PSOE i Podem ha tancat un acord amb ERC i Bildu per desencallar la Llei d'Habitatge

El Govern de coalició ha tancat un acord amb ERC i Bildu per a desencallar la Llei d'Habitatge amb canvis substancials enfront de la normativa que va sortir del Consell de Ministres. La nova llei redueix les condicions a complir perquè una CCAA o ajuntament declari zones de mercat tensionado de lloguer, l'IPC deixarà de ser l'índex de referència en els contractes de lloguer i rebaixa a cinc habitatges ja sigui persona física o jurídica la definició de gran propietari en zones tensionadas. Enguany seguirà el topall del 2% en la renovació de contractes, pujarà al 3% en 2024, i es crearà un nou índex de lloguer que mai serà superior a l'IPC a partir de 2025.
L'acord ha estat presentat pels portaveus d'EH Bildu, Oskar Matute, ERC, Pilar Vallugera, respectivament, que han emfatitzat en els canvis que han aconseguit pactar amb el Govern del PSOE i Podemos.
Què ha canviat en la Llei d'Habitatge?
Fi de l'IPC: nou topall en la renovació de contractes del lloguer vigents
D'una banda, es manté el topall a la pujada en la renovació dels contractes de lloguer en vigor durant 2023, que continuarà sent del 2% fins al 31 de desembre. Pujarà al 3% durant tot 2024, i a partir de 2025 s'aplicarà un nou Índex de Lloguer, que haurà de preparar el Mitma, que serà la referència en els contractes d'arrendament “amb l'objectiu que sigui més estable i inferior a l'evolució de l'IPC i que topall els augments de la renda per la renovació anual”, com han destacat els portaveus.
A més, es manté que els arrendataris podran acollir-se a una pròrroga extraordinària del contracte en vigor amb caràcter anual i per un període màxim de tres anys.
Abans del 31 de desembre de 2024, l'Institut Nacional d'Estadística (INE) definirà un nou índex de referència per a l'actualització anual dels contractes d'arrendament d'habitatge, amb la finalitat d'evitar increments desproporcionats en la renda.
Com es declara una zona tensionada de lloguer
Altre dels canvis substancials de l'acord és la declaració de zona tensionadas en el mercat de lloguer. De fet, es redueixen les condicions que havia de complir una zona per a poder declarar-la com a tal durant tres anys, prorrogables anualment si les circumstàncies persisteixen.
Ara només fa falta complir una d'aquestes dues condicions: que el pagament de l'habitatge suposi un esforç de més del 30% sobre els ingressos de les llars de la zona (més despeses i subministraments) o que els preus hagin pujat més de 3 punts percentuals per sobre de l'IPC, en els últims cinc anys.
Ampliació de la definició de gran forquilla
D'altra banda, i dins d'aquestes zones tensionadas es redueix el nombre d'habitatges necessaris per a ser considerat de gran forquilla, ja se sigui persona física o jurídica. El canvi transcendeix de 10 pisos a 5 pisos d'un mateix propietari en aquesta zona tensionada, , sempre que estigui motivat i justificat per la CCAA corresponent.
Nous contractes de lloguer i el topall a aplicar segons el propietari
L'aplicació de topalls en els preus del lloguer en zona tensionada serà diferent en funció de si és petit propietari o gran forquilla. Per a un arrendador particular s'aplicarà la indexació a la renda anterior en vigor, per la qual cosa només es podrà aplicar la pujada que s'apliqui en aquest moment, és a dir del 2% en 2023, del 3% en 2024, i el nou índex que s'apliqui a partir de 2025. Mentre a les grans forquilles s'aplicarà un índex de preus que no podran superar el que indiqui el nou índex de lloguer que creï cada CCAA.
Nou habitatge de lloguer en una zona tensionada
Un altre dels supòsits que s'ha inclòs en l'acord que canvia la Llei d'Habitatge és que ocorre en el cas que un habitatge s'arrendi per primera vegada. Si aquest pis no ha estat llogat en els últims cinc anys, se li aplicaran els límits que aplicació l'índex de referència de preus.
El propietari serà el que pagui a la immobiliària
L'acord també contempla que les despeses i honoraris immobiliaris produïts pel lloguer d'un immoble correran sempre a càrrec del propietari de l'immoble.
