lloguer amb dret a compra, la solució per facilitar l'accés a l'habitatge que vols

És una manera d'aconseguir que el que paguem pel nostre lloguer no caigui en «sac foradat» i el puguem aprofitar per a dur a terme, més endavant, la compra de l'immoble.
Però no sols és interessant per a l'inquilí. El lloguer amb opció a compra també té avantatges per als propietaris d'habitatges. A continuació,t'expliquem com funciona el lloguer amb opció a compra i resolem tots els dubtes relacionats amb aquesta mena de contracte d'arrendament.
Com funciona el lloguer amb opció a compra?
El lloguer d'un habitatge amb opció a compra funciona de la següent manera: l'inquilí habita l'habitatge i paga quotes mensuals com si es tractés d'un lloguer comú, però una vegada passat un període de temps que prèviament haurà acordat amb el propietari, l'inquilí compra l'habitatge.

Aquest concepte és senzill, però quan pensem en els detalls, es complica una mica més: les mensualitats són més elevades que en el contracte normal? què és la prima? hi ha fiança si ja s'ha pagat una prima? Quina quantitat perd l'inquilí si es nega a comprar? Què aconsegueixen amb tot això? Anirem resolent aquests dubtes una a una.

Quin tipus de contracte s'utilitza en el lloguer amb opció a compra?
Les particularitats del lloguer amb opció a compra provoquen que el procés de redactar el contracte sigui més complex. Per a començar, aquesta modalitat d'arrendament es realitza mitjançant un contracte doble o mixt. Això significa que inclou un subcontracte de lloguer i un altre de compravenda. D'aquesta manera, l'inquilí pot viure en l'immoble per un període de temps concret i, en acabar, tindrà dret a comprar-ho i descomptar, totalment o parcialment, les quotes del lloguer.

Com es regula aquest contracte?
En tractar-se de dos subcontractes, el de lloguer es regeix per la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) mentre duri el lloguer. La regulació del contracte de compravenda per a un habitatge està continguda en el Codi Civil.

Per què un inquilí triaria un lloguer amb opció a compra?
El lloguer amb opció a compra té avantatges i inconvenients per a cadascuna de les parts. El primer supòsit és que l'inquilí vol comprar una casa a mitjà termini, encara que no estigui segur avui dia, i que el venedor està interessat a comprar. Sent així:
Situacions que empenyen a l'inquilí o comprador a signar aquest tipus de lloguer
La primera situació en la qual un inquilí podria preferir el lloguer amb opció a compra enfront del lloguer comú o la compra d'un habitatge seria en una situació financera una mica precària: si les entitats bancàries són reticents a finançar-li, els preus de l'habitatge són alts i no té suficient capital per a fer front a l'entrada d'una casa encara, llavors el lloguer amb opció a compra comença a sonar molt millor. El lloguer amb opció a compra és una opció.
Però també pot donar-se el cas que l'inquilí està interessat a la casa, però sense saber encara el seu el seu futur laboral li permetrà quedar-se en el barri en el qual es troba o permetre's el preu de l'habitatge. En aquest cas, com a precaució, podria triar un lloguer amb opció a compra fins a estar segur que la casa realment s'ajusta a les seves necessitats i perspectives de futur.
La incertesa provocada per la pujada generalitzada dels preus, la creixent formació legal dels particulars, i la facilitat de comptar amb un assessor legal, estan animant cada dia més a moltes persones que desitgen adquirir un habitatge i no compten amb el 20% de l'import necessari per a abordar una operació d'aquest tipus. De fet, a Espanya es triga entre 5 i 10 anys a estalviar per a l'entrada d'una casa, segons dades de Fotocasa.

Un altre avantatge addicional que ofereix aquesta modalitat és que permet als futurs propietaris conèixer a fons l'habitatge i la zona, i saber si aquesta s'adapta plenament a les seves necessitats abans de formalitzar la compra.

Dos avantatges del lloguer amb opció a compra per a l'inquilí
Repassarem primer els avantatges d'aquest tipus de contracte per a l'inquilí o comprador:

1- Estalvi gràcies al lloguer amb dret a compra
Per a la part arrendatària, el principal avantatge del lloguer amb opció a compra és que suposa guanyar temps i estalviar per a la compra de l'habitatge perquè la renda del lloguer es descompta si, finalment, s'adquireix l'immoble.

