Els reptes als quals s'enfronta el sector immobiliari aquest 2021 no són pocs, ni tampoc són fàcils. Amb la previsió que l'economia deixi enrere la recessió, molts experts i analistes tenen posat el seu punt de mira en el sector immobiliari com a eix per a la recuperació de país.

No obstant això, sense una legislació fiscal ben encarrilada ni mesures econòmiques eficaces durant els propers 12 mesos, pot ser que certes tendències en el mercat de l'habitatge viscudes l'any passat s'agreugin.

El portal immobiliari YaEncontré, participat per idealista, repassa de la mà de diversos experts immobiliaris a quin escenari es va enfrontar el sector al llarg d'aquest any en termes de preus, operacions, inversió i objectius a batre.

Una de les variables a la qual caldrà prestar especial atenció a l'evolució de l'preu de l'habitatge a Espanya. El 2020, el preu de l'habitatge de segona mà a Madrid i Barcelona, ​​però amb una alça en el conjunt de l'mercat de l'0,9%, segons les dades d'idealista.

Segons explica Rafael Gil, director d'el servei d'estudis de la taxadora TINSA, "l'any va concloure efectivament amb xifres reduïdes, i el 2021 l'activitat de l'mercat seguirà subjecta a l'evolució de la pandèmia i als danys acumulats en l'economia espanyola". A més, aquest expert immobiliari recorda que també influirà la capacitat de recuperació que tingui el PIB domèstic, així com la de la resta d'Europa.

La seva previsió coincideix amb la de l'CEO de Fòrum Consultors, Luis Corral, que recorda que "caldrà veure quina és la situació real de l'economia espanyola, una vegada que s'eliminin tots els ajuts de l'Estat i préstecs ICO". I és que està per veure com es recupera el teixit producte i com evolucionarà la creació d'ocupació o si en el futur els ERTO es tradueixen en nous aturats.

Millors xifres de vendes, però a un preu menor

Els resultats de 2020 finalment no van ser tan dramàtics per al sector com s'esperava a la primavera, en plena primera onada de l'covid-19. Un apunt que subscriu Luis Corral, que afirma que "malgrat el confinament i les seves restriccions, el sector residencial, contra tot pronòstic, s'ha reactivat". El CEO d'Fòrum Consultors aclareix que "l'habitatge de segona mà és la que ha patit més". En concret, aquells habitatges usats "en barris on més ha impactat la pandèmia, amb menys qualitat i menys espai".

En aquesta idea coincideix Julián Salcedo, president de l'Fòrum d'Economistes Immobiliaris, que a més explica que "l'habitatge de segona mà i les segones residències mostraran baixades de preus significatives" en 2021. L'economista arriba a situar aquesta baixada en entorn a l'15%.

Societat de Taxació també creu que el preu de l'habitatge usat seguirà caient durant aquest exercici, mentre que el CEO de Fòrum Consultors espera que "amb un escenari de vacunació, el normal és que la baixada de preus" a les zones més afectades "es freni ". En aquesta mateixa línia, idealista preveu una moderació dels descensos de preus, i fins i tot no descarta que hi pugui haver pujades en algunes parts d'Espanya, sempre que millorin la situació econòmica i la sanitària.

Bon moment per comprar

Una bona notícia és que, en aquest escenari, "s'obren moltes oportunitats per als compradors", afirma Raf Jacobs, CEO d'Inspire Property Experts. Això sí, continua l'expert, "el difícil avui en dia per al comprador és saber quant és el preu correcte d'un habitatge". L'assessor immobiliari afirma que "els punts de referència han canviat i més que mai és crític saber definir el valor real d'un habitatge donada la situació actual".

Una altra realitat diferent es dibuixa al voltant de l'habitatge d'obra nova, els preus, lluny de ressentir el 2020, han tocat màxims de l'última dècada. Segons el parer de Luis Corral, "en 2021 podrien tenir un recorregut alcista i crear una bombolla davant la falta d'oferta, especialment a les ciutats amb més demanda". Aquí també coincideix Julián Salcedo qui afirma que "els preus de l'habitatge nou es mantindran relativament estables". Això sí, dependrà de les zones i de l'oferta existent que, en general, "serà molt reduïda en les grans ciutats".

Una de les raons que esgrimeix el CEO de Fòrum Consultors per a això és l'enduriment dels requisits per a l'obtenció de finançament per part de promotor. "Això suposa" afirma, "la paralització de projectes i menys oferta enfront d'una demanda activa".

D'altra banda, segons l'opinió de l'expert segurament prevalgui la tendència que va despuntar l'any passat sobre la tipologia d'habitatge amb més creixement de la demandada, com unifamiliars i habitatges més espaiosa i amb accessos a l'aire lliure i espais comuns, situada principalment a l'extraradi de les grans ciutats i localitats de mida. I és que, segons apunta Luis Corral, "s'ha reestructurat el tipus d'habitatge que busquen les famílies: més grans i millors".

