El sector de l'habitatge a Espanya ha viscut un 2018 "calent". Les pujades acumulades de preus de compravenda, i sobretot de lloguer, localitzades en determinades zones i molt vinculades al turisme, han tornat a treure els moviments socials al carrer per protestar per l'habitatge digne.

El mercat s'ha caracteritzat aquest any que acaba per les constants pujades tant de compravenda com de lloguer, localitzades a Madrid i Barcelona i la costa, mentre en altres províncies ha seguit caient
Per a l'any que ve s'esperen novetats en el sector com l'entrada en vigor del nou decret de lloguer
Tots els experts coincideixen a considerar que la pujada de preus es moderarà i alguns mercats mostraran "símptomes d'esgotament" o fins i tot "sobreescalfament"
De moment, la pressió (en gran part política, per part de Units Podem) ha desembocat en un decret de "mesures urgents" amb el qual canvien les regles del joc en el lloguer (durada de les rendes, fiances, etc.). Aquesta mesura legislativa no és tan ambiciosa com per satisfer als que carreguen contra els moviments especulatius, ja que de moment no es contempla intervenir sobre els preus. La seva convalidació està en dubte. Alhora, les mesures incloses es cataloguen d'excessives i intervencionistes per part de fons, socimis i altres inversors.

En tot cas, el maó segueix sent el valor estrelles per obtenir les millors rendibilitats, mentre els desnonaments continuen mostrant una tendència a la baixa en el cas de les hipoteques i l'alça en el dels lloguers (ja són un 65% del total) . El Govern assegura que vol dotar el sector d'un caràcter "social" i menys especulatiu.
En aquest context, hem consultat a experts en el sector de l'habitatge sobre com creuen que evolucionarà el 2019 aquest mercat. Responen a les nostres preguntes Mario Espinoza, investigador social; Rafael Gil, director del Servei d'Estudis de Caixa; i Fernando Encinar, cap d'estudis d'Idealista.

Com descriuria l'estat actual del sector de l'Habitatge a Espanya? ¿Seguirà tenint un comportament tan desigual (zones com Madrid i Barcelona versus la resta d'Espanya, sobretot d'interior) com fins ara?

Espinoza: Apunta clars signes de sobreescalfament. Ja no només som algunes veus crítiques les que vam alertar sobre la qüestió, sinó que organismes com el mateix BCE o l'FMI han donat mostres de preocupació. Cap d'aquestes entitats vol parlar de bombolla -paraula maldita-, però em sembla molt difícil obviar que estem dins d'una dinàmica cada vegada més especulativa: set mesos d'increments i un augment del 15'8% de les compravendes respecte a octubre de l'any passat -no es veien xifres així des de 2007-. Qui s'emporta la pitjor part és la gent, que pateix diàriament la vulneració del seu dret a un habitatge digne.
Gil: Preveiem que a Madrid, Barcelona i en les ubicacions on més s'han incrementat els preus en els últims temps es produeixi una gradual reducció de l'encariment, prenent el relleu de les pujades més intenses de preus àrees i municipis de la perifèria d'aquestes àrees urbanes. Altres localitzacions, en tant continuï l'increment de la demanda, podrien sumar-se a l'increment consistent de valor, però és molt probable que l'heterogeneïtat entre els diferents mercats continuï existint en el futur proper.
Encinar: En 2019 els preus de venda i lloguer a Espanya tendiran a la mesetización excepte en aquelles ciutats que siguin generadores d'ocupació o tinguin una forta estirada turístic, en les que podríem assistir a un augment moderat dels preus, sobretot en grans capitals , àrees de costa i arxipèlags. La manca d'obra nova en aquestes zones serà un esperó perquè els preus pugin. De fet, en els grans mercats quantes menys grues vegem, més pujaran els preus.

