La decisió depèn de molts factors personals però, si s'atén només al mercat immobiliari, les condicions semblen ser més propícies per a l'arrendament.

Vent en popa per a qui disposi d'un habitatge desocupat avui a Espanya. O almenys això sembla. La reactivació del mercat immobiliari és un fet sobre el qual el consens dels operadors del sector és pràcticament unànime. I està fonamentat en les seves xifres més cridaneres. D'una banda, el preu del metre quadrat de l'habitatge de segona mà va pujar el mes passat un 4,8% respecte al mateix període de l'any anterior, el major increment interanual registrat des de maig de 2007, abans de la punxada de la bombolla immobiliària , quan va créixer un 5,4%. De l'altra, al setembre el preu de l'habitatge de lloguer va augmentar un 9,7% interanual i encadena dos anys i set mesos d'increments ininterromputs, segons dades de l'agència en línia Fotocasa.

En aquesta millora -la distribució és, però, desigual en el territori espanyol, i els volums no arriben encara els nivells de l'època del boom- el propietari d'un habitatge en la qual no viu es preguntarà si li convé esperar preus més alts per vendre-la i aprofitar aquest temps per llogar-la, o oferir-la directament en el mercat de la compravenda. Els experts contesten que és una qüestió de difícil solució, perquè depèn de molts factors, alguns d'ells molt vinculats a les diferents situacions personals dels propietaris. S'entreveu, però, certa propensió cap al lloguer.

PREU DE VENDA, A L'ALÇA
El preu mitjà de l'habitatge de segona mà a la venda es va situar el mes passat en 1.716 euros el metre quadrat. En el tercer trimestre, s'ha incrementat un 1,3%. És el cinquè augment consecutiu que registra l'índex de Fotocasa, el que significa que les pujades per trimestres van començar fa just un any i no han parat encara.

A les grans ciutats la tendència és clarament a l'alça. La variació interanual a Barcelona és del 19,3% i un metre quadrat a la Ciutat Comtal vàlua al setembre 4.362 euros. A Madrid, on el preu és de 3.054 euros el metre quadrat, l'increment respecte al mateix mes de l'any passat és del 8,8%. La revalorització del metre quadrat en aquestes dues ciutats ha passat a tots els seus districtes.

Destaquen també altres localitats com Palma de Mallorca (22,9%) i l'Hospitalet de Llobregat (Barcelona, 18%). Entre els llocs on l'augment ha estat més acusat, la immobiliària assenyala també Eivissa (18,2%).

COMPRAR PER LLOGAR, UNA INVERSIÓ RENDIBLE
¿Millor vendre ja, doncs? No està tan clar. "El preu de l'habitatge a Espanya pujarà un 3% el 2017 i a finals d'any l'augment haurà arribat al 6% en les grans ciutats i les seves àrees metropolitanes", assegura el subdirector general de donpiso, Emiliano Bermúdez. "Tot i això, no podem oblidar que en moltes parts del país les dades són molt diferents", subratlla el responsable d'aquesta agència immobiliària. Com a Múrcia, Extremadura i Castella-la Manxa, on en el segon trimestre els increments respecte al mateix període de l'any anterior van ser molt escassos, entre un 0,3% i un 0,8%, segons l'INE. Algunes comunitats autònomes com el País Basc o Navarra, a més, s'allunyen significativament del volum de compravendes que es registra en altres regions.

