Queda un mes i mig perquè entri en vigor de manera definitiva la nova llei hipotecària, una normativa que el Congrés va aprovar definitivament al febrer i que busca incorporar les últimes directrius europees a l'ordenament jurídic espanyol, així com donar més seguretat a banca i consumidors en matèria hipotecària.

Entre les principals novetats que porta amb si la llei hi ha la limitació de les comissions per cancel·lació anticipada, l'eliminació de les clàusules abusives, una major protecció del client davant l'embargament de la casa o el repartiment de les despeses associades a la signatura del préstec hipotecari . Sense oblidar l'obligació dels bancs d'aportar una informació senzilla i transparent tant abans de concedir el préstec com durant la seva vigència.

Després de l'aprovació de la normativa, estava pendent el desenvolupament del reglament per detallar algunes parts de la llei, per la qual cosa el Govern ha aprovat un Reial Decret que ja ha sortit publicat al BOE.

Segons el Ministeri d'Economia, "les normes reforcen la protecció dels consumidors i estableixen un marc de seguretat jurídica per als operadors. Així, en el Reial Decret es recullen, entre altres, els requisits per a la prestació dels serveis d'assessorament; els requeriments per a la inscripció en el registre corresponent dels prestadors de crèdit immobiliari; les especificacions i requisits tècnics dels mitjans telemàtics que hauran d'emprar per a la remissió al notari de la documentació precontractual o la informació a facilitar als clients durant la vigència del contracte, que haurà de ser accessible per a les persones amb discapacitat ".

Una de les parts del reial decret de major interès per als hipotecats és la que resumeix tota la informació periòdica que han de donar les entitats financeres als seus clients durant la vigència dels préstecs per a la compra d'habitatge (és a dir, tants anys com duri la seva hipoteca), inclosos en el capítol III del Reial decret, on es resumeix una sèrie de requisits formals i materials de la informació.

L'article 6, referit a les característiques generals de la informació, estableix que "la informació que, per estar prevista en el contracte de préstec o en disposició normativa, hagi de ser facilitada al prestatari després de la signatura del contracte per permetre el seu seguiment, ha de complir les següents característiques:

a) Reflectir de manera clara i fidel els termes en què es desenvolupa el contracte de préstec.

b) No destacar cap benefici potencial del contracte de préstec ni amagar expressament els riscos inherents a aquest.

c) Resultar oportuna i coherent amb el contingut i els termes essencials del contracte de préstec sobre el qual es trasllada la informació.

d) No ometre ni desnaturalitzar cap informació rellevant ".

Els següents articles, per la seva banda, resumeixen la informació periòdica que ha de subministrar el banc al client. Per exemple, sobre les comissions aplicades o els possibles canvis en el tipus d'interès aplicat en el préstec.

L'article 7 estableix que el banc ha de facilitar al prestatari en cada liquidació d'interessos o comissions que practiquin pels seus serveis, un document de liquidació en el qual s'han d'expressar amb claredat i exactitud:

a) El tipus d'interès nominal aplicat en el període ja meritat i, si escau, el que es vagi a aplicar en el període que s'inicia.

b) Les comissions aplicades en el període a què es refereix el document de liquidació, amb indicació concreta del seu concepte, base i període de meritació.

c) Qualsevol altra despesa inclòs en la liquidació.

d) Quants antecedents siguin necessaris perquè el prestatari pugui comprovar la liquidació efectuada i calcular els costos associats

A més, s'ha de remetre al mes de gener de cada any, de manera completa i detallada, la informació sobre comissions i despeses meritats, i tipus d'interès efectivament aplicats i cobrats als préstecs immobiliaris durant l'any anterior.

L'article 8, en canvi, se centra en la informació sobre els tipus d'interès, i deixa clar que "en els casos en què pugui modificar-se el tipus d'interès aplicable a la hipoteca, el prestador ha d'informar el prestatari d'aquesta modificació amb una antelació mínima de 15 dies naturals abans que aquesta s'apliqui. Aquesta informació ha d'incloure:

a) La variació del cost total del préstec que implica aquesta modificació.

b) L'import de cada un dels pagaments que s'hagin de fer després de l'aplicació del nou tipus d'interès.

c) Els detalls corresponents al nombre o la freqüència dels pagaments, si aquest es modifica per haver-se acordat contractualment.

D'altra banda, l'article insisteix que en cas que l'interès pugui modificar-se i es determini mitjançant subhasta en els mercats de capital, el que impedeix que el prestador pugui informar de la variació al prestatari abans que li sigui aplicable, el banc "informarà el prestatari sobre el procediment de determinació del tipus d'interès i la forma en que això podria afectar amb una antelació a la subhasta d'almenys 15 dies naturals".
Com s'ha de donar aquesta informació
L'article 10 del Reial Decret detalla que "tota comunicació enviada pel prestador durant la vigència del contracte de préstec es realitzarà en paper, format electrònic o en un altre suport durador, i estarà redactada en termes fàcilment accessibles i comprensibles, especialment per a les persones amb discapacitat, de manera clarament llegible, seguint les regles marcades pel principi de disseny universal, en castellà o en qualsevol de les altres llengües cooficials de les respectives comunitats autònomes en què es presti el servei, o en qualsevol altra llengua acordada entre les parts ".

Segons explica Joan Villén, responsable d'idealista / hipoteques, "aquest Reial decret afegeix concreció a la llei, el que sempre és positiu, i ara passem a un període en el qual tots els bancs i intermediaris de crèdit han d'adaptar-se als canvis. Però serà a partir del 17 de juny, amb la normativa ja en vigor, quan puguem veure si es generen o no friccions al mercat hipotecari i si les novetats són suficients ".