Comprar un habitatge és, en la majoria dels casos, una de les decisions més rellevants a la vida d'una persona, per la qual cosa estudiar amb deteniment cada pas és fonamental. Quines són les millors hipoteques el 2023? M'interessa fixa, variable o mixta? Com fer la subrogació d'una hipoteca i estalviar en el préstec, pas a pas

Comprar un habitatge és, en la majoria dels casos, una de les decisions més rellevants en la vida d'una persona, per la qual cosa estudiar amb deteniment cada pas i rebre assessorament expert és fonamental.
A tota aquesta dificultat de base cal afegir el context socioeconòmic actual: la incertesa derivada del conflicte bèl·lic entre Rússia i Ucraïna, la creixent inflació o la pujada de tipus d'interès en l'eurozona, entre altres.
Què va ocórrer en 2022
Per a entendre bé el moment que travessa el mercat immobiliari en l'actualitat és important analitzar el tancament de 2022. Així, la vicepresidenta de l'Associació Espanyola de Personal Shopper Immobiliari (AEPSI), Ángeles Nieto, destaca l'aparició d'un canvi important de setembre d'ara endavant.
"Moltes famílies mitjanes que anaven ajustades per a comprar casa abans de juliol de 2022 ja no poden comprar perquè superen el 30% del ràtio que sol·liciten els bancs per a la quota de la seva hipoteca. I hi ha un altre grup de compradors que simplement són temorosos, fins i tot podent comprar, i esperen expectants", explica a 20minutos l'experta, qui assenyala a aquestes variables com a responsables de l'actual reducció de la demanda.
Quin pas amb els preus
Pel que fa al nivell de preus, el CEO de Tecnotramit i president de ANAI i AIC, Vicenç Hernández Reche, celebra les mesures adoptades en política monetària durant 2022 com a fre a la pujada del nivell de preus, que podria haver ocasionat l'arribada d'una nova 'bombolla' immobiliària en 2024.
"Pesi a l'escenari macroeconòmic que vivim, l'immobiliari ha continuat mostrant una gran capacitat de resiliència", comenta l'expert, qui afegeix, "la resta dels sectors econòmics que podrien constituir una alternativa a la inversió immobiliària han sofert una major volatilitat i han registrat una rendibilitat incerta, raó per la qual continua existint una propensió natural a establir a l'immobiliari com un segment refugio".
Consells per a comprar un habitatge en 2023
Com ja hem indicat, la compra d'un habitatge, la qual suposa un gran desemborsament i acostuma a anar acompanyada d'un préstec hipotecari, és una decisió important que ha de prendre's després d'una exhaustiva anàlisi i reflexió. En aquest sentit, Josep Vera, director de Desenvolupament de Negoci d'Hipotecas.com, recomana que els compradors responsan a vuit qüestions abans de tancar qualsevol operació:
1. Quina és la meva situació personal?
Realitzar un càlcul de les nostres despeses mensuals presents i futurs, la nostra estabilitat laboral i l'estalvi del qual disposem ens permetrà determinar si és el moment o no d'adquirir una casa.
2. Quant podria destinar a pagar la quota?
La recomanació del Banc d'Espanya és que no es destini més d'un 30-35% dels ingressos de la unitat familiar al pagament del préstec hipotecari, per la qual cosa quant menor sigui aquest ràtio més senzill serà obtenir el finançament i més folgadament podrem fer front a les despeses del dia a dia.
3. Quin és el preu de la zona i quins serveis té?
Analitzar el preu mitjà de la zona, tenint en compte els serveis i infraestructures pròximes, i comparar-ho amb altres barris pròxims, és bàsic.
4. Compro ara o espero que baixin els preus?
Alguns experts apunten a ajustos de preus en determinades zones, especialment aquelles amb menor demanda. No obstant això, des del Grup UCI no esperen baixades radicals de preu en zones de forta demanda.
5. Compro una casa nova o segona mà?
Des d'Hipotecas.com assenyalen la creixent diferència de preus entre l'obra nova (2.051,8 €/m² de mitjana) i l'habitatge usat (1.730,6 €/m²), segons dades del Ministeri de Foment. En aquest context, al qual cal afegir la falta d'estoc d'obra nova, la segona mà cobra força, no sols pel seu preu més baix, sinó per la possibilitat d'aprofitar ofertes de finançament sostenible amb l'arribada dels Fons Next Generation UE per a reformes.
6. Quin és l'estat de l'habitatge?
Comprovar visualment l'estat de l'immoble i decantar-se per aquells amb una certificació més eficient per a evitar que el consum energètic i les despeses de manteniment s'encareixin a la llarga.
7. Quina hipoteca trio en 2023?
Triar un tipus o un altre d'hipoteca depèn de la situació personal i de l'aversió al risc del comprador. Depèn doncs de cadascun i ni una és millor que l'altra ni l'altra millor que l'una. També és cert que, en l'actual context de pujada generalitzada de tipus, les hipoteques a
tipus fix han perdut part del seu atractiu, la qual cosa posiciona a les hipoteques a tipus mixt com una solució a mig camí entre el tipus variable i el fix.
8. Quines alternatives de finançament tinc?
El comprador ha d'informar-se molt bé, comparar ofertes i/o contactar amb diferents entitats per a donar amb la hipoteca i entitat que millor encaixa amb les seves necessitats.
Previsions immobiliàries per a 2023
Després d'un any de xifres rècord per al sector immobiliari espanyol, 2023 es planteja com un any difícil de predir. El portaveu i director d'estudis del portal pisos.com, Ferran Font, pronostica un descens de "entre el 10% i el 15%" en les transaccions, situant-se així en xifres similars a les del saludable 2021, mentre que el nivell de preus anirà cap a la moderació, excepte en mercats amb menys demanda o demanda menys activa, on podrien veure's caigudes més pronunciades.
En aquest mateix sentit es pronuncia el Consell General dels COAPI d'Espanya, que espera un primer semestre amb menys operacions en el que serà un “període d'adaptació del mercat” amb grans diferències entre el mercat “premium” i el del “gran públic”.
"L'encariment dels tipus d'interès, unit a la ‘volta de rosca’ de la banca per criteris de risc, pot fer que aquesta tipologia d'habitatges sí que sofreixi una baixada de preu per la reducció de la demanda real i un augment del període mitjà de venda malgrat les possibles baixades de preu", detalla el principal organisme oficial de representació dels agents immobiliaris d'Espanya.
En última instància, Vicenç Hernández Reche manté que, malgrat no trobar-se ja ofertes hipotecàries a tipus fix amb un interès inferior al 3%, el propietari guanyarà en estabilitat en el cost mensual del seu préstec hipotecari perquè tot fa preveure que aquesta tendència a l'alça es prolongarà durant els pròxims mesos. "Per això recomanem no esperar i, en el cas de trobar una oferta hipotecària competitiva, signar com més aviat millor", conclou l'expert.