Català
Español
English
La banca encara desconeix els detalls del conveni al qual s'han d'adherir per poder oferir aquests avals per donar hipoteques a joves i famílies amb menors a càrrec
Ja han passat gairebé dos mesos des que el Govern va aprovar oficialment una línia de 2.500 milions d'euros destinada a la compra d'habitatge per part de joves i famílies amb menors a càrrec. Un finançament que utilitza la fórmula de l'aval públic per a permetre que aquests col·lectius puguin adquirir un habitatge malgrat no comptar amb els estalvis suficients.
Però, gairebé 10 mesos després que l'Executiu anunciés aquests plans per primera vegada i set setmanes després de la seva aprovació en Consell de Ministres, aquests avals encara no tenen data per a estar operatius. Segons expliquen fonts financeres a idealista/news, el sector bancari encara està a l'espera que l'Institut de Crèdit Oficial (ICO) acabi de definir el conveni per a conèixer els detalls d'aquest, mentre que fonts del Ministeri d'Habitatge asseguren que no s'ha fixat una data concreta sobre aquest tema.
A pesar que no s'ha establert un termini per a determinar les bases d'adhesió al conveni, la banca confia que es publiquin en les pròximes setmanes, perquè, si no hi ha retards, que els avals de l'ICO per a la compra d'habitatge puguin estar disponibles abans d'estiu.
Es tracta del mateix calendari que maneja l'ICO per a una altra de la línia d'avals destinada a habitatge: la de 4.000 milions d'euros dirigida als promotors públics i privats i té per objectiu finançar projectes dirigits a incrementar el parc d'habitatge en lloguer social o a preu assequible, així com a millorar el parc d'habitatge social ja existent. La previsió de l'ICO és que aquests préstecs estiguin operatius i comencin a arribar a les empreses entorn de l'estiu.
A l'espera de conèixer la lletra petita del programa, Juan Villén, director general d'idealista/hipoteques, assegura hi ha tres factors que determinaran l'èxit o fracàs dels avals ICO per a la compra d'habitatge: “El primer, el volum brut disponible per a finançar, perquè la demanda és molt gran, i l'experiència en els plans de les comunitats autònomes és que ha estat fins ara clarament insuficient. El segon, els criteris d'elegibilitat, que pel que coneixem pot deixar fora a molta gent que, per edat o ingressos, tingui aquesta necessitat de finançament i manqui dels estalvis suficients, i es quedi fora del programa. I tercer, el procediment operatiu, no oblidem que la hipoteca és el mitjà per al fi que és la compra d'habitatge, i si un comprador ha d'esperar setmanes a una resposta positiva, pot haver perdut l'habitatge que vol”.
Què se sap i què no dels avals ICO
Condicions d'accés als avals
D'insuficients a generadors de desigualtat
Quina se sap i què no dels avals ICO
Aquesta línia d'avals de 2.500 milions d'euros va dirigida principalment a joves de fins a 35 anys i famílies amb menors al seu càrrec i amb ingressos que siguin de 4,5 vegades l'IPREM, és a dir, amb rendes de fins de 37.800 euros, que es podrà ampliar en cas que sigui una parella o tinguin menors a càrrec. Segons calcula l'Executiu, tindrà uns 50.000 beneficiaris.
El que també se sap és que en termes generals l'ICO avalarà fins al 20% de l'import del crèdit, tret que l'habitatge adquirit disposi d'una qualificació energètica D o superior, i en aquest cas es podrà avalar fins al 25%.
D'altra banda, el termini per a formalitzar els préstecs que s'acullin a aquesta línia d'avals finalitzarà el 31 de desembre de 2025, encara que està prevista una ampliació de dos anys.
A més, el termini de l'aval serà d'un màxim de 10 anys des que es formalitzi l'operació, amb independència de l'amortització del préstec. I que, durant aquest termini, l'habitatge haurà de ser la residència habitual de la persona avalada i el seu arrendament estarà limitat al fet que concorrin circumstàncies que exigeixin el canvi d'habitatge, com ara celebració de matrimoni, separació matrimonial, trasllat laboral o obtenció d'una ocupació més avantatjosa, entre altres anàlogues.
