El Congrés aprova la Llei d'Habitatge amb el límit al lloguer i l'adéu a l'IPC

Mancant la votació al Senat, la normativa porta el control dels lloguers en les zones que es declarin tensionadas, un nou índex de referència per a actualitzar les rendes i la reducció de la declaració de gran forquilla a cinc pisos en aquestes àrees de preu limitat. L'oposició i el sector destaquen que s'oblida dels okupes i allunyarà a l'oferta en arrendament.

El Ple del Congrés dels Diputats ha votat aquest dijous la Llei d'Habitatge, una iniciativa que ha tirat endavant amb 176 vots a favor, 167 en contra i una abstenció. El suport d'ERC i Bildu ha estat clau per a aquesta llei que portava encallada en el Parlament des de fa més d'un any davant la falta d'acord entre els partits d'investidura sobre la matèria.

El text ha comptat amb el vot a favor de PSOE, Unides Podem, RC, Bildu, Més País, Compromís, PRC i Teruel Existeix, mentre que el BNG s'ha abstingut. En contra s'han situat PP, Vox, Ciutadans, Fòrum Astúries, i també PNB, Junts, PDeCAT, CUP i Coalició Canària. De fet, el PNB ha advertit de la possibilitat que el Govern basc recorri la llei davant el Tribunal Constitucional per invasió de competències. Una denúncia que s'uniria a les ja anunciades per diverses autonomies governades pel PP, com Madrid o Andalusia.

Ara, la norma passarà al Senat al més aviat possible per a accelerar la seva tramitació perquè entri en vigor abans de les eleccions autonòmiques i municipals del 28 de maig.

La Llei d'habitatge regularà els desnonaments, les ajudes a l'accés a l'habitatge, la creació d'un parc públic habitatge assequible, els immobles buits o la limitació dels preus del lloguer, entre altres qüestions. Et comptem tot el que has de saber sobre la nova Llei d'Habitatge.

Límit a l'actualització de les rendes del lloguer
Els contractes no podran excloure l'aplicació de la Llei d'Habitatge
Declaració de zona tensionada de lloguer
Contractes en vigor en zona tensionada
Nous contractes de lloguer segons el propietari en zona tensionada
Definició de gran forquilla en una zona tensionada
Nou habitatge de lloguer en una zona tensionada
Estímuls fiscals als petits propietaris
El propietari serà el que pagui a la immobiliària
Mobilització de l'habitatge buit
Parc públic d'habitatges
Impuls a l'habitatge protegit en lloguer a preu limitat
Desnonaments i execucions hipotecàries
Procediment de desnonament
Execució de béns hipotecats
Límit a l'actualització de les rendes del lloguer
Actualment, es troba en vigor, i fins al 31 de desembre de 2023, la renovació dels contractes de lloguer no pot superar el 2% d'increment. Aquesta limitació pujarà al 3% en 2024, i a partir de 2025 s'aplicarà un nou Índex de Lloguer, que haurà de preparar el Mitma al costat de l'INE, abans de final de l'any que ve. Això suposarà la fi de l'Índex de Preus al Consum (IPC) com a referència per als contractes de lloguer.

Aquest nou índex pretendre ser més estable i inferior a l'evolució de l'IPC i que reguli els augments de la renovació anual dels lloguers. A més, es manté que els arrendataris podran acollir-se a una pròrroga extraordinària del contracte en vigor amb caràcter anual i per un període màxim de tres anys.

Els contractes no podran excloure l'aplicació de la Llei d'Habitatge
De la mateixa manera, s'eliminen les clàusules que permetien la no aplicació de les mesures que conté la Llei d'existir un acord entre les parts.

A més, es prohibeix augmentar les rendes de lloguer per la via de noves despeses, que obligarien els inquilins a abonar despeses de comunitat, taxes d'escombraries o qualsevol altre no atribuïble que no estiguessin acordades prèviament en el contracte.

Declaració de zona tensionada de lloguer
Les autoritats competents en habitatge, Comunitats Autònomes i Ajuntaments, podran declarar zones de mercat de lloguer tensionado si es compleix un d'aquests dos requisits:

Que el pagament de l'habitatge suposi un esforç de més del 30% sobre els ingressos de les llars de la zona (més despeses i subministraments)

Que els preus hagin pujat més de 3 punts percentuals per sobre de l'IPC en els últims cinc anys.

Les AAPP podran mantenir la declaració durant un màxim de tres anys. A partir d'aquí, es tornarà a estudiar la situació i es podran prorrogar anualment si les circumstàncies persisteixen

Contractes en vigor en zona tensionada
Els contractes vigents en zones tensionadas mantindran els topalls a nivell general, és a dir del 2% en 2023, del 3% en 2024, i el nou índex que s'apliqui a partir de 2025. Ara, quan es compleixi el període de pròrroga obligatòria o de pròrroga tàcita, l'inquilí podrà sol·licitar una pròrroga extraordinària per terminis anuals, fins a un màxim de 3 anys. Durant aquest temps es continuaran aplicant les mateixes condicions del contracte en vigor.