Els contractes no podran excloure l'aplicació de la Llei d'Habitatge
De la mateixa manera, s'eliminen les clàusules que permetien la no aplicació de les mesures que conté la Llei d'existir un acord entre les parts.
A més, es prohibeix augmentar les rendes de lloguer per la via de noves despeses, que obligarien els inquilins a abonar despeses de comunitat, taxes d'escombraries o qualsevol altre no atribuïble que no estiguessin acordades prèviament.
Impuls a l'habitatge protegit en lloguer a preu limitat
Els percentatges de reserva de sòl per a habitatge protegit augmenten del 30 al 40% en el sòl urbanitzable (actuacions de nova urbanització) i del 10 al 20% en sòl urbà no consolidat (actuacions de reforma o renovació de la urbanització).
Data i hora obligada per a realitzar un desnonament
En matèria de desnonaments, es prohibiran aquells sense data i hora predeterminada. També s'inclouen noves pròrrogues en els procediments de llançament, que ajornaran els processos més de dos anys, i s'estipula l'accés obligatori als procediments de solució extrajudicial per a les persones vulnerables.
A més, les comunitats autònomes podran articular mecanismes propis de mediació i alternativa residencial que considerin oportuns, forçant a les grans forquilles que realitzin desnonaments a sotmetre's a aquests.
Per primera vegada es reconeixerà la capacitat de poder utilitzar els fons dels plans estatals d'habitatge a oferir alternatives residencials per a persones en risc de desnonament mitjançant lloguers socials bonificats, reallotjaments de persones en situació de vulnerabilitat o qualsevol altra política similar.
Aquests acords es plasmaran en esmenes per a incorporar-los al projecte de llei que va enviar el Govern de coalició al Congrés dels Diputats abans de la seva remissió al Senat, previsiblement a fi de mes o ja el mes de maig. Els portaveus d'ERC i Bildu han apuntat que tant el Ministeri de Transports com el de Drets Socials "tenen voluntat" que tiri endavant i no quedi encallada abans de finalitzar la legislatura.
Què es manté en la Llei d'Habitatge?
Moltes altres mesures de la normativa que va sortir de l'acord del Govern de coalició es mantenen com:
Estímuls fiscals als petits propietaris
S'estimularà fiscalment el lloguer d'habitatge habitual a preus assequibles, a través de la modulació de la reducció del rendiment net del lloguer d'habitatge habitual.
En els nous contractes, s'estableix una deducció general del 50% que podrà incrementar-se fins al 90% si se signa en una zona de mercat tensionado.
Baixada de la renda en una zona declarada tensionada (90%). Quan se signi un nou contracte en una zona de mercat residencial tensionado, amb una baixada d'almenys un 5% sobre la renda del contracte anterior.
Lloguer d'habitatges a joves entre 18 i 35 anys (70%). Lloguer per primera vegada d'habitatges en àrees tensionadas a joves. En cas de nous contractes d'arrendament a joves d'entre 18 i 35 anys en aquestes àrees.
Rehabilitació o millora (60%). En cas que s'haguessin dut a terme obres de rehabilitació en els dos anys anteriors. Però ara cal demostrar que s'ha realitzat una reforma pel 10% del valor de compravenda de l'immoble. A més, el límit màxim de pujada de la renda serà del 10%
Mobilització de l'habitatge buit
Per a promoure la seva sortida al mercat, s'ofereix als Ajuntaments la possibilitat d'establir un recàrrec de fins al 150% (ara està en el 50%) en la quota líquida de l'Impost de Béns immobles (IBI), que afectaria els habitatges que s'hagin mantingut desocupades durant més de dos anys, sense causa justificada, per a propietaris amb un mínim de quatre habitatges.
Si l'immoble porta tres anys buit, el recàrrec podrà arribar al 100%. Finalment, està l'opció d'elevar-ho altres 50% addicional en cas d'immobles els propietaris dels quals tinguin dos o més pisos en el mateix terme municipal.
Parc públic d'habitatges
El parc públic d'habitatge social estarà subjecte a permanent protecció i no podrà ser alienat. Actualment a penes aconsegueix a les 290.000 unitats, la qual cosa suposa que només el 1,6% de les llars poden optar a alguna mena d'habitatge de les Administracions Públiques, enfront del 10% que registren altres països del nostre entorn.
