Una normativa que portarà un increment impositiu de les operacions immobiliàries en l'IRPF, ITP, Impost de Successions i Donacions i en l'Impost sobre el Patrimoni

El Congrés dels Diputats ha aprovat finalment el Projecte de Llei de mesures de prevenció i lluita contra el frau fiscal, una normativa que portarà un increment impositiu de les operacions immobiliàries en l'IRPF, ITP, Impost de Successions i Donacions i en l'Impost sobre el Patrimoni. A més, aquest projecte que serà remès a l'Senat per completar-hi la seva tramitació, inclou una esmena per salvar les inspeccions sorpresa de l'Agència Tributària, qüestionades pels tribunals.
El PSOE ha aconseguit la inclusió de totes les seves esmenes, recolzat en tot moment per Unides Podem, el PNB, que ha vist incloses gairebé totes les seves esmenes a la llei, i el Partit Regionalista Càntabre (PRC), a més de, puntualment, altres formacions com el PP, Cs o el PDeCAT. La nova Llei antifrau sortirà cap al Senat amb esmenes de PP, Ciutadans, PNB i PDeCAT.
Adéu a la reducció de l'60% de l'lloguer en l'IRPF si no es va declarar en l'autoliquidació
Aquesta nova Llei acaba amb la reducció de l'60% de l'lloguer d'habitatge a la qual tenia dret el propietari, encara que no hagués inclòs en l'autoliquidació tots els ingressos. Fins ara, n'hi havia prou amb que declarés la seva existència, fins i tot en el procediment iniciat per Hisenda per regularitzar la seva situació.
No obstant això, a partir d'ara només els ingressos inclosos en l'autoliquidació es tenen en compte per a la reducció de l'60%. Així, el Projecte de Llei modifica l'article 23.2 de la Llei de l'IRPF, incloent la redacció: "Aquesta reducció només és aplicable sobre els rendiments nets positius que hagin estat calculats pel contribuent en una autoliquidació presentada abans que s'hagi iniciat un procediment de verificació de dades, de comprovació limitada o d'inspecció que inclogui en el seu objecte la comprovació de tals rendiments. "
I els propietaris d'habitatges de lloguer tampoc tindran dret a la desgravació de l'60% si hi ha hagut rendiments erròniament calculats en l'autoliquidació i regularitzats per l'Administració. En aquest punt, José María Salcedo, soci de l'despatx Àtic Jurídic, postil·la que no hi haurà reducció de l'60% si el propietari va declarar menys ingressos o si es va deduir indegudament despeses. És a dir, perdrà només la reducció de la part d'ingressos no declarats o despeses indegudament deduïdes.
Així, el Congrés ha donat llum verda a una modificació que xoca amb el Tribunal Suprem, ja que en una sentència de el 15 d'octubre de 2020 que ja vam publicar en idealista / news va considerar que el contribuent podia gaudir d'aquest benefici fiscal sobre el rendiment net obtingut de l'lloguer, tot i que no declarés aquests rendiments en la seva renda corresponent.

Adéu als pactes successoris: el Govern elimina el benefici fiscal d'heretar una casa a vida

El projecte de llei de lluita contra el frau fiscal aprovada pel Congrés dels Diputats contempla eliminar el benefici fiscal que suposen els pactes successoris en l'IRPF, és a dir, acabar amb l'avantatge de no tributar en l'IRPF. Fins a la data només havia de tributar per l'Impost de Successions i Donacions i no en l'IRPF.
Des del despatx d'advocats Àtic Jurídic recorden que el pacte successori només pot dur-se a terme a Galícia, País Basc, Navarra, Aragó, Catalunya i Balears per part d'aquells que comptin amb el veïnatge civil, que s'adquireix per naixement o adopció o per residència durant dos anys manifestant la intenció d'acollir-se a aquesta veïnatge (o durant 10 anys sense declaració en contra). A la resta d'Espanya no és possible.
Amb la nova normativa, aprovada al Congrés però pendent de enviar-se a l'Senat, l'adquirent dels immobles per pacte successori haurà de tributar en l'IRPF, si transmet els béns abans que mori el causant.
En concret, es modifica l'article 36 de la Llei de l'IRPF per a canviar la forma de calcular el guany patrimonial obtingut en el cas que es vulgui vendre l'immoble quan s'ha adquirit per pacte successori i el causant no hagi mort encara. En concret, la modificació contempla que el contribuent que vengui un bé heretat en vida abans que mori la persona que l'hi va transmetre se subroga en la seva posició i es pren com a valor d'adquisició el preu originari.