Una altra de les claus d'aquest finançament és que l'habitatge pot trobar-se en qualsevol ciutat o poble d'Espanya, encara que haurà de tenir un import màxim. Per a definir el preu màxim dels immobles es tindrà en compte la seva ubicació, encara que la seva determinació quedarà en mans de les entitats financeres.
Un dels detalls que ara com ara es desconeix i del qual està pendent el sector és el tipus d'interès al qual estaran sotmesos els avals, que podria ser un en concret o bé, una forqueta, com per exemple ha estat el cas del programa que va posar en marxa la Comunitat de Madrid a la fi de 2022 amb tres entitats: Santander, CaixaBank i Ibercaja.
Condicions d'accés als avals
La concessió d'aquests avals per a accedir al primer habitatge estarà subjecta al compliment de determinats requisits:
Els adquirents d'habitatges han de ser persones físiques i majors d'edat, amb residència legal a Espanya, havent d'acreditar-la de manera contínua i ininterrompuda durant els dos anys anteriors a la sol·licitud del préstec.
Els ingressos individuals no poden superar els 37.800 euros bruts a l'any (4,5 vegades l'IPREM). En el cas que l'habitatge sigui adquirit per dues persones, el límit d'ingressos s'elevarà al doble. És a dir, els ingressos dels dos adquirents no podran superar en conjunt, la suma del límit establert per a cadascun.
En aquest punt, la mesura compta amb factors de millora en funció del nombre de fills i de si la família és monoparental. Així, aquest límit s'incrementarà en 0,3 vegades l'IPREM (2.520 euros bruts anuals) per cada menor a càrrec i, a més, en el cas de família monoparental el límit es podrà incrementar en un 70% addicional.
El límit de patrimoni de l'avalat serà màxim de 100.000 euros.
No podran acollir-se a aquesta línia d'avals els qui ja siguin propietaris d'un altre habitatge amb anterioritat, independentment de la forma d'adquisició d'aquesta. No obstant això, amb excepció a l'anterior, sí que podran acollir-se els qui complint els requisits concorrin en algunes d'aquestes circumstàncies:
Quan el dret de propietat recaigui sobre una part alíquota de l'habitatge i aquesta s'hagi obtingut per herència o transmissió mortis causa sense testament.
Per a aquelles persones que, sent titulars d'un habitatge, acreditin la seva no disponibilitat per causa de separació o divorci, per qualsevol altra causa aliena a la seva voluntat, o quan l'habitatge resulti inaccessible per raó de discapacitat del seu titular o de les persones que formin part de la seva unitat de convivència.
L'aval es podrà mantenir dins dels límits establerts en el conveni sempre que sigui l'habitatge habitual del beneficiari/a, amb l'excepció de les circumstàncies esmentades anteriorment que puguin exigir el canvi d'habitatge.
D'insuficients a generadors de desigualtat
Des que el Consell de Ministres va aprovar aquesta mesura, s'han succeït les crítiques tant des de l'àmbit econòmic i immobiliari com del polític.
Una de les primeres va arribar del Consell General dels Col·legis Oficials d'Agents de la Propietat Immobiliària d'Espanya, que creu que aquestes ajudes són "insuficients i ineficaces", ja que molts joves no compliran amb els requisits de solvència necessaris per a poder tirar endavant l'operació.
En la seva opinió, “els avalis ICO són una mesura que és interessant, però que, en més del 60% dels casos, no permetrà la compra real d'un habitatge, perquè molts dels quals poden reunir les condicions necessàries per a obtenir l'ajuda pública no complirien amb els requisits de les entitats bancàries ni passaria un futur estudi de solvència financera per a la concessió del préstec hipotecari. És a dir, acaba sent una mesura insuficient perquè els més joves puguin accedir al mercat de compra”, alerten des del Consell General dels COAPI a Espanya.
Per part seva, BBVA Research també ha posat negre sobre blanc amb aquest nou finançament per a la compra d'habitatge. Segons explica el servei d'estudis de l'entitat en l'últim informe de previsions econòmiques, la línia d'avals ICO per a la compra d'habitatge podria acabar afavorint a les llars de classe alta i obliga el sector financer a prendre més riscos.
"La mesura sofreix de diversos problemes. D'una banda, es troba dissenyada amb els mateixos defectes que afligeixen a unes altres i que poden generar desigualtat", alerta el document.
