Incentius a petits propietaris, límits a les rendes de grans forquilles i recàrrec als habitatges buits en aquells ajuntaments i CCAA que ho sol·licitin

PSOE i Unides Podem han arribat a un acord en el si de Govern per tirar endavant el projecte de Pressupostos Generals de l'Estat (PGE) per a 2022. L'acord ha arribat després d'impulsar un pacte sobre la Llei d'habitatge, després de mesos de retard, on es pretén incloure incentius fiscals a petits propietaris perquè mantinguin els lloguers, límits a les rendes de grans forquilles, un recàrrec en l'IBI als habitatges buits durant un temps prolongat o que el 30% de les promocions d'obra nova es destini a HPO.

Segons el ministre de la Presidència, Relacions amb les Corts i Memòria Democràtica, Félix Bolaños, els dos socis han tancat el seu acord, si bé de moment no han ofert més detalls sobre la Llei d'Habitatge, que s'espera que arribi a el Consell de Ministres a la pròximes setmanes, mentre els PGE arribaran el proper dijous de el 7 d'octubre.

Incentius a petits propietaris, límits a les rendes de grans forquilles i recàrrec als habitatges buits
Nova negociació dels pressupostos generals de l'Estat (PGE) i de nou la formació estatge ha posat algunes condicions per donar el vistiplau als comptes que li ha presentat el partit majoritari en el Govern. La negociació de la Llei d'Habitatge, que inclou una regulació de l'mercat de l'habitatge de lloguer en aquelles zones que es declarin tensionades, ha tornat de nou a la taula de negociació després del fracàs de l'acord pactat fa un any per tirar endavant aquesta llei , i que també figurava en l'acord de formació de Govern de coalició que van signar Pedro Sánchez i Pablo Iglesias al desembre de 2019.

L'acord sembla que ara tindrà una solució intermèdia amb unes iniciatives dedicades als petits propietaris, la gran majoria de el parc d'habitatges de lloguer a Espanya ho conformes arrendadors particulars, mentre que hi haurà altres mesures sobre els grans forquilles d'habitatges de lloguer, aquells propietaris que tinguin més de 10 pisos en arrendament.

Segons fonts coneixedores de la negociació, que Bolaños no ha confirmat, la futura llei inclourà una regulació dels preus de les rendes dels pisos propietat de grans forquilles. El límit a l'lloguer en aquests casos es basarà en l'índex de referència per a tots els contractes en les zones de mercat tensionat, on també es pretén retirar els privilegis fiscals.

El que sí que ha confirmat el ministre és que als petits propietaris se'ls incentivarà perquè baixin la renda als seus inquilins a través de rebaixes en la quota de l'IRPF que han de pagar per aquest lloguer.

A més, es preveu un impost per gravar l'habitatge buit durant un temps prolongat, a través del recàrrec en l'Impost sobre Béns Immobles (IBI). Sense especificar, Bolaños no ha aclarit per quant podran gravar els ajuntaments aquests habitatges, però es parla de fins al 150% de recàrrec en l'IBI.

Una tercera pota de l'acord sobre habitatge serà l'aposta per un parc públic de lloguer, amb una reserva de el 30% de les noves promocions d'obra nova per a habitatge protegit, la meitat d'elles anirien destinades a l'lloguer social.

"Anem a contenir i reduir els preus de l'lloguer, amb una part sobre incentius fiscals. I també anem a incrementar el parc social, amb una reserva de l'30% de totes les promocions per a habitatge protegit, de la qual la meitat aniran destinades a l'lloguer ", ha afirmat el ministre de la Presidència, Relacions amb les Corts i Memòria Democràtica, Félix Bolaños.

El PSOE proposa una deducció de fins al 90% en l'IRPF si el propietari abarateix el lloguer
Les noves avantatges fiscals per al lloguer que el PSOE proposa per a la Llei d'Habitatge són una regulació de l'IRPF per estimular el lloguer d'habitatge habitual a preus assequibles, a través de la modulació de l'actual reducció de l'60% en el rendiment net de l'lloguer d'habitatge habitual. En concret, el percentatge de reducció general passarà a ser de l'50%, però es podrà incrementar en funció dels següents criteris, que arribaria fins al 90% en l'IRPF pels rendiments de l'lloguer si el propietari baixa la renda en una zona declarada tensionada.

Crítiques de l'oposició, empresaris i experts
Per a Francisco Iñareta, portaveu d'idealista, opina que "es tractaria d'una mala notícia per a totes les persones que estan en procés de recerca d'un nou habitatge de lloguer. Les mesures que es proposen ja s'han provat en altres mercats com Catalunya i no han funcionat. És traslladar un error local a tot l'Estat. El control de preus de lloguers ha suposat la desaparició de el 40% de l'oferta disponible a la ciutat de Barcelona i els ciutadans ja estan patint l'enorme dificultat que suposa ara trobar un lloguer a la ciutat. "

"En el cas de l'obligació de destinar el 30% de terra de cada promoció d'obra a HPO, que també s'ha provat a Barcelona, ​​el resultat ha estat la desaparició de l'obra nova i les poques promocions que s'aixequen ho fan a preus molt elevats. Aprofitar l'aprovació de pressupostos per a un any per tirar endavant una llei que afectarà una dècada és un error greu. A Espanya ja vivim el mateix quan en els anys seixanta es va aprovar temporalment el que després va ser conegut com "renda antiga" que va arrasar amb el lloguer en les següents dècades. La pandèmia ens ha mostrat, dins de la seva duresa, que la millor recepta per reduir els preus és augmentar significativament l'oferta, per al que és necessari dur a terme polítiques que incentivin l'aparició en el mercat de més habitatges i oblidar qualsevol mesura punitiva que acabarà sent nociva per al mercat ", sentencia Iñareta.