Sempre que hi hagi un pacte entre les parts en un altre termes o que el propietari comuniqui la necessitat d'ocupar l'habitatge per a si o familiars i destinar-la a habitatge habitual.

Nous contractes de lloguer segons el propietari en zona tensionada
Mentre els contractes vigents en zones tensionadas mantindran els topalls a nivell general (punt anterior), els nous contractes que se signin en aquestes àrees declarades hauran de complir una sèrie de condicions en funció de si és petit propietari o gran forquilla.

Per a un arrendador particular s'aplicarà la indexació a la renda anterior en vigor, per la qual cosa només es podrà aplicar la pujada que s'apliqui en aquest moment, és a dir del 2% en 2023, del 3% en 2024, i el nou índex que s'apliqui a partir de 2025.

Només es podrà pujar per sobre d'aquest límit i fins a un màxim del 10%, si s'acredita que en els dos anys anteriors es realitzessin actuacions de rehabilitació o millora que suposin un estalvi d'energia o de millora de l'accessibilitat a l'habitatge.

Mentre a les grans forquilles s'aplicarà un índex de preus que no podran superar el que indiqui el nou índex de lloguer que es creï a partir de 2025.

Definició de gran forquilla en una zona tensionada
Un dels canvis substancials en l'acord dels partits d'investidura, es redueix el nombre d'habitatges necessaris per a ser considerat gran forquilla, ja se sigui persona física o jurídica. Un canvi que passa de les 10 a 5 habitatges d'un mateix propietari en aquesta zona tensionada, sempre que estigui motivat i justificat per la CCAA corresponent.

Nou habitatge de lloguer en una zona tensionada
Un altre supòsit és que ocorre en el cas que un habitatge s'arrendi per primera vegada. Si aquest pis no ha estat llogat en els últims cinc anys, se li aplicaran els límits que aplicació l'índex de referència de preus.

Estímuls fiscals als petits propietaris
S'estimularà fiscalment el lloguer d'habitatge habitual a preus assequibles, a través de la modulació de la reducció del rendiment net del lloguer d'habitatge habitual. Aquestes noves reduccions començaran a aplicar-se a partir de l'1 de gener de 2024, per la qual cosa podran veure en la Renda de 2025.

En els nous contractes, s'estableix una deducció general del 50% que podrà incrementar-se fins al 90% si se signa en una zona de mercat tensionado.

Baixada de la renda en una zona declarada tensionada (90%). Quan se signi un nou contracte en una zona de mercat residencial tensionado, amb una baixada d'almenys un 5% sobre la renda del contracte anterior.
Lloguer d'habitatges a joves entre 18 i 35 anys (70%). Lloguer per primera vegada d'habitatges en àrees tensionadas a joves. En cas de nous contractes d'arrendament a joves d'entre 18 i 35 anys en aquestes àrees.
Rehabilitació o millora (60%). En cas que s'haguessin dut a terme obres de rehabilitació en els dos anys anteriors. Però ara cal demostrar que s'ha realitzat una reforma pel 10% del valor de compravenda de l'immoble. A més, el límit màxim de pujada de la renda serà del 10%.
El propietari serà el que pagui a la immobiliària
L'acord també contempla que les despeses i honoraris immobiliaris produïts pel lloguer d'un immoble correran sempre a càrrec del propietari de l'immoble.

Mobilització de l'habitatge buit
Es defineix un habitatge buit com aquella que romangui desocupada, de forma continuada, per un termini superior a 2 anys excepte determinades causes justificades. Aquesta situació de desocupació es declararà mitjançant un procediment administratiu amb audiència del contribuent.

Per a promoure la seva sortida al mercat, s'ofereix als Ajuntaments la possibilitat d'establir un recàrrec de fins al 150% (ara està en el 50%) en la quota líquida de l'Impost de Béns immobles (IBI), que afectaria els habitatges que s'hagin mantingut desocupades durant més de dos anys, sense causa justificada, per a propietaris amb un mínim de quatre habitatges.

Si l'immoble porta tres anys buit, el recàrrec podrà arribar al 100%. Finalment, està l'opció d'elevar-ho altres 50% addicional en cas d'immobles els propietaris dels quals tinguin dos o més pisos en el mateix terme municipal.

Parc públic d'habitatges
El parc públic d'habitatge social estarà subjecte a permanent protecció i no podrà ser alienat. S'estableix la qualificació indefinida de l'habitatge protegit. Es fixen a nivell estatal unes condicions bàsiques, definint un règim de protecció pública permanent dels habitatges protegits que es promoguin sobre sòl qualificat de reserva. En la resta dels supòsits, es fixa un termini mínim de desqualificació de 30 anys.