S'estableix la qualificació indefinida de l'habitatge protegit. Es fixen a nivell estatal unes condicions bàsiques, definint un règim de protecció pública permanent dels habitatges protegits que es promoguin sobre sòl qualificat de reserva. En la resta dels supòsits, es fixa un termini mínim de desqualificació de 30 anys.
Reaccions als canvis en la Llei d'Habitatge
El Govern, encara que no ha sortit a presentar els canvis introduïts en la Llei d'Habitatge, celebra l'arribada d'un acord per aquesta normativa que ha romàs més d'un any encallada en el Congrés dels Diputats davant la falta d'acord per a aconseguir una majoria suficient entre els partits del bloc d'investidura.
El president del Govern, Pedro Sánchez, ha parlat en Twitter i el celebra com un "acord històric”.
“Habitatge digne per llei. Aconseguim un acord històric per a aprovar la primera Llei de Dret a l'Habitatge de la nostra democràcia. Donem resposta a una de les principals preocupacions de la ciutadania i reforcem el nostre estat del benestar”, ha recalcat el president.
La líder de Podemos i ministra de Drets Socials, Ione Belarra, ha qualificat l'acord com “un treball en equip amb el qual guanya la ciutadania i perden la banca, els especuladors i la patronal immobiliària.
En roda de premsa en la seu del seu Ministeri va afirmar que ha estat la negociació "més difícil" de tot el mandat, tenint en compte a més "com ha estat la legislatura".
El sector més a favor d'ampliar l'oferta d'habitatge en el mercat de lloguer
Arran de l'anunci d'EH Bildu i ERC sobre l'acord de la Llei d'Habitatge, Francisco Iñareta, portaveu d'idealista, explica que “el Govern ha tornat avui a mostrar la seva ceguesa en continuar les seves polítiques coercitives enfront dels propietaris d'habitatge, obviant que el veritable elefant a l'habitació del mercat del lloguer és la falta d'oferta.
“Totes les mesures aprovades fins ara només han aconseguit drenar més i més l'oferta disponible i augmentar els problemes d'accés al lloguer, amb especial incidència en els col·lectius més desfavorits”, ha destacat l'expert, i posa com a exemple el límit del 2% a les actualitzacions dels lloguers, que acaba de complir un any, “que ha tingut un efecte devastador en el mercat. És cert que ha ajudat a les persones que ja estaven de lloguer, però ha suposat una enorme complicació per a totes aquelles persones que necessiten trobar un habitatge actualment”.
I afegeix que “amb les mesures anunciades, com el topall als lloguers, la situació només està abocada a empitjorar. Les experiències recents de Berlín i París, i la més pròxima de Barcelona, mostren que els resultats d'aquestes polítiques, lluny de millorar el mercat del lloguer, l'han empitjorat: redueixen dramàticament l'oferta disponible i augmenten les tensions sobre els preus. Si mirem enrere, les mesures aprovades avui suposen l'inici d'una nova renda antiga que impossibilitava l'actualització dels lloguers i va tenir com a conseqüència l'anihilació del mercat del lloguer i la greu deterioració dels habitatges arrendats, per falta d'incentius per a mantenir-los”.
L'Agència Negociadora del Lloguer (ANA), per part seva, ha qualificat com a "acte electoral" l'anunci per part d'ERC i Bildu. Han subratllat que l'acord anunciat no conté "ni una sola mesura seriosa i rigorosa" per a augmentar l'oferta d'habitatges en lloguer a Espanya, que, en la seva opinió, és el "problema fonamental" per als inquilins.
El seu director general, José Ramón Zurdo, ha afegit que si l'acord arriba a convertir-se en Llei "acabarà definitivament amb la poca oferta d'habitatges en lloguer", ja que, segons considera, les mesures estan encaminades" a atacar als propietaris, tant particulars, com a empreses". Finalment, ha reiterat que la norma és una llei "innecessària i injustificada", perquè "no feia falta", ja que s'ha demostrat que "als països en els quals s'han intervingut els preus dels lloguers, aquests no han baixat, i en alguns casos fins a han pujat".