En aquesta mateixa línia, Mikel Echavarren, CEO de la consultora Colliers, opina que la Llei d'Habitatge tindrà "el mateix resultat" que a Barcelona, ​​on ja hi ha una normativa sobre els lloguers, i provocarà una "paralització de les noves promocions".

També alerta que la declaració de les zones tensionades, que serà competència dels ajuntaments, "obre un regne de taifes al mercat immobiliari espanyol i anul·larà la inversió en localitzacions considerades 'd'alt risc' per als inversors", i qualifica de " poc afortunat "considerar que els grans propietaris (empreses i particulars que disposin de al menys 10 de habitatges) tenen" privilegis fiscals ", ja que la fiscalitat per a ells" és molt negativa ". Per exemple, no poden recuperar l'IVA de les seves inversions, dels seus proveïdors de serveis, manteniment i rehabilitacions ". Per tant, l'increment dels costos fiscals i la rebaixa de les rendes provocaria la" paralització de noves inversions ".

D'altra banda, José Ramón Zurdo, director general de l'Agència Negociadora de l'Lloguer (ANA), afirma que "és un greu error atacar als grans propietaris que són els que generen i poden generar, de forma immediata, més oferta d'habitatge en lloguer. És una mesura que va contra la lliure competència i la llibertat de mercat. augmentar-los la fiscalitat i fer-los baixar els preus, anirà directament en contra de la viabilitat del seu negoci, i acabaran per tancar la seva activitat a Espanya. d'aquesta manera disminuirà l'oferta d'habitatges de lloguer, ja que molts d'aquests actius, que ja estaven destinats a l'lloguer, es vendran i es perdrà oferta ".

Pel que fa a el recàrrec de l'IBI, Zurdo sosté que és "una mesura confiscatòria i que atempta contra la llibertat individual, la propietat privada, i sobre l'ús que cada propietari li vulgui donar al seu habitatge".

I sobre l'obligació de destinar un 30% de les promocions d'obra nova a HPO subratlla que és una mesura que "es pot entendre només en sòls públics comprats a un preu més a canvi d'habitatge social, però no té cap sentit en sòls comprats lliurement a preus de mercat, el que pot paralitzar la promoció d'habitatges, com està passant a Catalunya on tot just s'inicien promocions. També aquesta mesura podria tirar per terra l'expansió de l'fenomen 'build to rent' (construir per llogar) ".

Finalment, aplaudeix la decisió d'incentivar fiscalment als propietaris que baixin les rendes, ja que podrien "animar que més propietaris particulars puguin posar els seus habitatges al mercat de lloguer i augmentar així l'oferta".

També arriben crítiques per part d'Emiliano Bermúdez, sotsdirector general de la xarxa immobiliària donpiso, que afirma que "en alguns aspectes la llei no està ben enfocada", perquè "no es facilita l'oferta d'habitatges, que és el mecanisme que podria controlar els preus ". Bermúdez també insisteix que "l'intervencionisme en un mercat lliure no és bo mai i difícilment podrà conviure amb la propietat privada".

Monste Moreno, vicepresidenta d'Associació Espanyola de Personal Shopper Immobiliari (AEPSI), creu que les mesures anunciades reduiran l'oferta de pisos de lloguer i que els inquilins més solvents són els que patiran per trobar habitatge. En la seva opinió, el que ha de fer l'Administració és estimular l'oferta de sòl perquè es desenvolupin promocions públiques destinades a el lloguer per a les persones amb menys recursos.

Carmen Forner, presidenta de WIRES, estima que topar els preus dels lloguers té conseqüències que es van a reflectir de forma més o menys immediata: encariment de l'habitatge i impuls de l'economia submergida; discriminació de l'inquilí; inseguretat jurídica; poc manteniment i fins i tot abandó de el parc de lloguer i, per descomptat, espantada de la inversió al nostre país, perdent així l'atractiu inversor. Tot això provocarà més dificultats d'accés per als col·lectius amb menys recursos, com els joves o famílies en situació de vulnerabilitat.

D'altra banda, Panadero sosté que mesures com considerar gran forquilla a aquells que disposin de 10 o més habitatges o obligar als promotors a reservar un 30% dels project us per a habitatge protegit són iniciatives que lluny d'apostar per la creació d'un parc públic de lloguer liderat per l'Administració i en col·laboració privada, traspassen a el sector privat tota la responsabilitat.

"Tristament, com ja passat en altres comunitats o ciutats, no es va a aconseguir l'objectiu que es pretén, sinó que veurem caure les noves llicències d'obra nova si entra en vigor aquesta nova norma. No només veurem com es reduirà l'oferta - com ja s'ha vist en altres països- sinó que veurem com el tan esperat pla de rehabilitació, i per tant la regeneració de les nostres ciutats, queda en guaret ", sentencia la presidenta de WIRES.

El president de la CEOE, Antonio Garamendi, per la seva banda, ha considerat que la llei d'habitatge pactada entre PSOE i Podem és una "distorsió brutal" de la llibertat i de el dret a la propietat. "La llei s'infereix directament contra la propietat privada i afecta la gent que estalvia, que té propietats", al que també ha afegit que cal esperar a conèixer la redacció final de la normativa.

El PP també ha acusat el Govern de coalició de pactar una llei d'habitatge que suposa un "atac sense precedents a la propietat privada", segons la portaveu de el grup parlamentari de PP, Cuca Gamarra. "Les conseqüències d'intervenir el mercat immobiliari repercutiran en la inversió estrangera. Tenim un Govern amb comunistes que intervenen un dia sí i un altre també els mercats".