La forta demanda d'habitatges eleva els guanys dels propietaris en la perifèria de les grans ciutats.

Una de cada dos persones que accedeixen a una vivenda a Espanya ja es decanta per la venda aquest any i les rendes s'encarreguen a un ritme de vertigen, molt superior a la pujada dels preus de venda. A més, l'oferta escasea en els cinc principals mercats -Barcelona, Madrid, Saragossa, València i Sevilla-. És la tempesta perfecta que ha disparat la rentabilitat de l'inversió en habitatge.

Segons les dades de Solvia, la rendibilitat mitjana bruta del lloguer a Espanya va ser del 6,1% el passat any (calculada amb preus de tancament). En el primer trimestre de 2018 arriba ja el 8.2%, apunta la signatura Urban Data Analytics (UDA). És una mica més elevat que la calculada pel portal Idealista: fins a març ha arribat al 7,8%, marcant un nou màxim històric. Es casi tres punts percentuals superior a la data de 2013 (4,9%). Aquestes taxes, encara que difereixen segons el qual es calculen, són a anys llum de les que ofereixen els bons de l'Estat a 10 anys (1,6%) i es mouen en la línia de revalorització de l'Ibex 35 en 2017 (7%).

El Banc d'Espanya, que actualitza la xifra amb l'IPC de lloguer, més conservadora, calcula que si a la rendibilitat bruta mitjana anual se suma el plusvàlua a 12 mesos, resulta que adquirir una vivenda per llogar una renda un 11,4% ( fa un any era del 8,8%). Així, els propietaris que durant els anys del boom van comprar una segona habitatge i es van quedar atrapats per la crisi frotan les mans, els pisos es lloguen en menys de 48 hores. I els que tenen uns estalvis acaben per sucumbir al negoci. I millor que sigui aquest any, que encara creixeran alguns títols més, perquè "2019 marcarà un punt d'inflexió i les rendibilitats seran més contingudes, en l'entorn del 6%", apunta Arturo Marín, responsable de l'àrea d'Intel·ligència de Mercat de Solvia .

No totes les ciutats són igual de agraïdes. Ni tan sols tots els districtes o barris. Així, València és la que presenta una major rendibilitat bruta mitjana anual (8,7%). Això es deu al fet que els preus de compra s'han mantingut més continguts, mentre que les rendes han crescut. Després estan Sevilla (7,7%) i Saragossa (7%). Tanquen la llista Madrid (6,3%) i Barcelona (6%), segons els càlculs de Solvia. Aquests dos mercats, apunta Idealista, acumulen diversos trimestres en què la rendibilitat cau. "A Madrid i Barcelona, tot i que el lloguer està pujant per l'alta demanda i l'escassa oferta, el preu de venda dels immobles també està creixent", explica Marín.

No obstant això, si s'obre la mirada a les comunitats autònomes, Catalunya és la més rendible, amb un 6,2%, per comprar un habitatge i posar-la en lloguer al primer trimestre de l'any, segons les dades del portal Fotocasa. La segueixen la Comunitat Valenciana (5,9%), Madrid (5,7%), Castella-la Manxa (5,6%), Canàries i Múrcia, totes dues amb un 5,5%. No obstant això, les Balears ja presenta una variació anual negativa de l'3,2%, a causa del increment dels preus de compravenda, molt per sobre dels del lloguer, segons UdA.

Per l'estalviador també és clau saber que la rendibilitat creix més en barris amb preus de venda encara baixos (generalment per ser menys atractius o amb molt estoc) i una alta demanda de lloguer. Això és així perquè el boom de l'arrendament en els centres urbans s'ha contagiat als afores i s'està produint un procés de gentrificació en barris cada vegada més perifèrics de les grans ciutats, on s'estan disparant les rendibilitats. "L'augment de les rendes de lloguer en les zones més cèntriques per l'entrada d'inversors i l'auge del lloguer turístic provoquen el desplaçament d'inquilins de més poder adquisitiu cap a barris cada vegada més perifèrics, on els preus de venda no acaben d'enlairar, però sí els del lloguer ", diu Marín.

De fet, en alguns districtes espanyols la rendibilitat bruta mitjana arriba gairebé al 14% anual, com a Poblats Marítims (València). "Està en ple procés de gentrificació, després de l'obertura de les principals avingudes de la capital cap al mar i la seva integració en la trama urbana", afegeix. A València, on la demanda de pisos de lloguer supera el 50% del total, la renda mitjana voreja els 700 euros al mes.

Després hi Sevilla, on "l'efecte de gentrificació i preus de venda que no s'enlairen també és especialment notable", recalquen en Solvia. Amb un preu mitjà del lloguer de 815 euros al mes, els districtes més interessants per invertir són Illa de la Cartoixa (12,45%), Turó-Amate (10,25%) i Sud (8,68%). A Saragossa, on el lloguer mitjà arriba als 605 euros, els que presenten major rendibilitat són les Fonts i Delícies, que superen el 9%.

Madrid és la ciutat que concentra una major demanda: un 28% dels que busquen habitatge de lloguer ho fa a la capital, tot i que la renda mitjana ja arriba als 1.137 euros al mes. Aquesta pressió inflacionista ha arribat a barris perifèrics i ha elevat la rendibilitat, que s'acosta gairebé al 10% en districtes de tall més obrer com Villaverde, Pont de Vallecas o Sant Blai. Com a conseqüència, les classes de menor poder adquisitiu salten a altres municipis més llunyans, com Parla, Valdemoro o Rivas-Vaciamadrid.

Tanca la classificació Barcelona, ​​la ciutat amb els lloguers més elevats d'Espanya: 1.281 euros mensuals. Però els preus de venda i de lloguer no deixen de pujar gairebé al mateix ritme, el que minva la rendibilitat. Les més altes s'aconsegueixen en districtes com Horta-Guinardó o Nou Barris, que s'acosten al 8%.