Adéu a l'article 28 de la Llei Hipotecària: els habitatges heretades es vendran sense limitacions i a preu de mercat

Aquest divendres 3 de setembre desapareix un dels articles legals considerats més injustos en el mercat immobiliari: l'article 28 de la Llei Hipotecària. Durant molts anys ha dificultat als hereus no directes (per exemple, germans) vendre una casa fins passats dos anys de la mort de l'propietari per si apareixia un fill il·legítim. A efectes pràctics, la venda es registrava en el Registre de la Propietat, però quedava una anotació preventiva que estava subjecta a la clàusula de l'article 28. Passats els dos anys ja se sabia que la propietat era lliure. Ara qualsevol operació de compravenda subjecta a aquesta limitació estarà lliure, és a dir, té caràcter retroactiu.

Amb l'esclat de la pandèmia molts compradors han mostrat interès en comprar un habitatge heretada afectada per aquest article 28 de la Llei Hipotecària. I moltes d'aquestes operacions no han sortit endavant pel risc que comporten per al comprador, ja que, si en els dos anys posteriors a la compra li reclamés la propietat l'hereu forçós (un fill il·legítim), el comprador no podria negar-se a tornar-la . Però a canvi, el comprador hauria de seguir pagant la hipoteca concedida pel banc. A partir d'el 3 de setembre aquest article desapareix, tal com s'ha publicat al BOE a través de la Llei 8/2021, de 2 de juny, per la qual es reforma la legislació civil i processal per al suport a les persones amb discapacitat en l'exercici de la seva capacitat jurídica. Ara l'hereu d'un habitatge és directament titular, sense importar el grau de parentiu que guardi amb el mort.

I què diu exactament l'article 28 de la Llei Hipotecària?

"Les inscripcions de finques o drets reals adquirits per herència o llegat, no produeixen efectes, pel que fa a tercers, fins transcorreguts dos anys des de la data de la mort de l'causant. N'exceptuen les inscripcions per títol d'herència testada o intestada, millora o llegat a favor d'hereus forçosos ".

A la pràctica, aquesta limitació entorpia algunes operacions, tal com recalquen els Agents Immobiliaris de Catalunya. Com la llei justifica en el seu preàmbul: "els supòsits que eventualment aquest article està cridat a protegir són molt residuals en comparació amb el perjudici que ocasiona en la successió de col·laterals i estranys i la pertorbació de l'trànsit, generant situacions antieconòmiques".

Es tracta d'un article a què també es coneix com a "Llei de Cuba" i que forma part de la Llei Hipotecària que va ser aprovada el 1946. En el seu moment va tenir rellevància perquè permetia que els fills d'espanyols emigrats a les colònies tinguessin temps de tornar a Espanya quan els seus pares morien i així poder reclamar la seva part de l'herència.

Arantxa Goenaga Llorca, advocada i sòcia de l'despatx d'advocats Cercle Legal Barcelona, ​​celebra aquesta mesura i assenyala que la derogació de l'article 28 era una assignatura pendent des de feia molt de temps perquè amb l'actual sistema jurídic causava un major perjudici jurídic i econòmic que el benefici que el mateix pogués generar.

"Actualment amb el sistema de Registre d'Últimes Voluntats que hi hagi un testament posterior desconegut és molt improbable pel que, llevat dels casos que aparegui un hereu posterior, per una reclamació de filiació, per exemple, és improbable que succeeixi. En definitiva, la protecció que atorga causa més perjudicis que beneficis ", assenyala Goenaga Llorca.

Segons l'opinió de l'advocada i sòcia de Cercle Legal Barcelona, ​​la derogació de l'article farà que els habitatges es puguin vendre immediatament sense aquesta limitació i:

Pel preu de mercat, atès que aquesta condicionant portava a una disminució de la valor perquè el comprador a l'trobar-se amb "aquesta càrrega de l'article 28" exigia que el preu és inferior o directament rebutgés la seva compra.
Que la propietat quedés paralitzada i sense entrar en el mercat immobiliari durant aquests dos anys.
Des d'aquest despatx d'advocats recorden que "els tràgics efectes que ha tingut la pandèmia han portat a un increment en les tramitacions d'herències". El mercat immobiliari ha vist incrementat la seva oferta i, a partir de el 3 de setembre, els habitatges heretades entraran amb el preu que realment els correspon per les seves característiques.

Aquesta derogació té caràcter retroactiu per a alegria de l'comprador i venedor
Ara molts implicats en la compravenda d'un habitatge afectat per l'article 28 de la Llei Hipotecària es pregunten si té caràcter retroactiu o no. Arantxa Goenaga Llorca aclareix que la llei 8/2021 no estableix dret transitori que ve a regular les situacions d'operacions anteriors a el 3 de setembre. "A l'no assenyalar res, deixarà d'aplicar-se aquest article 28 sobre totes les propietats pendents dels dos anys, ja quedin cinc mesos o un any i mig perquè finalitzi aquest període de dos anys, amb el que deixaran d'estar subjectes a aquesta limitació . Com que no hi ha dret transitori no s'aplica l'article 28 i totes les operacions que estaven pendents de registrar-se i que el nou comprador tingués el ple domini de l'immoble quedaran lliures ", afegeix l'experta.

Per tant, a partir de el 3 de setembre cap propietat estarà subjecta a aquesta limitació de l'article 28 de la Llei Hipotecària.

