A l'augment de l'atur i de la dependència de la demanda estrangera, se suma la incertesa política
L'oferta de pisos en venda a Espanya creix un 20% respecte a la situació pre-covid

El mercat residencial de segona mà s'està veient afectat per la crisi sanitària de l'Covid-19 i les seves negatives conseqüències econòmiques, si bé, l'impacte no està sent el mateix a tot Espanya.
La taxa d'atur, la dependència de cada ciutat a la demanda estrangera i a l'turisme són alguns dels factors que més estan incidint en la caiguda dels preus, i és, de moment, Catalunya la regió més afectada, amb rebaixes en els preus de oferta dels immobles que van des del 8,4% en el cas de Barcelona, ​​fins a un 22,5% en el de Lleida, que es corona com la capital de província espanyola que més caiguda ha registrat en els seus preus durant la crisi de l' coronavirus.
Així s'extreu de l'anàlisi que ha elaborat per elEconomista la consultora Colliers International Spain, que apunta que en el cas de Catalunya, la important caiguda dels preus que experimenten les quatre províncies, no es deu únicament a la dependència de la demanda estrangera i a l' augment de l'atur, "sinó també a la incertesa política que viu aquesta comunitat autònoma".

Per darrere de Lleida, la següent capital de província amb una major caiguda dels preus d'oferta és Girona, amb el 17,9%. Completen el top cinc Palma de Mallorca, on les cases s'abarateixen un 15%, Castelló de la Plana, amb una caiguda de l'14,3% i Ciudad Real, on els preus baixen el 13,5%.
Segons les dades de Colliers, 13 capitals de província han vist com els preus dels habitatges es rebaixen més d'un 10%.
La situació que s'està vivint en el mercat de segona mà dista molt de la que es dóna en el sector de l'obra nova. Així, l'informe assenyala que "transcorreguts ja tres mesos de crisi sanitària, es detecta certa estabilitat en els preus de la nova oferta". En aquest sentit, Mikel Echavarren, CEO de Colliers International Spain assenyala que, de moment, "no hem detectat baixades de preu en projectes d'obra nova". Si bé, el problema d'aquest mercat, segons el directiu "no serà tant el preu com la baixada dràstica de l'activitat a nivells similars als de fa uns quatre anys, al voltant de les 60.000-65.000 habitatges iniciats a l'any".

Augment de l'oferta

El mercat residencial de segona mà s'enfronta després de la crisi a una reducció significativa de la demanda, a el mateix temps que l'oferta de pisos al mercat s'està incrementant. Així ho ha detectat la consultora, que assenyala que "mentre es mantingui aquest escenari s'observarà una caiguda de preus de la nova oferta d'habitatge de segona mà".
Concretament, Jorge Llacuna, director de Business Intelligence de Colliers destaca que "s'ha detectat un increment de l'oferta en venda d'habitatge de segona mà al voltant d'un 15-20% respecte a la situació pre-covid19". "La necessitat d'algunes famílies per afrontar el pagament d'habitatges compromeses pot ser una de les causes, però també la incertesa i el temor que la crisi pugui aguditzar durant els propers mesos. És possible que es detecti en les zones més deprimides un lleuger augment de l'oferta empesos per necessitats econòmiques ", explica Llacuna.
En aquest cas, ha estat Andalusia la que ha registrat un major increment de l'oferta d'habitatges, amb un augment de l'51% a Huelva i de l'47% i 46% a Almeria i Granada, respectivament. Per darrere es troba Lleida, amb un increment de l'35%.
"El temps mitjà de venda s'incrementarà per la falta d'acord en preu de compradors i venedors"
A més de l'desajunte entre l'oferta i la demanda, una altra de les conseqüències que ha portat la crisi és la manca d'entesa entre venedors i compradors. Segons Ricardo Sousa, CEO de Century 21, "el temps mitjà de venda es va a incrementar, ja que molts compradors que no tenen urgència en vendre van a esperar a baixar els preus, una correcció que, però, podria arribar en l'últim trimestre del l'any ". A més, el directiu assenyala que "una part important dels propietaris tenien una expectativa de venda poc realista, de manera que en alguns casos el descompte en preus que s'està donant no és tant una pèrdua de valor real de l'habitatge, sinó una adaptació a preus de mercat que s'hauria d'haver fet abans "

Mikel Echavarren (Colliers): "Probablement els preus seguiran baixant fins que no es trobi una solució a la pandèmia"
De moment, segons les dades de Century, en els tres últims mesos la caiguda de les transaccions ha estat de l'40% i en el 85% de les operacions tancades s'han realitzat amb un descompte mitjà de el 10%.
En aquest sentit, Echavarren assenyala que "probablement els preus seguiran baixant fins que no es trobi una solució a la pandèmia. En el millor dels casos no abans de 12 mesos".
D'altra banda, Sousa assegura que "estem en nombres rècord de demanda, amb més peticions d'informació que mai i més trànsit web". "Aquest boom de transit es deu principalment a la concentració de gent que havia suspès les operacions durant el confinament i que ha tornat ara", detalla el directiu, que a més apunta a un altre problema. "En molts casos les expectatives de l'comprador són aspiracionals. Ara busquen cases més grans o amb més serveis i zones comuns, però el poder adquisitiu és el mateix o en la majoria dels casos menor, pel que la seva aspiració no és factible. el problema és que l'oferta no és realista i hem de direccionarla cap a un altre producte ", explica Sousa.