2- El lloguer amb opció a compra facilita la concessió d'una hipoteca
A més, aquest estalvi facilita la concessió d'una hipoteca perquè, en general, les entitats bancàries valoren positivament que el sol·licitant ja hagi pagat una part de l'habitatge.
Quant puc arribar a estalviar amb l'opció a compra?
En primer lloc, està l'estalvi per desemborsar més tard. No es tracta d'un estalvi monetari, sinó d'un respir fins que finalment s'hagi d'abonar la quantitat pactada pel pis. No obstant això, hi ha un estalvi que sí que podem comptabilitzar i és el de la hipoteca. En haver reduït el preu de compra mitjançant el lloguer amb opció a compra, la hipoteca costarà menys. En la pràctica:
L'habitatge costa 100.000€
L'inquilí està 5 anys amb un lloguer amb opció a compra.
La renda mensual és de 833€.
Al cap de 5 anys, ha pagat 49.980€ (que arrodonim a 50.000€ per facilitar els càlculs).
Ja només li queden 50.000€ per abonar, de manera que l'inquilí sol·licita una hipoteca, que pot tenir una durada 5 anys menor que si l'hagués contractat l'inici.
Arribats a aquest punt, hem dues situacions hipotètiques de resoldre:

L'inquilí compra l'habitatge a l'inici, sense lloguer: ha de demanar una hipoteca major i potser pagar-la en més anys per a reduir la quota mensual. Per això, el preu és superior. Pot pagar fins a 2.140€ per la hipoteca, com en l'exemple de despeses d'una hipoteca per valor de 100.000€, encara que és possible que el banc ni tan sols li concedeixi més del 80% del valor de l'habitatge.
L'inquilí compra després d'haver llogat amb opció a compra durant cinc anys: per al nostre exemple, ha de sol·licitar una quantitat molt menor i els terminis poden ser inferiors. Per 50.000€ pagarà menys en interessos que per 80.000€ o 100.000€.
Dos desavantatges del lloguer amb opció a compra per a l'inquilí
No obstant això, aquest tipus de lloguer també té desavantatges: en general, en el moment de la signatura és necessari pagar una prima inicial pel dret a la compra.

1- Prima de l'opció a compra
La famosa prima per opció a compra ha de ser pactada en el contracte de compravenda, encara que no és obligatòria però sí molt freqüent i recomanada. Se sol fixar com un percentatge del preu de venda acordat i s'assembla a una fiança, perquè serveix per a garantir al propietari que la intenció de compra és seriosa.

De fet, la quantitat de la prima es perdrà en cas de no exercir l'opció a compra i això és un gran desavantatge d'aquest model de contracte.

2- L'inquilí no pot gaudir de les baixades del preu de l'habitatge
El preu de venda de l'habitatge està pactat en el contracte de compravenda des del principi, per la qual cosa no variarà. Això serà un alleujament si els preus de mercat es disparen, però s'inverteix per al cas contrari: si el preu de l'habitatge baix, l'inquilí no podrà aprofitar-se d'aquest fet.

El preu del lloguer, no obstant això, sí que pot variar en dependència de l'IPC.

Per què li interessa al propietari el lloguer amb opció a compra?
Ara que entenem els avantatges i els riscos que afronta l'inquilí, és el torn dels propietaris, que també podran obtenir beneficis del lloguer amb opció a compra.

Situacions que empenyen al propietari o arrendador a signar aquest tipus de lloguer
En quin context es planteja un propietari signar un contracte de lloguer amb opció a compra en lloc de vendre o llogar sense més? En general, un propietari que vulgui donar sortida a l'immoble ràpidament: ja sigui perquè necessita liquiditat o perquè no vol deixar-ho parat durant el temps que tard a trobar a un comprador.
També pot donar-se el cas que el propietari esperi una baixada dels preus de mercat, motiu per a fixar-ho en el moment, o que realment vulgui al comprador interessat i li permeti estar d'inquilí abans de formalitzar la compravenda.

3 avantatges del lloguer amb dret a compra per al propietari
Ara revisem els avantatges d'aquest tipus de contracte per al propietari o arrendador:

1- Donar sortida a l'immoble ràpidament
Per a la part propietària d'aquest habitatge també hi ha beneficis que converteixen el lloguer amb opció a compra en una opció interessant. Per exemple, comentàvem que amb aquesta mena d'arrendament es pot donar sortida a l'immoble més ràpid sense haver de renunciar a la venda.

2- Avantatges fiscals
A més, de la mateixa manera que els inquilins poden optar a unes certes ajudes al lloguer, els propietaris d'un habitatge llogat amb opció a compra poden beneficiar-se dels avantatges fiscals per a arrendadors. D'altra banda, no es paguen impostos de compravenda fins que s'executi l'escriptura.