En concret, afirma que en posar límits rígids a l'edat (35 anys), a l'ingrés (37.800 euros anuals) o per a sol·licitar el crèdit (31 de desembre de 2025), “es discrimina en contra d'aquelles persones que a penes sobrepassen aquestes barreres. Així mateix, és molt possible que la mesura acabi beneficiant a joves que en l'actualitat guanyen menys que la renda especificada, però que en el futur tindran uns ingressos per sobre de la mitjana. Encara que es requereixen límits al patrimoni acumulat pels compradors, no s'exigeix el mateix per al dels pares, la qual cosa, novament, podria acabar afavorint a llars de rendes altes".
El segon 'però' que posa el servei d'estudis és que "no és recomanable incentivar crèdits que financin el 100% del valor de l'habitatge, ja que pot portar a un increment en la presa de risc de les entitats financeres".
Finalment, creu que generarà un augment dels preus i que no aconseguirà el seu objectiu de facilitar l'accés a l'habitatge. "Sense polítiques que incrementin l'oferta d'habitatge, les ajudes a la compra portaran a increments en preus, sense millorar l'accessibilitat dels joves", conclou BBVA Research.
També arriben rebutjos a aquesta línia des del partit Sumar, soci minoritari en l'actual Govern de Pedro Sánchez. La seva tesi és que la mesura ja s'ha desplegat en països com el Regne Unit, el Canadà o Austràlia i ha servit per a "pujar encara més els preus" i al fet que els promotors "absorbeixin tota l'ajuda", de manera que els beneficis van fonamentalment als bancs. Encara que els de Yolanda Díaz afirmen que l'habitatge té un "greu problema" a Espanya, emplacen al PSOE a prioritzar les seves mesures en el marc de la negociació pressupostària.
D'aquesta manera, el partit suggereix incloure elements com l'ampliació de la cobertura de la norma a les comunitats autònomes que s'oposen a la seva aplicació, la regulació dels lloguers de temporada o l'impuls d'una regulació més exigent amb els lloguers turístics.
Des del Partit Popular també han acusat el Govern d'utilitzar l'habitatge i mesures com la línia d'avals ICO com a "propaganda electoral", i ha acusat l'Executiu de "copiar" amb aquesta mesura les accions de Madrid, Andalusia i Múrcia, comunitats governades pel PP, en matèria d'habitatge. Castella i Lleó és una altra de les CCAA que té activades ajudes similars.
Però, gairebé 10 mesos després que l'Executiu anunciés aquests plans per primera vegada i set setmanes després de la seva aprovació en Consell de Ministres, aquests avals encara no tenen data per a estar operatius. Segons expliquen fonts financeres a idealista/news, el sector bancari encara està a l'espera que l'Institut de Crèdit Oficial (ICO) acabi de definir el conveni per a conèixer els detalls d'aquest, mentre que fonts del Ministeri d'Habitatge asseguren que no s'ha fixat una data concreta sobre aquest tema.
A pesar que no s'ha establert un termini per a determinar les bases d'adhesió al conveni, la banca confia que es publiquin en les pròximes setmanes, perquè, si no hi ha retards, que els avals de l'ICO per a la compra d'habitatge puguin estar disponibles abans d'estiu.
Es tracta del mateix calendari que maneja l'ICO per a una altra de la línia d'avals destinada a habitatge: la de 4.000 milions d'euros dirigida als promotors públics i privats i té per objectiu finançar projectes dirigits a incrementar el parc d'habitatge en lloguer social o a preu assequible, així com a millorar el parc d'habitatge social ja existent. La previsió de l'ICO és que aquests préstecs estiguin operatius i comencin a arribar a les empreses entorn de l'estiu.
A l'espera de conèixer la lletra petita del programa, Juan Villén, director general d'idealista/hipoteques, assegura hi ha tres factors que determinaran l'èxit o fracàs dels avals ICO per a la compra d'habitatge: “El primer, el volum brut disponible per a finançar, perquè la demanda és molt gran, i l'experiència en els plans de les comunitats autònomes és que ha estat fins ara clarament insuficient. El segon, els criteris d'elegibilitat, que pel que coneixem pot deixar fora a molta gent que, per edat o ingressos, tingui aquesta necessitat de finançament i manqui dels estalvis suficients, i es quedi fora del programa. I tercer, el procediment operatiu, no oblidem que la hipoteca és el mitjà per al fi que és la compra d'habitatge, i si un comprador ha d'esperar setmanes a una resposta positiva, pot haver perdut l'habitatge que vol”.
