Amb les xifres a la mà, no és agosarat assegurar que vivim en un país de propietaris: el 84% dels espanyols posseeixen un habitatge, segons un estudi d'aquest mateix any fet pel portal Fotocasa. Una xifra molt superior a la d'altres països europeus. I és que a Espanya qui pot es compra un pis en lloc de llogar-i, tot i que fa pocs anys la tendència alcista de la compra es va estancar, la ràpida recuperació indica que la causa derivava més de les conseqüències de la recessió econòmica a les famílies i del limitat accés al crèdit que oferien les entitats bancàries, que d'un possible canvi de mentalitat dels compradors.

Què fer en cas d'usurpació d'habitatge?

L'ocupació il·legal d'un habitatge, ja sigui qualificada com usurpació o com violació de domicili, és un dels riscos més clars de mantenir un pis desocupat, ja que un cop passa, no és fàcil aconseguir que els ocupants de l'immoble surtin. En aquest sentit, segons Cristina González, "és important diferenciar els conceptes de violació de domicili i usurpació d'habitatge que, tot i ser semblants, jurídicament tenen un significat molt diferent".
El violació de domicili és el delicte en què incorre el particular que, sense viure a la casa d'un altre, entra-hi de manera violenta o no amb la intenció d'ocupar-la. En canvi, estem davant d'un supòsit d'usurpació, o el que és el mateix, davant el que comunament coneixem com a ocupació, quan s'ocupa un immoble, romanent dins i en contra de la voluntat del seu propietari. A això últim "m'estic referint, concretament, al cas dels ocupes, que per accedir a un immoble aliè empren violència en les coses, rebentant per exemple un pany o trencant una finestra per així accedir a la propietat que ocupen". A més, és important, de cara a entendre la diferència entre un i altre supòsit el que s'entén per "domicili", ja que en el cas de violació ens estem referint al domicili particular d'un propietari, i per tant, s'està atemptant contra la intimitat. No obstant això, en els supòsits d'usurpació o ocupació, ens estem referint a un immoble que tot i ser també de la meva propietat, no és el meu domicili habitual, sinó que és per exemple una segona residència.
No és una situació fàcil, reconeix González, però remarca que "és important que el propietari mantingui la calma i acudeixi a la jurisdicció civil -demostrando que és el titular del immoble- i no entri en la seva propietat, ja que podria ser denunciat al seu vegada per un delicte de coaccions ". A partir d'aquest moment haurà de ser un jutge el que es faci càrrec de la situació.

Com fer front a un impagament?

La principal por de les persones que posen un pis de lloguer és patir un impagament. Haver de reclamar les rendes és una tasca a la qual ningú vol fer front, però encara és pitjor si els impagaments no persisteixen i l'única alternativa és reclamar i començar un procediment de desnonament. Des ARAG, Lois Avendaño, considera que "es tracta d'una mesura extrema que pot ser l'inici d'un període llarg i costós i fins i tot pot arribar a afectar el propietari personal i emotivament".
Això sí, Avendaño reconeix que iniciar un procés de desnonament en els impagaments de lloguers és relativament més fàcil i ràpid que fer-ho en els casos d'hipoteques. "En cas d'arrendament només cal acreditar l'impagament de la quota, mentre que en les hipoteques, la llei obliga els bancs a obrir un procés de mediació amb el client així com a intentar pactar una manera alternativa de pagament abans de fer efectiu el procediment de desnonament ", assegura.
Per aquest motiu, les xifres mostren una diferència considerable entre el nombre de desnonaments que s'executen sobre pisos hipotecats i els que es fan en pisos llogats. Segons l'administració de Justícia, un 90% dels desnonaments que es realitzen a Barcelona són sobre habitatges i locals llogats. El mateix succeeix a Madrid, on el 73% dels desnonaments realitzats durant el primer trimestre d'aquest any han estat executats com a conseqüència de procediments derivats de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) i només el 25,5% han estat execucions hipotecàries.

Pot negar-se el propietari a que l'inquilí subarrende part del pis?

Sens dubte si, assegura Cristina González, advocada d'ARAG. "La llei deixa clar que el subarrendament d'habitacions només serà legal si es fa amb el consentiment de l'arrendador", afegeix González. En aquests casos, el propietari hauria de deixar constància per escrit, en el contracte de lloguer, qui va a viure a l'immoble.
Si el propietari no està al cas de la situació de subarrendament i ho descobreix posteriorment a la signatura del contracte, estaria en el dret de cancel·lar el contracte de lloguer demanant l'abandonament del pis.

Qui ha de pagar les despeses de conservació i de manteniment del pis, el propietari o el llogater?

En aquest cas, és important diferenciar entre obres de conservació i obres de manteniment, ja que en el primer cas, li correspon el pagament al propietari i en el segon a l'inquilí. Segons Cristina Gonzalez, advocada d'ARAG, "la llei ho deixa clar: els propietaris han de pagar les reparacions de conservació de l'habitatge per mantenir l'habitabilitat de la mateixa, excepte que aquestes obres hagin de realitzar-se per un mal ús de l'inquilí, que en aquest cas li correspon a ell ".
No obstant això, les despeses de manteniment que ha d'assumir l'inquilí són els que es corresponen al desgast de l'immoble per un ús normal del mateix. El problema sorgeix quan no podem diferenciar entre conservació o manteniment, per exemple, en el cas de les calderes, si aquestes es fan malbé pel transcurs de la seva vida útil, la seva substitució o reparació li correspondria al propietari. En canvi, si la reparació consisteix en la substitució d'un filtre o un pilot o qualsevol altre element menor, li correspon a l'inquilí.
Per tot això, s'aconsella que en el contracte quedin ben clars quines despeses paga cada un i en cas de dubte, caldrà recórrer al sentit comú i pactar per evitar la via judicial.

Qui assumeix els costos de les assegurances en cas de lloguer?

"Un pis de lloguer ha de tenir en vigor els mateixos assegurances de la llar que un pis en propietat", destaca Lois Avendaño. D'una banda, la part propietària s'hauria de fer càrrec del pagament de la pòlissa que cobreix el continent del pis -el seu estructurals mentre que els inquilins han de tenir-lo pel contingut. D'aquesta manera, qualsevol desperfecte o desastre que pugui ocórrer: incendi, robatori ... quedaria cobert per les companyies asseguradores.