La pujada hipotecària marcarà el ritme del mercat immobiliari el 2023

La inflació va marcar el mes de novembre passat el seu nivell més baix des de gener, col·locant-se en el 6,8%. Encara que la pujada dels preus comença a alentir-se, continua posant en destrets a les famílies, per la qual cosa el Banc Central Europeu ha pujat els tipus al desembre per quarta vegada en el que va d'any, situant el general en el 2,5%. Aquest mecanisme de control ha posat potes enlaire el mercat financer, que ha passat de tenir les hipoteques amb els interessos més baixos de la seva història a encarir d'un dia per a un altre la seva oferta. Els préstecs a tipus fix per a la compra d'habitatge per sota del 2% i l'Euríbor en negatiu són somnis dels quals hem despertat sobtadament. De fet, aquest context hipotecari que ja forma part del passat era un miratge. «En els últims anys hem viscut una època excepcional, així que els tipus que hi ha ara ens semblen elevats, però si mirem les dades més enllà de cinc anys veurem que estem en sintonia amb el que sol ser el normal», indica Laura Martínez, portaveu de iAhorro.
La volta a la realitat comença a traslladar-se a les estadístiques. Les dades sobre hipoteques concedides sobre habitatges dels registradors encara apunten a un increment del 13% interanual a l'octubre, però els notaris assenyalen una caiguda del 4,9% en el mateix mes. Aquest desfasament, fruit del temps que transcorre entre la signatura i el registre, ens indica que molts s'han afanyat per tancar l'operació per a aprofitar els tipus baixos, i els que han vingut després amb intenció de comprar li ho estan pensant millor. L'escenari de cara al pròxim exercici no sembla prometedor. «Lògicament, si els interessos de les hipoteques són més alts, hi haurà menys persones amb capacitat per a pagar les quotes», recorden des de HelpMyCash, un aspecte al qual pisos.com posa xifres. Segons el portal immobiliari, en 2023 s'aconseguiran les 350.000 hipoteques concedides, un 17% menys que en 2022.
Compravendes i hipoteques van de bracet, així que l'encariment de les segones refredarà a les primeres, atès que «el 70% de les compravendes que es formalitzen precisen de finançament», assenyala Leyre López, analista de l'Associació Hipotecària Espanyola (AHE). No és l'única raó que farà trepitjar el fre als compradors, molt preocupats per la incertesa econòmica i la pèrdua de poder adquisitiu. Els preus de l'habitatge tampoc ajudaran a aixecar les operacions. «En 2023 tindrem una mala combinació per als quals vulguin comprar un immoble: les hipoteques seran més cares i els habitatges no seran més barates (o no gaire més)», considera Miquel Riera, expert de HelpMyCash. «Un percentatge de les vendes se sostindrà per la demanda d'inversió i de reposició, marcada per una major solvència i per una menor necessitat de suport financer», apunta Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de Real Estigues de Intrum España i director de negoci de Solvia, que vaticina una retallada d'entre el 10% i el 15% per a l'any que ve en les compravendes.
En un entorn en el qual els ciutadans fan malabars amb les seves finances resulta complicat que les hipoteques continuïn sent tan dinàmiques, més encara si les entitats financeres no col·laboren. L'última Enquesta sobre Préstecs Bancaris del Banc d'Espanya assenyala que durant el tercer trimestre de 2022 els criteris de concessió de préstecs i les condicions aplicades es van endurir de forma generalitzada, i va anar en el segment de crèdit a llars per a adquisició d'habitatge on l'enduriment hauria estat més acusat. Ferrer-Bonsoms comenta que «els bancs estarien aplicant la prudència a causa de la deterioració de les perspectives econòmiques i de la normalització de la política monetària». Aquesta major rigidesa li ho posarà difícil als sol·licitants amb perfils crediticis més modestos. Fins i tot, «si el seu ús és d'un sector que pot sofrir en cas que l'economia es trontolli, les seves opcions d'aconseguir una hipoteca seran més baixes», matisen des de HelpMyCash.
​L'exposició al risc serà el que inclini la balança cap a l'una o l'altra opció. La reflexió de la AHE és clarificadora: «Els tipus fixos aporten més tranquil·litat, però són més cars, mentre que els variables són més incerts, però més barats». Per als al·lèrgics a les sorpreses, la hipoteca fixa és el més indicat, però no a qualsevol preu, tal com exposen des de HelpMyCash: «Una hipoteca fixa entorn del 4% o més és poc competitiva». De fet, molts bancs les estan deixant en un segon pla, incentivant la variable, una alternativa vàlida per als quals «creuen que l'Euríbor baixarà dins de pocs anys i compten amb el múscul financer suficient per a afrontar possibles pujades», contínua Riera. Tenint en compte que els terminis d'amortització abasten diverses dècades, encertar amb el que més convé és pur atzar. Des de iAhorro recomanen la fixa «per l'estabilitat que dona, perquè en 30 anys és molt difícil predir que passarà amb l'Euríbor». En qualsevol cas, retornen la pilota a la teulada de l'usuari, reconeixent que «hi ha perfils més conservadors que es decanten per una hipoteca fixa, encara que sigui a un termini de 10 o 15 anys».