Inverpriban adverteix: 'Per a la normalització és necessari la regulació del mercat del lloguer'

La compravenda d'habitatges, així com els preus de les cases i del lloguer a Espanya han experimentat un creixement notable. En concret, el preu del lloguer s'ha disparat un 7,6% en només un any, mentre que el preu mitjà de l'habitatge ha accelerat el seu creixement fins a un 4,3% el 2017, segons xifres de l'Informe de Tendències del Sector Immobiliari de Societat de Taxació (ST). Aquestes dades han fet saltar les alarmes i han avivat el fantasma d'una nova bombolla immobiliària al nostre país davant la necessitat d'accedir a un habitatge i no poder 'gairebé' contemplar la possibilitat del lloguer.

A això han ajudat unes condicions de finançament més laxes per part del sector bancari, que han provocat que el mercat immobiliari es reactivi encara més i que el preu pugi amb més força. Ara per ara, els experts consideren que hi ha una 'guerra a la banca' per aconseguir millors marges que ha portat a les entitats a oferir préstecs per un import de fins al 100% del preu de l'habitatge, cosa impensable des de l'esclat de la crisi i el que fa pensar a molts analistes que estem davant l'inici d'una possible 'bombolla'.

"Encara no ens trobem en el punt de manifestar que hi ha bombolla; no obstant això, els preus i increments que s'estan experimentant en àrees metropolitanes, sobretot de ciutats com Madrid, Barcelona i Bilbao són una larma que ens adivierte sobre els excessos de fins a 2 dígits en percentatge, que estarien donant signes d'escalfament en el mercat . Malgrat aquest avís podem observar que l'augment de preus no és generalitzat a nivell nacional, i davant la crisi tan profunda que ha travessat, sempre aquests increments semblen brutals ", explica Gastón Apraiz, director de Inverpriban.

Menció especial mereix en el mercat immobiliari el cas dels lloguers. Els experts consideren que aquest ha crescut per diversos factors: 1) un canvi en la mentalitat col·lectiva al voltant de l'habitatge en propietat; 2) augment dels requeriments per poder accedir a una hipoteca; 3) escassa oferta en algunes zones o regions de les ciutats; 4) l'aparició dels anomenats pisos turístics gestionats a través de plataformes com Airbnb; i 5) la professionalització del mercat amb l'entrada de fons d'inversió que veuen en aquest una oportunitat per obtenir grans rendibilitats.

Tot això ha provocat una situació que comença a ser preocupant, especialment l'evolució dels preus en algunes de les grans ciutats. El Ministeri de Foment ha admès dues màximes importants. La primera és la impossibilitat d'elaborar una estadística sobre l'evolució dels preus de lloguer, la mateixa que existeix per al preu de venda dels habitatges. La segona, per la seva banda és que s'ha d'estudiar quin tipus d'iniciatives es poden posar en marxa amb l'objectiu de frenar l'escalada de preus dels lloguers que impedeix l'emancipació dels joves espanyols i actua com a fre a la mobilitat laboral.

"En aquest punt, creiem que s'ha de regular més el mercat dels apartaments turístics a les àrees metropolitanes, ja que aquesta variant va generar que molts inversors es fixessin en aquest mercat, degut també a la 'explosió' de les plataformes digitals que promocionen aquest tipus de producte, amb un elevat percentatge de retorn a la rendibilitat. És important realitzar bones polítiques d'acció social i habitatge que permetin una diversificació dels usos en les principals ciutats, protegint l'interès dels residents amb preus de lloguer raonable en funció del valor del mercat que té la propietat, on es poden esperar unes taxes de retorn d'entre un 4% a l'5,5% ", assenyala Apraiz que afegeix" que la creixent demanda en la compra va acompanyada de la millora del mercat de finançament, els tipus baixos i l'escalfament del mercat del lloguer, que han produït el còctel perfecte perquè la gent es llanci de nou a l'aventura ".

En aquest escenari, "si s'aconsegueix regularitzar el mercat del lloguer és probable que vingui acompanyat d'una normalització també en el preu de l'habitatge, ja que es baixaran les expectatives dels especuladors que compren per tal d'obtenir elevades taxes de retorn i revaloritzacions ", assenyala el director de la firma dedicada a la gestió alternativa d'inversions.