Què se sap i què no dels avals ICO
Condicions d'accés als avals
D'insuficients a generadors de desigualtat
Quina se sap i què no dels avals ICO
Aquesta línia d'avals de 2.500 milions d'euros va dirigida principalment a joves de fins a 35 anys i famílies amb menors al seu càrrec i amb ingressos que siguin de 4,5 vegades l'IPREM, és a dir, amb rendes de fins de 37.800 euros, que es podrà ampliar en cas que sigui una parella o tinguin menors a càrrec. Segons calcula l'Executiu, tindrà uns 50.000 beneficiaris.
El que també se sap és que en termes generals l'ICO avalarà fins al 20% de l'import del crèdit, tret que l'habitatge adquirit disposi d'una qualificació energètica D o superior, i en aquest cas es podrà avalar fins al 25%.
D'altra banda, el termini per a formalitzar els préstecs que s'acullin a aquesta línia d'avals finalitzarà el 31 de desembre de 2025, encara que està prevista una ampliació de dos anys.
A més, el termini de l'aval serà d'un màxim de 10 anys des que es formalitzi l'operació, amb independència de l'amortització del préstec. I que, durant aquest termini, l'habitatge haurà de ser la residència habitual de la persona avalada i el seu arrendament estarà limitat al fet que concorrin circumstàncies que exigeixin el canvi d'habitatge, com ara celebració de matrimoni, separació matrimonial, trasllat laboral o obtenció d'una ocupació més avantatjosa, entre altres anàlogues.
Una altra de les claus d'aquest finançament és que l'habitatge pot trobar-se en qualsevol ciutat o poble d'Espanya, encara que haurà de tenir un import màxim. Per a definir el preu màxim dels immobles es tindrà en compte la seva ubicació, encara que la seva determinació quedarà en mans de les entitats financeres.
Un dels detalls que ara com ara es desconeix i del qual està pendent el sector és el tipus d'interès al qual estaran sotmesos els avals, que podria ser un en concret o bé, una forqueta, com per exemple ha estat el cas del programa que va posar en marxa la Comunitat de Madrid a la fi de 2022 amb tres entitats: Santander, CaixaBank i Ibercaja.
Condicions d'accés als avals
La concessió d'aquests avals per a accedir al primer habitatge estarà subjecta al compliment de determinats requisits:
Els adquirents d'habitatges han de ser persones físiques i majors d'edat, amb residència legal a Espanya, havent d'acreditar-la de manera contínua i ininterrompuda durant els dos anys anteriors a la sol·licitud del préstec.
Els ingressos individuals no poden superar els 37.800 euros bruts a l'any (4,5 vegades l'IPREM). En el cas que l'habitatge sigui adquirit per dues persones, el límit d'ingressos s'elevarà al doble. És a dir, els ingressos dels dos adquirents no podran superar en conjunt, la suma del límit establert per a cadascun.
En aquest punt, la mesura compta amb factors de millora en funció del nombre de fills i de si la família és monoparental. Així, aquest límit s'incrementarà en 0,3 vegades l'IPREM (2.520 euros bruts anuals) per cada menor a càrrec i, a més, en el cas de família monoparental el límit es podrà incrementar en un 70% addicional.
El límit de patrimoni de l'avalat serà màxim de 100.000 euros.
No podran acollir-se a aquesta línia d'avals els qui ja siguin propietaris d'un altre habitatge amb anterioritat, independentment de la forma d'adquisició d'aquesta. No obstant això, amb excepció a l'anterior, sí que podran acollir-se els qui complint els requisits concorrin en algunes d'aquestes circumstàncies:
Quan el dret de propietat recaigui sobre una part alíquota de l'habitatge i aquesta s'hagi obtingut per herència o transmissió mortis causa sense testament.
Per a aquelles persones que, sent titulars d'un habitatge, acreditin la seva no disponibilitat per causa de separació o divorci, per qualsevol altra causa aliena a la seva voluntat, o quan l'habitatge resulti inaccessible per raó de discapacitat del seu titular o de les persones que formin part de la seva unitat de convivència.
