Radiografia de l'habitatge: els preus haurien moderar-se a partir de 2019

Els analistes de Bankinter han analitzat el sector i han tret diverses conclusions
Mercat Residencial: 2018, el millor any de la dècada.
Els primers mesos de 2018 han mantingut la tendència creixent dels 3 últims anys i les vendes d'habitatge superaran el llindar de les 500.000 transaccions totals. Així pot deduir-se de les estadístiques més
recents, entre les quals destaquen:
Les compravendes d'habitatge en el primer trimestre del 2018, segons el Col·legi d'Registadores de la Propietat, van ascendir a 129k unitats (+ 14,7% pel que fa a 1T17), el que suposa el millor trimestre des de l'any 2007.
La demanda d'habitatge fins a finals d'abril ha superat les 180.000 unitats (+ 10,4% interanual) segons les xifres del Consell General del Notariat. Tot i que hi ha una certa discrepància entre les dues fonts, les xifres mostren una inequívoca tendència alcista tant en habitatge usat com a nova (increments de + 15% i + 12% respectivament).
Aquest increment de la demanda es reflecteix en els preus: El preu mitjà de l'habitatge va augmentar 6,2% interanual en el primer trimestre, una xifra superior a la pujada de 4% estimada en l'anterior informe de Bankinter. Malgrat que està per sobre de les seves previsions, aquest increment és moderat i es deu també a l'ajust a la baixa que s'ha produït en zones de clara sobreoferta o a les modestes pujades que es registren en poblacions secundàries.
No obstant això, l'Índex de Preus de l'Habitatge de Vendes Repetides (IPVVR) del Col·legi de Registradors de la Propietat va registrar una pujada interanual de 9,4% el primer trimestre i acumula ja un ascens de 25,9% des dels mínims de 2014. Aquest índex recull, amb una metodologia similar a l'S & P / CaseShiller dels EUA, els preus d'habitatges que s'han venut almenys 2 vegades en els últims 5 anys, el que ofereix una imatge més del mercat ja que reflecteix els preus d'aquells habitatges que proven haver despertat més interès dels compradors a l'intercanviar-se amb freqüència en el mercat.

Per al futur, el mercat immobiliari mantindrà la seva fase d'expansió en oferta, demanda i preus durant els anys 2018 i 2019.
Pel que fa a la demanda, els principals motors segueixen en marxa. La demanda d'habitatge es troba en el seu quart any consecutiu de creixement, una etapa d'expansió que es prolongarà també en l'any 2019, impulsada pels següents factors:
Cicle econòmic favorable. L'economia espanyola experimentarà una lleu desacceleració en 2018, però el cicle expansiu continuarà. En Bankinter creuen que el PIB creixerà un 2,8% el 2018 i 2,4% el 2019.
Aquest nivell d'expansió afavorirà que la taxa d'atur continuï reduint fins al 15% a finals d'aquest any i el 13,1% al desembre de 2019
Fàcil accés al finançament. El tipus hipotecari mitjà sembla haver-se estabilitzat en nivells inferiors a 2,5% i no hauria d'augmentar de manera ressenyable durant els propers 12 mesos. El BCE ha afirmat que el primer augment del seu tipus d'interès de referència (actualment en 0%) no arribarà fins al segon semestre del 2019 i el procés de normalització de la política monetària serà progressiva, de manera que estimem que l'Euribor 12 mesos es mantindrà en negatiu durant tot l'any 2018, repuntarà de manera lleu el 2019 i romandrà en nivells inferiors a 0,50% fins a finals de 2020.
 Rendibilitat de la inversió en habitatge. L'escenari de tipus d'interès propers a 0% en els dipòsits i la rendibilitat fins i tot negativa que proporciona actualment la renda fixa a curt i mig termini seguirà
impulsant la demanda d'habitatge com a bé d'inversió. La rendibilitat bruta per lloguer de l'habitatge, que se situa actualment en 4,1% segons les dades del Banc d'Espanya, mostra que la inversió immobiliària és encara l'única alternativa que, al costat de la renda variable, pot oferir retorns superiors a la inflació i constribuir a mantenir el poder adquisitiu.
Fortalesa de la demanda estrangera. L'any 2017 es va tancar amb 89.000 compravendes d'habitatges per part d'estrangers residents i no residents a Espanya, la xifra més alta des de 2007. La demanda internacional ha registrat creixements anuals superiors a 10% durant des de 2013, tot i la incertesa derivada de esdeveniments com el Brexit, de manera que esperem que el cicle expansiu global, els abundants nivells de liquiditat i la potència d'Espanya com a destinació turística segueixin generant una demanda creixent.
En definitiva, les perspectives positives per a la demanda d'habitatge es confirmen, per la qual cosa mantenim la nostra estimació d'una demanda d'habitatge a l'entorn de les 530.000 / 540.000 unitats el 2018 i estimem una demanda al rang 570.000 / 580.000 unitats el 2019. la demanda usada seguirà representant més d'un 80% de la demanda total, però la reactivació de la promoció immobiliària permetrà que les vendes d'habitatge nou sobrepassin el llindar de les 100k unitats anuals al llarg de 2019 per primera vegada des de 2012.
Els preus segueixen accelerant: cap a una nova bombolla?
La tendència creixent dels preus és fàcilment explicable atenent a l'augment de la demanda i la limitació de l'oferta actual. L'activitat promotora no està generant encara una nova producció que permeti atendre una demanda estructural propera a 150.000 habitatges anuals. A més, hi ha altres factors que seguiran impulsant a l'alça els preus, entre els quals destaquem:
 Les grans ciutats lideren una pujada asimètrica. Madrid i Barcelona continuen accelerant l'increment del preu de l'habitatge, amb taxes interanuals de 10,3% i 8,2% respectivament. L'elevat pes de les dues províncies en el conjunt d'Espanya (generen el 27% de les vendes totals) i les pujades superiors a 10% en ciutats com Màlaga i Sant Sebastià pressionaran a l'alça el preu mitjà.