Vegem-ho amb un exemple:

Pensem en un immoble adquirit pel causant per 200.000 euros fa anys, i transmès per pacte successori pel seu valor actual (450.000 euros). Fins ara, aquesta propietat podia ser transmesa abans que morís el causant computant com a valor d'adquisició el de 450.000 euros. D'aquesta manera, si abans que morís el causant es venia per exemple, per 500.000 euros, el guany obtingut, i per la qual havia de tributar en l'IRPF, era tan sols de 50.000 euros.
No obstant això, amb la modificació legal que s'ha aprovat, la transmissió de dit immoble abans de la mort de l'causant suposarà que el valor d'adquisicióció sigui de 200.000 euros. I amb això s'augmentarà considerablement el guany patrimonial per la qual tributarà aquest contribuent. En l'exemple proposat, aquest guany seria de 300.000 euros (500.000 euros menys 200.000 euros).
"El que és greu de tal modificació legal és que no té en compte que l'esperança de vida és cada vegada més gran al nostre país. Així, la nova normativa obligarà a molts contribuents a retardar la venda de l'immoble adquirit per pacte successori fins que mori el causant, per no perdre el benefici fiscal referit. I això, ignorant que la venda d'aquests immobles no sempre es produeix per capritx o especulació, sinó que pot venir motivada per casos d'urgent necessitat (atur, malaltia, crisi econòmica ...) ", assevera José María Salcedo.

Canvis en la valoració d'immobles de cara a l'ITP i a l'ISyD

La base imposable d'aquests dos impostos ja no serà el valor real dels immobles, sinó el seu valor de mercat. I la norma de el projecte presumeix que aquest és el valor de referència aprovat per la Direcció General de Cadastre. Per això, serà el contribuent el que hagi de demostrar que aquest valor de referència no es correspon amb el que realment té l'immoble. S'inverteix, per tant, la càrrega de la prova, i s'imputa a contribuent, recalca José María Salcedo.
De fet, Castella-la Manxa des de 2015 ja utilitza aquest nou valor de referència per motivar els seus comprovacions de valors, és a dir, les comprovacions que fa la CA per veure si s'ha pagat correctament l'ITP per la compra d'un immoble o el ISyD per l'herència o donació d'una propietat.
És a dir, la Hisenda autonòmica ja no farà visita ni una comprovació in situ de l'immoble venut, heretat o donat, sinó que la base imposable serà aquest valor de referència aprovat per Cadastre.
Aquest valor de mercat serà calculat a partir de preus de transaccions d'immobles, segons informació facilitada per notaris i registradors, de manera que no hi haurà necessitat de visitar l'immoble i, per tant, no hi haurà necessitat de saber l'estat de conservació, materials emprats , si està reformat o no, etc. Segons el ministeri d'Hisenda, aquest nou valor de referència de l'Cadastre entrarà en vigor el gener del 2022, amb el que afectarà a totes les operacions que se signin a partir d'aquesta data, no abans.
Com s'ha dit, aquesta nova valoració de mercat serà el valor de referència de Cadastre i, per tant, afectarà tant a l'ITP, com a l'ISyD i a l'Impost sobre el Patrimoni. Així, el contribuent haurà de tributar per aquest valor a l'comprar, heretar o rebre un habitatge en donació.
No obstant això, fins ara, Cadastre no ha aprovat encara aquest valor de referència. La norma en projecte preveu aquesta possibilitat, declarant que "Quan no hi hagi valor de referència o aquest no pugui ser certificat per la Direcció General de Cadastre, la base imposable, sense perjudici de la comprovació administrativa, serà la més gran de les següents magnituds: el valor declarat pels interessats o el valor de mercat. "

Ull amb tributar d'acord amb el valor de referència en cas d'escripturar per un import superior