Per als immobles que han estat afectats per l'article 28 a partir de el 3 de setembre el Registre de la Propietat elimina automàticament aquesta clàusula, amb el que ni comprador ni venedor han de fer res.

Què passava amb els bancs i la concessió d'hipoteques per a aquests casos
Els bancs s'han mostrat sempre reticents a l'hora de concedir hipoteques en aquest tipus de casos. "La possibilitat que aparegués una persona amb millor dret en l'herència que pogués reclamar existia si qui va heretar i pretenia vendre no era hereu forçós de l'propietari difunt, és a dir, fill, pare o marit d'aquest, el que suposava un risc per al comprador que no tindria plenament garantida la seva adquisició durant els dos anys següents a la defunció. la conseqüència d'aquesta limitació legal, que mantenia en suspens temporalment el principi de fe pública registral en aquests casos, era la negativa de molts bancs a concedir hipoteques davant el temor a perdre la garantia hipotecària ", assenyala Salvador Salcedo, soci de l'despatx Àtic Jurídic.

Joan Villén, responsable d'idealista / hipoteques, confirma aquest extrem: "si en alguna operació apareixia l'article 28 cap banc anava a donar una hipoteca". "Aquesta derogació és una molt bona notícia, sobretot perquè elimina una situació d'indefensió sobrevinguda, que fins i tot a vegades ha suposat la renúncia d'herències, per aquesta impossibilitat de vendre l'immoble, o la venda molt per sota de l'preu de mercat a compradors que s'aprofitaven d'aquestes situacions ", recalca Villén.

Des de la taxadora Gesvalt consideren que la derogació d'aquest article és una bona notícia perquè eliminarà la incertesa a l'hora de concedir una hipoteca sobre els actius que s'acollien a el mateix i la protecció considera que era injustificada, a causa de l'caràcter residual de el risc que aparegués un hereu forçós desconegut.

També recalquen que aquesta derogació no afecta en cap cas a la metodologia a aplicar en les taxacions, ja que els criteris a l'hora d'emetre una taxació per a la concessió d'una garantia hipotecària segueixen sent els mateixos.

Des de l'Associació espanyola bancària (AEB) recorden que saber qui és el propietari real de l'habitatge és imprescindible perquè es materialitzi la hipoteca.

"Segons el Banc d'Espanya", explica la patronal financera, "la hipoteca és un producte bancari que permet el client rebre una determinada quantitat de diners (capital de l'préstec) per part d'una entitat de crèdit (prestador), a canvi de l'compromís de retornar aquesta quantitat, juntament amb els interessos corresponents, mitjançant pagaments periòdics (quotes). La diferència amb un altre tipus de préstecs és que compta amb una garantia addicional: l'immoble adquirit. En tot préstec hipotecari hi ha dos elements fonamentals. el primer és el contracte de préstec, en el qual apareixen detallades les obligacions de l'deutor i les condicions de l'préstec, així com el termini de devolució, les quotes i el sistema d'amortització. el segon element és la garantia hipotecària, que suposa que, en cas d'impagament , el prestador pot fer-se amb la propietat de el bé hipotecat ".

La pandèmia dispara els habitatges heretades a màxims
Certament la pandèmia ha provocat un considerable augmentat d'herències d'habitatges. Segons l'INE, entre gener i juny s'han comptabilitzat 103.116 transmissions de la propietat d'habitatges per herències en el conjunt d'Espanya, el que llança una mitjana de pràcticament 570 a el dia. Es tracta de la xifra més alta registrada de la sèrie històrica que va començar el 2007.

Només al juny, l'última dada disponible, s'han heretat 17.930 immobles, la segona xifra mensual més alta de la història, només superada pels més de 19.400 heretats del passat mes de març. I aquestes xifres només inclouen les herències d'habitatges acceptades, de manera que deixa fora les renúncies que es produeixen per motius com que el deute que comporta l'herència és superior a tots els béns i drets de la víctima.

On hi ha més herències d'habitatges
Les dades que maneja l'organisme d'estadístiques, i que es nodreixen dels registradors, situen Catalunya com la regió on s'han produït més herències d'habitatges en els cinc primers mesos de l'any, amb gairebé 18.000. El segueix de prop Andalusia (17.225), i a distància, Comunitat Valenciana (13.610) i Madrid (13.358). Les següents regions més destacades són Castella i Lleó (6.553) i País Basc (5.246). La Rioja és l'única comunitat on s'han heretat menys habitatges en el primer semestre del l'any (1.026 unitats), mentre que les ciutats autònomes de Ceuta i Melilla tanquen el rànquing nacional, amb 100 i 84 transmissions d'aquest tipus entre gener i juny.

Quins impostos cal pagar després de vendre un pis heretat
La venda d'aquest tipus d'immobles és considerada un guany patrimonial, tributant en l'impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF) i l'any en què es realitzi la venda de la casa. El guany tributa a la base imposable de l'estalvi, de manera que s'ha de declarar d'aquesta forma en la declaració de la renda.

Per tant, en cas de venda d'un habitatge heretada, s'ha de declarar el guany patrimonial generat, prenent com a referència el valor de l'immoble a efectes de l'Impost sobre Successions i Donacions, més despeses inherents a l'adquisició com a valor de la mateixa.

A més, per la venda d'un habitatge heretada cal pagar l'impost de plusvàlua municipal, i qui està obligat a això és el venedor. No obstant això, en cas de venda a pèrdues, el venedor està exempt de pagar aquest tribut, tal com ha declarat el Tribunal Constitucional.