"En aquest sentit", assenyala Bermúdez, "hi ha àrees concretes -com les grans ciutats o les zones costaneres amb més demanda- on el lloguer d'un habitatge podria convenir al propietari". Segons un informe de Fotocasa, Catalunya, Canàries, Madrid i Múrcia són les comunitats autònomes on és més rendible comprar un habitatge i posar-la en lloguer, amb una tendència a l'alça. Així, Catalunya ofereix una rendibilitat del 6,6% (enfront del 6,1% el 2016 i el 5,4% de 2015), seguida de les Canàries (6%, enfront del 6,1% el 2016 i el 5,4 % el 2015), Madrid (5,9%, davant el 5,6% el 2016 i el 5,2% el 2015) i Múrcia (5,9%, davant el 5,6% el 2016 i el 5,1 % el 2015). La rendibilitat mitjana anual que es pot obtenir a Espanya d'un immoble comprat per posar-lo posteriorment en règim de lloguer és del 5,7%, quatre dècimes més que l'any passat. "Ni el deute públic ni els dipòsits ofereixen un retorn semblant", subratlla Beatriz Toribio, responsable d'Estudis de Fotocasa.

BONES OPORTUNITATS DE FINANÇAMENT
Pel que fa al preu mitjà de l'habitatge de lloguer, el metre quadrat se situava al setembre en 7,97 euros i, en el tercer trimestre, va baixar un 1,7%. D'entre les grans ciutats, destaca Barcelona, ​​amb una pujada interanual del 7,5% (15,12 euros el metre quadrat al mes) i Madrid, amb un increment del 9,9% (13,09 euros). Però també localitats de la província de Barcelona, ​​com Santa Coloma de Gramenet (23,2%) i Sitges (17,5%), o Vitòria (16,7%).

"En una posició econòmica folgada, la possibilitat d'arrendar un habitatge amb un preu encara no ha arribat al seu màxim podria ser recomanable", reflexiona Bermúdez. "No obstant això, per als que busquen cedir el seu habitatge per tot seguit adquirir una altra, és un bon moment per vendre, ja que el mercat presenta alt dinamisme i les entitats ofereixen bones finançaments", afegeix.
Unes circumstàncies que confirma Ricardo Gulias, director de l'empresa d'intermediació financera Tu Solución Hipotecaria. Tot i que els tipus d'interès estiguin a nivells ínfims i, per això, es preveu una pujada a llarg termini, aquest expert creu que es quedaran en mínims els propers tres o quatre anys. Per als clients més conservadors, hi ha hipoteques a tipus fix que ronden el 2,2% a 30 anys. "La banca està seguint criteris més estrictes en la concessió d'hipoteques que abans de la crisi; malgrat això, hi ha més ganes de donar préstecs, ja que és la millor manera de fidelitzar un client ", admet Gulias. En la seva opinió, la major concessió de préstecs provoca un efecte crida que es tradueix en una alça dels preus.

DIFERENTS FISCALITATS
Més enllà dels avantatges del lloguer respecte a la venda -un parell de setmanes per fer un contracte; el manteniment de les escriptures; i procediments burocràtics molts més àgils, assenyala Toribio- cal tenir en compte també les diferents imposicions fiscals que s'apliquen en els dos casos. El rendiment net de l'arrendament d'immobles destinats a habitatge -excepte les cases per turistes- es redueix un 60%, segons la Llei d'IRPF. Així mateix, es poden deduir molts altres despeses.

La venda, per contra, "generarà un guany o una pèrdua patrimonial, que és conseqüència de l'alteració en la composició del patrimoni i s'haurà de declarar", afirma Rebeca Vázquez, experta fiscal del comparador bancari iAhorro.

SI TENS MOLTS DINERS, VEN QUAN VULGUIS
Qui tingui la sort de moure pel mercat immobiliari de luxe no patirà els aleas de la resta del sector, segons l'opinió del soci fundador de Barnes Spain, Emmanuel Virgoulay. "En propietats d'alt standing el preu mitjà fluctua una mica menys que en preus estàndard, així que el moment actual pot presentar condicions semblants a les que es puguin donar a curt o mitjà termini", concedeix el responsable d'aquesta empresa de real estate de luxe , que subratlla també el dinamisme d'aquest mercat per la falta d'oferta i una demanda estable a les grans ciutats. "Els inversors amb una capacitat econòmica elevada poden jugar amb els tempos a l'hora de comprar i de vendre", conclou.