Salcedo recorda que una de les batalles judicials que s'ha lliurat en els últims anys és la referida a què passava quan el comprador d'un habitatge o l'hereu d'una casa tributava en l'Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) d'acord amb el valor oficial aprovat per la Comunitat Autònoma, malgrat haver escripturat per un valor superior.
Vegem-ho amb un exemple: el contribuent que compra un habitatge per 450.000 euros, però la valoració oficial de la Comunitat Autònoma corresponent és de tan sols 270.000 euros. Molts contribuents consideraven que, en aquest cas, podien tributar pel valor oficial de la Comunitat, sense exposar-se a rebre una comprovació de valors. I també, que l'article 46.3 de la Llei de l'Impost de Transmissions no era aplicable en aquests casos.
Ara amb aquesta nova llei antifrau fiscal el contribuent està obligat a tributar pel valor escripturat si és superior a la valor oficial de la Comunitat Autònoma de torn. Així, la nova redacció de l'article 10 de la Llei de l'Impost de Transmissions Patrimonials estableix que "si el valor de el bé immoble declarat pels interessats, el preu o contraprestació pactada, o tots dos són superiors al seu valor de referència, s'ha de prendre com a base imposable la major d'aquestes magnituds ".
A més, idèntica previsió s'inclou en l'Impost de Successions i Donacions (ISyD, en l'article 9).

Com impugnar el nou valor de referència de Cadastre

La nova Llei introdueix una presumpció de les denominades "iuris tantum", que consisteix en què el valor de mercat dels immobles és el valor de referència oficial aprovat per Cadastre.
Hi ha dues vies per impugnar aquest valor de referència:
Autoliquidar pel valor oficial i acte seguit sol·licitar la rectificació de l'autoliquidació, impugnant a més el valor de referència.
Autoliquidar pel valor que el contribuent consideri que té l'habitatge (sol ser el escripturat) i posteriorment recórrer la comprovació de valors que pogués arribar de l'administració autonòmica. En aquest recurs es recorrerà tant la liquidació, com el valor de referència. En aquest cas, l'Administració Tributària ha de resoldre previ informe preceptiu i vinculant de la Direcció General de Cadastre, que ratifiqui o corregeixi l'esmentat valor, a la vista de la documentació aportada.
És a dir, serà Hisenda qui sol·licitarà a Cadastre un informe per ratificar o corregir el valor de referència de l'habitatge comprada o heretada. Salcedo recorda que s'obre la porta a impugnar la negativa d'Hisenda a sol·licitar l'informe, quan aquesta negativa no estigui degudament justificada.

La nova valoració d'immobles afecta també a l'Impost sobre el Patrimoni

La nova valoració d'immobles d'acord amb el valor de referència de Cadastre també afecta l'Impost sobre el Patrimoni. Així, el contribuent no només haurà de tributar per aquest valor a l'comprar, heretar o rebre en donació un habitatge, sinó que en el cas de l'impost sobre el patrimoni ha de declarar els immobles en propietat d'acord amb el valor determinat o comprovat per l'Administració a l'efecte de altres tributs. És a dir, el valor de referència determinat per Cadastre per a la valoració d'immobles en l'ITP o el ISyD. Però només en aquells immobles adquirits a partir de gener de 2022. És a dir, no tindrà caràcter retroactiu.
"Això perjudicarà aquells contribuents que tinguin immobles amb un valor d'adquisició, o cadastral, molt baix. A l'afegir-se a la comparació el valor oficial de Cadastre, es veuran obligats a tributar per aquest últim valor. I això augmentarà la tributació en l'Impost sobre el Patrimoni. És possible que alguns contribuents es vegin obligats a tributar, quan abans no havien de fer-ho ", sentencia l'advocat de Àtic Jurídic.

La comprovació de valors també li arribarà a el venedor de l'immoble

El Projecte de llei també contempla que la comprovació de valors que es notifiqui a l'comprador d'un habitatge per sota de la valor oficial també li arribi als que van vendre o van transmetre el immoble (donacions o herències).
És a dir, Hisenda aplicarà la nova valoració tant a què transmet l'habitatge, com a què l'adquireix. En el cas dels venedors, aquests hauran de pagar més IRPF perquè Hisenda considera que el valor d'escriptura no és el de mercat (és a dir, el valor de referència de Cadastre).
"A més, aquestes comprovacions de valors creuades podrien tenir també incidència en l'impost de plusvàlua municipal. Transmissions realitzades en pèrdues, i que per tant no van tributar, podrien sobrevenidamente veure obligades a tributar, com a conseqüència d'una nova valoració administrativa, imposada a venedor. Això sí, l'estimació de el recurs que, contra la valoració administrativa, presentin comprador o venedor, aprofitarà a tots dos. A el menys Hisenda fomenta la solidaritat entre tots dos, perseguits per la mateixa causa ", comenta l'advocat Salcedo.