L'aval es podrà mantenir dins dels límits establerts en el conveni sempre que sigui l'habitatge habitual del beneficiari/a, amb l'excepció de les circumstàncies esmentades anteriorment que puguin exigir el canvi d'habitatge.
D'insuficients a generadors de desigualtat
Des que el Consell de Ministres va aprovar aquesta mesura, s'han succeït les crítiques tant des de l'àmbit econòmic i immobiliari com del polític.
Una de les primeres va arribar del Consell General dels Col·legis Oficials d'Agents de la Propietat Immobiliària d'Espanya, que creu que aquestes ajudes són "insuficients i ineficaces", ja que molts joves no compliran amb els requisits de solvència necessaris per a poder tirar endavant l'operació.
En la seva opinió, “els avalis ICO són una mesura que és interessant, però que, en més del 60% dels casos, no permetrà la compra real d'un habitatge, perquè molts dels quals poden reunir les condicions necessàries per a obtenir l'ajuda pública no complirien amb els requisits de les entitats bancàries ni passaria un futur estudi de solvència financera per a la concessió del préstec hipotecari. És a dir, acaba sent una mesura insuficient perquè els més joves puguin accedir al mercat de compra”, alerten des del Consell General dels COAPI a Espanya.
Per part seva, BBVA Research també ha posat negre sobre blanc amb aquest nou finançament per a la compra d'habitatge. Segons explica el servei d'estudis de l'entitat en l'últim informe de previsions econòmiques, la línia d'avals ICO per a la compra d'habitatge podria acabar afavorint a les llars de classe alta i obliga el sector financer a prendre més riscos.
"La mesura sofreix de diversos problemes. D'una banda, es troba dissenyada amb els mateixos defectes que afligeixen a unes altres i que poden generar desigualtat", alerta el document.
En concret, afirma que en posar límits rígids a l'edat (35 anys), a l'ingrés (37.800 euros anuals) o per a sol·licitar el crèdit (31 de desembre de 2025), “es discrimina en contra d'aquelles persones que a penes sobrepassen aquestes barreres. Així mateix, és molt possible que la mesura acabi beneficiant a joves que en l'actualitat guanyen menys que la renda especificada, però que en el futur tindran uns ingressos per sobre de la mitjana. Encara que es requereixen límits al patrimoni acumulat pels compradors, no s'exigeix el mateix per al dels pares, la qual cosa, novament, podria acabar afavorint a llars de rendes altes".
El segon 'però' que posa el servei d'estudis és que "no és recomanable incentivar crèdits que financin el 100% del valor de l'habitatge, ja que pot portar a un increment en la presa de risc de les entitats financeres".
Finalment, creu que generarà un augment dels preus i que no aconseguirà el seu objectiu de facilitar l'accés a l'habitatge. "Sense polítiques que incrementin l'oferta d'habitatge, les ajudes a la compra portaran a increments en preus, sense millorar l'accessibilitat dels joves", conclou BBVA Research.
També arriben rebutjos a aquesta línia des del partit Sumar, soci minoritari en l'actual Govern de Pedro Sánchez. La seva tesi és que la mesura ja s'ha desplegat en països com el Regne Unit, el Canadà o Austràlia i ha servit per a "pujar encara més els preus" i al fet que els promotors "absorbeixin tota l'ajuda", de manera que els beneficis van fonamentalment als bancs. Encara que els de Yolanda Díaz afirmen que l'habitatge té un "greu problema" a Espanya, emplacen al PSOE a prioritzar les seves mesures en el marc de la negociació pressupostària.
D'aquesta manera, el partit suggereix incloure elements com l'ampliació de la cobertura de la norma a les comunitats autònomes que s'oposen a la seva aplicació, la regulació dels lloguers de temporada o l'impuls d'una regulació més exigent amb els lloguers turístics.
Des del Partit Popular també han acusat el Govern d'utilitzar l'habitatge i mesures com la línia d'avals ICO com a "propaganda electoral", i ha acusat l'Executiu de "copiar" amb aquesta mesura les accions de Madrid, Andalusia i Múrcia, comunitats governades pel PP, en matèria d'habitatge. Castella i Lleó és una altra de les CCAA que té activades ajudes similars.
Sigues el primer en escriure un comentari...