Creixement de l'atur

La veritat és que el poder adquisitiu de les famílies s'està reduint com a conseqüència de les pèrdues de llocs de llocs de treball i la reducció de salaris que està provocant aquesta crisi sanitària.
 De febrer a maig de l'any 2020, totes les províncies han augmentat les xifres d'atur arribant fins i tot alguna d'elles a incrementar-se fins a un 30% en només tres mesos.
Aquesta situació passarà factura a l'activitat de el sector, que segons Echavarren, trigarà a tornar a nivells precovid. "Per assolir els nivells d'activitat que teníem l'any 2019 creiem que faran falta entre tres i quatre anys", apunta.
La crisi sanitària de l'Covid19 ha accelerat d'una manera dràstica el canvi de tendència que es va donar al juliol de 2019, quan l'atur registrat va trencar la tendència descendent que s'havia iniciat el 2013. Així, el passat mes de maig es van registrar un total de 3.857.776 aturats, el que suposa 611.729 persones més en un interval de només 3 mesos. Això representa un increment de l'18,8% respecte al febrer del 2020 i un 28,1% respecte al juliol del 2019.
"Tot això fa preveure una important pèrdua de poder adquisitiu de les famílies per als propers mesos, i amb això una reducció de la demanda per a la compra d'habitatge"
"No obstant això, creiem que el pitjor encara està per arribar, ja que en aquestes xifres no es troben registrades les milers de persones que es troba immerses en ERTES, ni es té en compte els treballadors autònoms que han vist reduïts els seus ingressos d'una manera significativa ", apunta Llacuna.
"Tot això fa preveure una important pèrdua de poder adquisitiu de les famílies per als propers mesos, i amb això una reducció de la demanda per a la compra d'habitatge, que, si a això unim una probable restricció del finançament com a conseqüència d'unes pitjors condicions econòmiques de les famílies, ens fa pensar que per als següents mesos puguin seguir produint correccions en el preu de l'habitatge de segona mà ", explica Llacuna.
"Les províncies amb una taxa d'atur elevada i que a més ha crescut molt després de la crisi registren majors caigudes de preus"
"L'estudi realitzat ens ha permès detectar que, les províncies que ja partien amb una taxa d'atur més elevada i que han tingut en aquests tres últims mesos un major increment d'atur són les que han experimentat majors caigudes de preus", explica Llacuna. És el cas de Palma de Mallorca, que partia amb una aturada de l'18% en el primer trimestre del 2020 segons l'EPA i ha registrat un increment de l'30% i registrat una caiguda de preus d'oferta de l'habitatge de segona mà de l'15% .Altres exemples similars es donen a Almeria, Les Palmes de Gran Canària i Màlaga.
"Per contra, ciutats que també havien experimentat un increment d'atur important en els últims tres mesos, però partien de taxes d'atur molt baixes i estaven menys exposades a l'turisme ia la demanda estrangera, han patit menors caigudes, com és el cas de Segòvia , Sòria, Sant Sebastià ", apunta Llacuna.
demanda estrangera

Un altre dels factors que influeixen en la caiguda de l'preu de l'habitatge és la demanda estrangera, que actualment "es troba en nivells mínims històrics i no es preveu una recuperació a curt termini", destaca Llacuna. De l'estudi realitzat per Colliers, s'observa que en aquelles províncies on la demanda estrangera tenia un pes important, les caigudes de preus de l'oferta de segona mà són més acusades situant-se ens un 7% i un 22%.
És el cas d'Alacant, on la demanda estrangera copava el 48% de mercat, i el preu ha caigut un 10,6%. Passa el mateix a Santa Cruz de Tenerife, Palma de Mallorca i Màlaga, on els compradors forans assumien entre el 32% i el 33% de les compres d'habitatge i en aquest cas els immobles s'han abaratit un 8%, un 15% i un 10%, respectivament.
Igualment, això ha afectat en algunes províncies de Catalunya, com és el cas de Girona, on la demanda estrangera és el 28% i els preus s'han desplomat durant la pandèmia un 17,9%.