No obstant això, l'increment del preu mitjà fins a 1.565 € / m2 al conjunt d'Espanya marca una tendència general alcista però no reflecteix amb precisió les divergències que es produeixen en els preus de la
habitatge en funció de la seva ubicació i qualitat. D'aquesta manera, els forts increments ja esmentats contrasten amb pujades modestes a Bilbao i València (+ 2%), certa atonia en mercats com Saragossa (+ 0,3%) i continus ajustos a la baixa en algunes ciutats de Castella i Lleó i Castella-la Manxa afectades per dinàmiques de població negatives.
Repunts en el preu dels lloguers. La creixent tendència al lloguer (tot i que encara reduïda en comparació amb Europa), l'escassetat d'oferta en les grans ciutats i l'auge dels lloguers turísiticos a través de plataformes com Airbnb han provocat que el preu dels lloguers s'hagi incrementat. Prova d'això és el repunt de + 4,2% en l'índex Actualitzador de Rendes de Contractes de Lloguer (ARCA) que acumula ja 26 mesos consecutius a l'alça.
Si la forta demanda, limitació d'ofertes i les pujades del lloguer tenen continuïtat en els propers trimestres, cal preguntar-se si els preus seguiran accelerant i s'està formant una nova bombolla immobiliària. En la nostra opinió, encara no hi ha paral·lelismes evidents amb la situació anterior a 2008, i no només perquè les xifres de construcció, vendes i preu per m2 siguin encara notablement inferiors a les de l'anterior cicle expansiu.
Convé tenir en compte que el volum de préstecs hipotecaris està augmentant en menor proporció que en l'anterior cicle expansiu. El fet que el 2017 un 33% de les compravendes d'habitatge es realitzés sense hipoteca posa en relleu uns abundanntes nivells de liquiditat i una menor dependència del finançament bancari. D'altra banda, l'import mitjà per préstec hipotecari ha repuntat + 7,7% fins 123.000 €, però encara se situa en nivells inferiors als de 1T11, el que suposa un menor risc d'excés d'apalancament tant en les famílies com en les entitats financieras.Sin això, el fet que no hi hagi encara símptomes clars d'una bombolla no impedeix pensar que els actuals increments de preus semblen poc sostenibles i haurien de començar a moderar-durant 2019, pels següents factors: Legislació més restrictiva amb el lloguer. L'increment dels lloguers supera el 30% en el període 2014-18 en algunes ciutats i s'acosta al 50% en àrees turístiques com Palma de Mallorca. Aquesta pujada, que impedeix l'accés a l'habitatge a un nombre creixent de ciutadans, està portant a alguns ajuntaments a imposar restriccions o fins i tot prohibir els arrendaments turístics en zones centrals. D'altra banda, el nou Govern es planteja modificacions de la legislació d'arrendaments urbans, entre les quals destaquen l'ampliació del contracte tipus de lloguer des de 3 a 5 anys i la pròrroga d'1 a 3 anys, vincular la pujada dels lloguers a l'IPC i introduir incentius fiscals a propietaris que lloguin amb rendes inferiors a determinats preus de referència fixats per les administracions. Tot i que no hi ha una visibilitat clara sobre aquests canvis legislatius a causa del limitat marge de maniobra del Govern actual, una renovació menys freqüent dels contractes i lligada a l'IPC contribuiria a frenar l'auge dels lloguers i, amb això, del preu de l'habitatge .els ràtios d'accessibilitat es deterioren. El desacoblament entre el notable repunt dels preus de l'habitatge (+ 6,2% a / a segons l'INE) i el lent creixement dels salaris (+ 0,8% nominal en taxa a / a en 1T18) està provocant que les ràtios d'esforç financer per a adquisició d'un habitatge siguin cada vegada més exigents. El percentatge mitjà de la renda familiar que es destina al pagament de l'habitatge segons el BdEasciende ja al 34,3% (màxim des 4T14) i el nombre d'anys de renda que cal dedicar íntegrament al pagament d'un habitatge ha augmentat des de 6 , 9-7,2 en els últims 12 mesos.