Comprar o llogar? Un estudi conclou que pagar hipoteca sempre és més rendible

​És millor comprar una casa o viure de lloguer? La clàssica disjuntiva, per a aquells que poden plantejar-la-hi, compta des d'ara amb nous arguments. Un estudi de la immobiliària Tecnocasa difós aquest dimarts ha analitzat els rendiments de l'una o l'altra operació. En un context d'abrupta pujada dels tipus d'interès, pot ser que actualment les quotes del préstec siguin més cares que pagar la renda mensual. Però la conclusió és que, a la llarga, surt més rendible la compra. I és igual en quin context macroeconòmic o en quina ciutat estigui l'immoble.
L'anàlisi de la immobiliària es basa en dades de 670 ciutats espanyoles. I part de la hipòtesi que es lloga una casa per 900 euros al mes o es compra per 250.000 euros, per a això es demanaria una hipoteca de 200.000 euros (el 80%, que és el topall que normalment donen els bancs i suposa un gran obstacle per a la compra en famílies que no poden generar els estalvis suficients per a pagar la resta al comptat). Aquest préstec s'estén durant 25 anys amb un interès del 4%. I en aquest període el lloguer puja cada any un 2,3%, que és la mitjana d'inflació que ha tingut Espanya des de 2002 fins a 2023. El resultat és que al final del període l'inquilí ha pagat 359.496 euros. El propietari ha abonat, en capital amortitzat i interessos, 316.702 euros. D'aquestes primeres xifres ja es desprèn que el primer ha pagat gairebé 43.000 euros més.
Aquesta quantitat podria quedar neutralitzada si es tenen en compte els 50.000 euros de la casa que es van posar d'estalvi i alguns impostos que porta aparellada la compra. No obstant això, el rellevant per als autors de l'estudi, elaborat per la càtedra conjunta del Grup Tecnocasa i la Universitat Pompeu Fabra, és el saldo a favor del comprador. Com aquest té la casa en propietat i per tant, a mesura que paga, va consolidant un patrimoni, aquest saldo surt de la diferència entre les rendes i el que s'ha pagat d'interessos. I aquesta operació sempre afavoreix massivament la compra. En l'exemple proposat, seria de prop de 243.000 euros a favor del comprador, ja que hauria abonat 116.702 euros d'interessos i la resta seria l'amortització de capital amb la qual obté aquest patrimoni immobiliari.
Pot semblar una diferència gran, però l'estudi mostra que això depèn dels preus de venda i lloguer que hi hagi en cada mercat. D'entrada, en cap de les 670 localitats analitzades sortiria guanyant l'inquilí. I en el cas de les ciutats espanyoles de major grandària (les que tenen més de 150.000 habitatges censats), el saldo a favor del comprador no baixa dels 100.000 euros en cap de les 13. De fet, a Madrid i Barcelona s'eleva per sobre dels 200.000 euros. I a Bilbao supera els 250.000.
Pujada d'interessos
L'anàlisi també ha estudiat el saldo d'un any. És a dir, si en el pagament durant un exercici és més rendible llogar o pagar la hipoteca. I ha contemplat diferents moments de la història recent: 2015, quan el mercat immobiliari va començar a recuperar-se de la Gran Recessió; 2021, després de la pandèmia i el llarg període de tipus ultrabajos en la zona euro, i 2023, després d'una de les escalades de tipus més abruptes de la història. En els dos primers exercicis, les quotes del primer any d'hipoteca eren més barates que el lloguer en la majoria de ciutats. En la situació actual, tanmateix, això s'inverteix i pot ser que demanar una hipoteca surti més car al principi que pagar un arrendament. No obstant això, com s'ha demostrat en l'exemple anterior, a la llarga s'acabarà pagant més.
Aquesta no és l'únic desavantatge que afronten els inquilins, els qui s'enfronten a un mercat molt tensionado (almenys en les principals ciutats) per la pressió de la demanda davant una oferta en clara retirada. Les dades de Tecnocasa apunten al fet que a Espanya es van oferir l'any passat un 57% menys de pisos en lloguer que tres anys enrere. Una part s'explica per cases que passen d'arrendament a venda: un 21% dels habitatges que es van comprar l'any passat estava anteriorment llogades. L'estudi no apunta altres possibles explicacions, com el canvi legal que en 2019 va augmentar la durada mínima dels lloguers de 3 a 5 anys (el que implica que amb el temps es produeix una menor rotació).
En el que sí que abunda l'informe és en l'esmolat del problema en grans ciutats. Tant a Madrid com a Barcelona, l'oferta s'ha reduït en percentatges pròxims al 70% en els últims tres anys. Pesi que en el sector immobiliari se sol posar la ciutat catalana com a exemple de la retirada d'oferta per la regulació dels lloguers, les dades de Fotocasa apunten que la caiguda d'oferta en la capital ha estat lleugerament superior. Aquesta pressió sobre els arrendaments ajuda a comprendre algunes dades generals de l'informe, que assenyala que els preus van créixer l'any passat un 5,45%, amb pics superiors en les grans ciutats. Les rendes van pujar entorn del 8% a Sevilla, València i Madrid. I prop del 10% a Barcelona.
Per contra, els preus de venda es van quedar molt més plans. A Espanya van augmentar un 1,69%, i Fotocasa capta un lleu retrocés (-0,5%) a Madrid durant el segon semestre de l'any passat, encara que en la resta de grans ciutats van pujar per sobre de la mitjana. Fruit de l'entorn de finançament més car, les dades de la immobiliària, que es basen en els milers d'operacions transaccionades per la companyia (la seva quota de mercat a Espanya supera el 6%), apunten a un retrocés en els imports mitjans d'hipoteques del 2%. Concretament, en el segon semestre de l'any passat, el préstec mitjà per a la compra d'habitatge se situava en 117.788 euros. Aquestes tendències no coincideixen amb algunes estadístiques oficials, però la immobiliària justifica que les seves dades capten més ràpid els girs del mercat en tractar-se de preus basats en operacions reals, en lloc d'en els valors de taxació o el moment en què l'operació queda registrada.