Una tendència que confirma el CEO d'Inspire Property Experts. Això sí, el canvi que pugui produir-se cap als afores "no és tan fàcil com sembla", conclou. L'expert afegeix que "hi ha més recerques en els portals per a aquests habitatges, però les compres no augmentaran" amb la mateixa intensitat.

La fortalesa de el sector logístic

La irrupció de l'teletreball i la necessitat d'estar en contacte amb la natura són dues de les raons principals perquè aquesta tendència, que després del confinament va començar a veure la llum, aneu cobrant cada vegada més força.

En aquest sentit, només té una perspectiva favorable al sector logístic, els preus es mantindran estables, en opinió de l'economista Julián Salcedo. Això es deu en gran mesura a les grans empreses l'quota de mercat ha millorat notablement gràcies a el comerç en línia el president de l'Fòrum d'Economistes Immobiliaris situa la inversió en aquest segment proper als 1.250 milions d'euros, una xifra molt similar a l'aconseguida en 2020.

Els altres segments patiran caigudes, tant l'hoteler, com les residències d'estudiants o gent gran, la expectativa de recuperació no s'espera fins al 2022, igual que en el cas d'oficines, que no passen pel seu millor moment entre l'auge de l'teletreball i les noves demandes d'espai i seguretat provocades per la pandèmia.

Què passarà amb el lloguer?

Un apartat especial mereix el mercat de lloguer. El 2020 va retirar de l'mercat molts immobles en lloguer dedicats a el sector turístic. Gran part d'ells van migrar a el mercat de lloguer de llarga durada, el que va disparar l'oferta d'habitatges en arrendament gairebé un 80%, segons les xifres d'idealista. També va augmentar en una proporció similar la demanda, mentre que els preus van pujar de mitjana a Espanya un 1,4%, tot i que els descensos han estat històrics en les principals ciutats de país, com Madrid, Barcelona, Màlaga, Sevilla o Palma.

Respecte a què passarà amb els preus, hi ha previsions en aquest punt. Mentre Fòrum Consultors apunta que "el normal és que, si l'evolució millora, una bona part d'aquest parc torni a el mercat turístic i les baixades de preus es moderin", idealista veu probable que la tendència en l'ajust dels preus es mantingui en les principals capitals fins que es dilueixi l'estoc.

Què passarà amb les hipoteques?

L'any 2021 comença igual que va acabar el passat: amb una guerra de preus en les hipoteques, tot i que les xifres de contractació s'han ressentit en els últims mesos per l'aturada i la incertesa provocats pel coronavirus.

Fins al passat mes d'octubre, segons les dades de l'INE, la banca va prestar 34.019.000 d'euros per a la compra d'habitatge, un 3,3% menys que en els 10 primers mesos de 2019. No obstant això, les últimes estadístiques també deixen entreveure una millora de les noves operacions, de manera que l'escenari de tipus d'interès ultrabaixos, unit a l'previsible descens dels preus dels immobles ia les atractives ofertes hipotecàries de el sector bancari, tot apunta que el 2021 veurem un creixement en la concessió de préstecs.

Què passarà amb la inversió immobiliària?

La inversió immobiliària a Espanya té un pronòstic complicat de cara a aquest 2021. Segons l'economista Julián Salcedo, "tornarà a caure respecte de 2020, a l'almenys un 25%". D'aquesta manera. l'expert afirma que "difícilment arribarà als 6.750 milions d'euros". I és que si mirem enrere, aquest tipus d'inversió aconseguir el seu bec en 2019, quan va arribar als 12.725.000 d'euros. No obstant això, ja a principis de 2020, les estimacions van mostrar una reducció d'aquesta xifra al voltant de l'10%, el que la situaria propera als 11.000 milions d'euros.

Després va arribar la pandèmia i la inversió immobiliària va caure a plom. Així doncs, 2020 ha aconseguit tancar "lleugerament per sota dels 9.000 milions d'euros, registrant una caiguda de l'30%", afirma Salcedo. Des de la consultora especialitzada oc esperen una millora gradual de l'activitat, de manera que parla d'un optimisme moderat.

Alguns reptes pendents

Ara, els reptes de el sector immobiliari se situen al voltant de la recuperació de la inversió estrangera, ara minvada per la pandèmia. Per a això serà necessari garantir l'estabilitat i seguretat jurídica. D'altra banda, també està per veure l'activació de la construcció d'habitatge nou a través d'una legislació més àgil i de la ja famosa col·laboració publicoprivada, una fórmula que també és necessària per desenvolupar immobles de lloguer assequible.

Entre els fronts oberts de el sector també estan testar l'impacte de les mesures legislatives en el mercat de l'habitatge (com la paralització dels desnonaments o la posada en marxa de l'control dels preus de lloguer), així com ajudar els joves a accedir a el mercat de l'habitatge.

En línies generals, els experts insisteixen que el sector residencial podrà seguir considerant-se un valor refugi, encara que amb condicionants: no valdran tots els immobles per a aquesta comesa, afirma Julián Salcedo. "Només els de millor qualitat, ubicació prime ', de característiques singulars i flexibles, i que compten tant amb serveis propis com amb bones comunicacions", conclou l'expert.