Impuls a l'habitatge protegit en lloguer a preu limitat
Els percentatges de reserva de sòl per a habitatge protegit augmenten del 30 al 40% en el sòl urbanitzable (actuacions de nova urbanització) i del 10 al 20% en sòl urbà no consolidat (actuacions de reforma o renovació de la urbanització).

Desnonaments i execucions hipotecàries
En el cas dels desnonaments, els experts del despatx d'advocats de Cuatrecasas exposen els aspectes continguts en la norma.

Procediment de desnonament
Les principals mesures són les següents:

Es donarà trasllat en tot cas a les Administracions públiques competents, i sense necessitat per tant de consentiment dels interessats, de la resolució que fixi la data del llançament per a comprovar la situació de vulnerabilitat dels qui ocupin l'habitatge.
S'imposa al demandant l'obligació d'indicar si l'immoble constitueix o no habitatge habitual de l'ocupant, si és o no gran forquilla d'habitatge i, en tal cas, la d'acreditar aquesta circumstància mitjançant certificació del Registre de la Propietat amb la relació de les seves propietats. En cas que el demandant sigui gran forquilla d'habitatge, se li imposa la càrrega d'acreditar si l'ocupant de l'habitatge es troba o no en situació de vulnerabilitat econòmica.
S'estableix un requisit d'admissibilitat de la demanda en els casos en què el demandant sigui gran forquilla d'habitatge, l'habitatge sigui l'habitual de l'ocupant i aquest es trobi en situació de vulnerabilitat econòmica, consistent en què prèviament hi hagi hagut un procediment de conciliació o intermediació entre les parts, que serà establert per les Administracions Públiques competents.
S'amplia l'àmbit de protecció quan s'identifiquin situacions de vulnerabilitat. Mentre que en la redacció vigent de la LEC la protecció aconsegueix exclusivament a persones vulnerables en procediments de desnonament (per impagament de renda o expiració del termini) en casos d'arrendament (ordinari o financer o en parceria), la reforma amplia aquesta protecció a persones vulnerables que es pretengui desnonar del seu habitatge habitual en procediments (i) de recuperació d'una finca, rústica o urbana, cedida en precari, per l'amo, usufructuari o qualsevol altra persona amb dret a posseir aquesta finca; (ii) que pretenguin la tutela sumària de la tinença o de la possessió d'una cosa o dret per qui hagi estat despullat d'elles o pertorbat en el seu gaudi; e (iii) instats pels titulars de drets reals inscrits en el Registre de la Propietat, que demandin l'efectivitat d'aquests drets enfront dels qui s'oposin a ells o pertorbin el seu exercici, sense disposar de títol inscrit que legitimi l'oposició o la pertorbació. Així mateix, s'amplia el concepte de persona vulnerable incrementant els criteris de renda per a ser qualificat com a tal i s'estableix que el jutge haurà d'atendre com a criteri addicional per a establir la vulnerabilitat a situacions personals, com p. ex. que resideixin menors d'edat.

S'estableix un sistema de decisió pel tribunal sobre l'eventual suspensió del procediment de desnonament prèvia valoració ponderada i proporcional del cas concret enfront de la suspensió automàtica pel Lletrat de l'Administració de Justícia prevista actualment.
S'amplien els terminis de suspensió dels procediments de desnonament a 2 mesos per a les persones físiques i 4 per a les persones jurídiques (enfront dels terminis d'1 i 3 mesos actuals).
Execució de béns hipotecats
El Projecte de Llei també estén la protecció de l'ocupant de l'habitatge en situació de vulnerabilitat per als supòsits d'execució hipotecària d'habitatge habitual, en els mateixos termes que en els procediments de desnonament.

S'imposa a l'executant l'obligació d'indicar si l'immoble constitueix o no habitatge habitual de l'ocupant, si és o no gran forquilla d'habitatge i, en tal cas, la d'acreditar aquesta circumstància mitjançant certificació del Registre de la Propietat amb la relació de les seves propietats. En cas que l'executant sigui gran forquilla d'habitatge, se li imposa la càrrega d'acreditar si l'ocupant de l'habitatge es troba o no en situació de vulnerabilitat econòmica.
S'estableix com a requisit d'admissibilitat de la demanda d'execució hipotecària en els casos en què l'executant sigui gran forquilla d'habitatge, l'habitatge sigui l'habitual de l'ocupant i aquest es trobi en situació de vulnerabilitat econòmica, que prèviament hi hagi hagut un procediment de conciliació o intermediació entre les parts, que serà establert per les Administracions Públiques competents.