Quan volem comprar un habitatge, normalment hem de demanar un préstec hipotecari: l'entitat bancària ens cedeix uns diners (el 80%) per comprar l'immoble, i nosaltres ens comprometem a retornar aquest capital en un termini determinat a través d'unes quotes; a canvi, la garantia és el mateix immoble.

El nombre d'hipotecats s'ha incrementat en els darrers anys, tal com assenyala l'estudi de el "Perfil de l'hipotecat espanyol" realitzat per Fotocasa: el 2020 s'ha registrat que el 79% dels compradors recorre a una hipoteca, mentre que el 2019 era el 73%; el 2018, el 75% i el 2017, el 71%.

Hi ha dos tipus d'hipoteca: a tipus fix o tipus variable, encara que també hi ha la possibilitat de contractar una hipoteca mixta.
En què consisteix la hipoteca variable?
Com bé indica el seu nom, una hipoteca variable és la suma d'un diferencial fix i un índex de referència encarregat de variar el preu a pagar (sol ser l'euríbor, però també hi ha altres).

Com alguns índexs varien dia a dia, en la signatura de la hipoteca s'estableix un termini de revisió, que pot ser de 6 mesos o (més freqüentment) un any. D'aquesta manera, s'assegura que durant aquest període de temps es paga el mateix preu.

diferencial
El diferencial és un percentatge fix que, sumat a l'índex de referència, dóna lloc a l'interès nominal de l'préstec (TIN). És fixat per cada banc segons les condicions de l'oferta en el moment de la signatura i, en general, no sol canviar.

Per exemple, si tenim contractada una hipoteca variable amb un diferencial de l'1% i el valor de l'euríbor a 12 mesos (posem que cotitza a l'0,25% en el moment de revisió de la signatura), el tipus aplicat serà de l'1,25 % TIN, és a dir 1% + 0,25%.

En determinades circumstàncies, el diferencial es pot reduir, sempre que es pacti amb el banc el compliment d'uns requisits.

Índex de Referència
L'índex de referència és un indicador que únicament s'empra en els préstecs hipotecaris variables i serà el que determini la fluctuació de la quota a pagar. Un banc pot prendre qualsevol índex, sempre que sigui oficial, elaborat pel Banc d'Espanya i aparegui publicat al BOE.

Hi ha diversos tipus:

Euríbor. És l'índex de referència més freqüent a Europa, ja que reflecteix l'interès a què les entitats bancàries es presten els diners. Últimament està registrant mínims històrics, abaratint així la hipoteca dels que opten per aquesta modalitat.
IRPH (Índex de Referència de Préstecs Hipotecaris). Tot i la controvèrsia que ha suscitat últimament, és el segon més emprat. S'elabora pel Banc d'Espanya calculant la mitjana dels tipus d'interès dels crèdits concedits per les caixes i bancs d'Espanya. Engloba l'IRPH Caixes, IRPH Bancs i CECA (Confederació Espanyola de Caixes d'Estalvis).
Mibor. Encara que es va substituir per l'euríbor i porta diversos anys en desús, encara segueix vigent per a hipoteques contractades abans de gener de 2000.
Multidivisa. Pren com a referència la cotització de divises estrangeres, la qual cosa pot encarir la quota a causa de la fluctuació de les monedes.
Per què ha baixat la contractació d'hipoteques variables?
Tot i que Espanya és un país que tradicionalment aposta per les hipoteques variables perquè les considera més barates, en els últims anys s'ha observat un descens de les mateixes en favor de les hipoteques de tipus fix, però, a què respon aquest canvi de tendència?

Principalment a la conjunció de diversos factors:

D'una banda, l'euríbor es troba en mínims històrics, amb un consegüent abaratiment de la quota de la hipoteca.
De l'altra, les dades anteriors porten a una batalla entre les entitats bancàries per oferir uns tipus més baixos en les hipoteques fixes (que és, per a ells, la més rendible).
A més, la crisi de l'coronavirus farà que els interessos es mantinguin més baixos durant més temps per tal d'oferir-se més atractius.
Segons l'Institut Nacional d'Estadística, el març d'aquest any el 53% de les contractacions eren d'hipoteques fixes, mentre que el 47% restant, de variables, la qual cosa reflecteix un canvi de dinàmica.

Avantatges i inconvenients de les hipoteques variables
Les hipoteques variables no es mantenen constants durant tota la vida de la hipoteca, per això no és òptima per a tothom.

avantatges
A l'estar subjecte a les variacions d'un índex de referència, aquest pot suposar un abaratiment de les quotes i uns interessos més reduïts si es presenta en nivells baixos.
El termini habitual és de 20 a 30 anys, prorrogable fins a 40.
Sense comissió per risc de tipus d'interès (només s'aplica en els préstecs hipotecaris fixos o mixtes).
No cal contractar massa productes (assegurances de vida i llar).
inconvenients
Precisament per estar subjecte a un índex, les quotes no són estables, pel que no és una modalitat apta per a persones que no toleren el risc.
Si s'allarga el termini de devolució, les quotes són més reduïdes, però també es paguen més interessos al llarg de el temps.
Hi pot haver una clàusula terra. És un límit mínim que estableix l'entitat bancària per protegir-se si l'índex a què està referenciat baixa massa.
Puc canviar d'hipoteca?
Potser tinguis contractada una hipoteca de tipus variable i la incertesa de l'euríbor et faci preguntar-te si pots canviar a una hipoteca fixa (o viceversa). La resposta és: sí, gràcies a la subrogació hipotecària.

Segons les dades de MyInvestor, el 75% de les contractacions hipotecàries realitzades el 2020 responen a subrogacions a hipoteques fixes.

Per què la gent decideix canviar la seva hipoteca?

Millores en el tipus d'interès.
La competitivitat entre els bancs ofereix uns tipus més baixos.
El risc es va fer real després de l'anterior crisi que va catapultar a l'euríbor a més de el 5%.
Recorda que és millor canviar d'hipoteca en els primers anys, perquè després els interessos baixen i s'amortitza més capital, és a dir, s'estalvia més.

 

Si estàs pensant en contractar una hipoteca per comprar l'habitatge dels teus somnis, no et llancis a la piscina sense abans analitzar minuciosament cada detall, avantatges i inconvenients que presenten per a tu cadascuna de les opcions. Per a això, pots ajudar-te del nostre comparador d'hipoteques, que et mostrarà les diferents ofertes de mercat. Estem en un moment de sobresalts i de prou incertesa, per això és fonamental pensar les coses bé.