3- L'opció a compra concedeix liquiditat a l'arrendador
El principal avantatge sol ser rebre diners per endavant, a més de la possibilitat de cobrar mensualitats superiors. En altres paraules, liquiditat.
Per al propietari, el lloguer amb opció a compra és una garantia de liquiditat, ja que rep diners per endavant i es cobren mensualitats més elevades

3 desavantatges del lloguer amb opció a compra per al propietari
1- Els diners es rep gradualment i no d'una tacada
La part menys positiva per als propietaris és que en un primer moment, es renuncia a la quantia que es percep per una compra. Els diners es rep gradualment, la qual cosa suposava un avantatge de liquiditat però també és un inconvenient al no disposar de la quantia al moment.

2- Incertesa respecte a la venda i la situació del mercat
A més, en definir-se el preu de l'immoble en el moment de la signatura, s'ha d'adaptar a la situació del mercat. Això suposa que, encara que els preus pugin, el cost de l'immoble haurà de mantenir-se en el moment de la compra.

Si no s'arriba a la compra el propietari es quedaria amb les quantitats abonades fins al moment en aquest cas, perdria al seu comprador.

3- Problemes de tributació en el lloguer amb opció a compra
El dilema el planteja la prima de l'opció de compra, perquè passa a formar part de la base imposable de l'IRPF i per això pot augmentar el tipus mitjà del gravamen. Aquest augment dels impostos perjudica l'arrendador, perquè només es “deslliuraria” d'això si l'inquilí executés l'opció de compra en el mateix any.

Què ha d'incloure un contracte de lloguer amb opció a compra?
A l'ésser un tipus de contracte tan peculiar, és convenient que s'especifiquin bé totes les condicions en el document per a evitar qualsevol problema posterior. A més, com és un contracte doble, haurà d'incloure tot el relatiu al lloguer i a la compra:

El contracte de lloguer
En la part del contracte de lloguer, hi ha una sèrie de dades imprescindibles: termini de durada de l'arrendament, termini estimat per a exercir el dret a la compra, la renda mensual o qui corre amb les despeses de la comunitat o de possibles reformes.

El contracte de compravenda
Pel que fa al contracte de compravenda, haurà d'especificar la voluntat del propietari de vendre a l'inquilí l'habitatge si aquest es mostra interessat en ella. A més, ha d'incloure el preu de venda de l'immoble, el percentatge (ja sigui fix o variable) de les quotes del lloguer que es descomptaran del preu de venda o la quantia de la prima inicial que ha de desemborsar l'arrendatari.

Què considerar com a inquilí en acceptar un lloguer d'aquest tipus?
A més d'aquests punts, hi ha una sèrie de consideracions que totes dues parts han de tenir en compte a l'hora d'elaborar un contracte de lloguer amb opció a compra. En aquest sentit, l'inquilí/comprador ha de ser conscient que:
No fa falta esperar al final del contracte per a exercir el dret a compra. Es pot realitzar abans i, de fet, és beneficiós per a totes dues parts: l'inquilí no sofreix les fluctuacions de preus en la renda del lloguer i el propietari aconsegueix completar l'acció de venda abans del que es preveu.

Si es produeixen dos retards en el pagament del lloguer, es perd l'opció a compra. A més, si això succeeix, també es perd la prima aportada.
Complir amb les obligacions fiscals. Mentre només s'indiqui el preu de l'habitatge i el termini per a exercir el dret a compra, l'inquilí podrà deduir-se el cost del lloguer.
L'inquilí té exclusivitat per a la compra de l'habitatge. A més, no és necessari que esperi que finalitzi el contracte per a exercir el seu dret de compra

Què tenir en compte com a propietari en un lloguer amb opció a compra?
D'altra banda, el propietari, abans de signar un contracte de lloguer amb opció a compra, ha de tenir en compte els següents aspectes:

És recomanable fixar una prima inicial. Encara que no sigui obligatori, establir aquest pagament assegura que l'inquilí té interès per comprar l'habitatge.
L'obligatorietat de mantenir el contracte. Això suposa que no es pot cedir, llogar o vendre l'immoble a tercers mentre estigui vigent el dret a compra de l'inquilí.
No es pot modificar el preu de compravenda però sí el del lloguer. Encara que cap de les parts pugui canviar el preu de l'immoble que està fixat en el contracte, la renda del lloguer pot variar en funció de l'IPC si així ho exigeix el propietari. El contracte pot inscriure's en el Registre de la Propietat. Per a això és necessari que totes dues parts estiguin d'acord i que es compleixin els requisits bàsics. És a dir, que aparegui el preu de compra, el de la prima i el termini per a exercir aquest dret. Complir amb les obligacions fiscals. Si només s'especifica el termini i el preu de l'habitatge, mentre duri el lloguer, el propietari haurà de declarar-lo. Així mateix, si percep una prima per l'opció a compra, també haurà de declarar-la. Negociar les mensualitats en un lloguer amb opció a compra, i és que les mensualitats es descomptaran de la compra o es perdran, en cas de no exercir l'opció.