El preu de l'habitatge va augmentar un 7% des 2017

Algunes estadístiques, com les dels notaris, asseguren que els preus estan baixant lleugerament en taxa interanual estem davant un canvi de cicle?
Espinoza: Les projeccions parlen ja d'un descens de compravendes per al pròxim any a Espanya. Diversos informes anuncien una desacceleració general del mercat de l'habitatge, el seu preu ha disminuït en diverses ciutats del món de manera més o menys compassada. Expliquen aquests descensos a través de múltiples factors -alguns més convincents que altres- que van des de la demografia, la saturació del mercat a les ciutats globals o els canvis actuals en política financera. La política bancària post-crisi va ser bastate laxa, i va fer de les hipoteques i els béns immobles actius barats i atractius. Un bon exemple el tenim en les polítiques expansives del BCE. Però aquest escenari ha canviat als EUA, on ja han pujat els tipus, i l'any que ve una primera pujada tindrà lloc a Europa durant l'estiu. Tot això contribuirà a una desacceleració del mercat. Vol dir això que no hi ha risc de bombolles o de tensions? En aquest "canvi de cicle" no cal descartar bombolles en enclavaments locals i regionals, de fet, pot ser que les noves bombolles tinguin aquesta faceta, allunyada de la massivitat que vam poder veure a Espanya durant 2007-2008.
Gil: No hem constatat fins a la data, amb les nostres dades, aquesta caiguda de preus. Amb el ritme actual de la demanda, excepte una aturada inesperat en els pròxims trimestres, sembla improbable aquest canvi de tendència. Sí que pot passar, però, que determinats mercats amb una recuperació de preus sostinguda en els últims anys comencin a presentar símptomes d'esgotament.
Encinar: Les nostres dades segueixen oferint pujades interanuals per al mercat nacional (7,7% interanual en el tercer trimestre de 2018). De fet, el preu a Espanya (com a mercat global) només porta pujant un any i mig i el ritme de creixement és el més ràpid des que van començar a incrementar-se els preus en el segon trimestre de 2017. No descartem que aquest ritme es relaxi a llarg de l'any, però no creiem que vegem dades negatives durant els propers 12 mesos.

Com pot afectar una eventual pujada de tipus d'interès l'any que ve?

Espinoza: Des del meu punt de vista, contribuirà a frenar el mercat per l'encariment del finançament, incidirà sobre el cicle immobiliari que venim cavalcant des 2015. Veurem com és aquesta frenada, si és més o menys gradual o abrupte, perquè per a aquest moment ja s'hauran retirat el QE europeu (el pla d'estímuls europeu). És probable que hi hagi més volatilitat de la qual estan reconeixent els bancs i les empreses del sector.
Gil: D'una banda, es produirà un encariment de les hipoteques, malgrat el que esperem que segueixi creixent la concessió de crèdits per sobre del ritme de compravendes. I, d'altra banda, es faran més competitives inversions alternatives (com pot ser la renda fixa) que, en dates recents i amb tipus d'interès històricament mínims, han resultat menys atractives que la inversió immobiliària.
Encinar: És possible que el BCE iniciï el procés de pujades de tipus, la qual cosa podria tenir un impacte directe en el nombre de compravendes, que podrien situar-se al voltant de les 510.000 operacions.
Madrid i Catalunya, on més ha augmentat el preu de l'habitatge en l'últim any

Com influirà el nou decret sobre lloguers aprovat pel Govern, seguirà la inversió tan centrada en el lloguer?

Espinoza: Sento ser pessimista, però crec que les coses es mantindran de manera semblant tot i la nova llei. L'extensió del contracte només reverteix el canvi legislatiu de 2013, i no resol la no renovació injustificada de l'inquilí. Els lloguers seguiran sent un nínxol especulatiu i rendible per a fons i socimis -a més d'altres eixos estratègics, com certs megaprojectes o el mercat d'oficines-. No parlaria d'aquesta manera si la llei hagués inclòs índexs de preus màxims i eines per regular el lloguer en zones tensionades.
Gil: El possible impacte de les mesures tindrà una incidència difícil de preveure; no obstant això, presumint la continuïtat de forta demanda a les principals ciutats i una rendibilitat pròxima similar, seguirà sent una opció d'inversió atractiva a les esmentades ubicacions.
Encinar: La rendibilitat bruta de la inversió en habitatge per posar-la al mercat del lloguer s'ha reduït en els grans mercats, tot i que encara segueixen existint bones oportunitats d'inversió en aquests llocs.

En qualsevol cas, les rendibilitats obtingudes són molt més elevades que les que ofereix els dipòsits bancaris o la renda fixa, el que segueix fent que aquesta inversió sigui atractiva per als inversors.
Les eleccions de maig municipals i autonòmiques suposaran un punt d'inflexió. Si els ajuntaments segueixen governats per partits i polítics que estan en contra de la construcció d'habitatge, els preus seguiran pujant, com ha passat en els últims 4 anys. Si governen partits i polítics que entenen la urgència d'augmentar el parc d'habitatges en aquelles capitals on cal, els preus podrien moderar-se i estar menys tensionats.