Los avales ICO para comprar vivienda siguen sin arrancar: la banca, a la espera del convenio

Ya han pasado casi dos meses desde que el Gobierno aprobó oficialmente una línea de 2.500 millones de euros destinada a la compra de vivienda por parte de jóvenes y familias con menores a cargo. Una financiación que utiliza la fórmula del aval público para permitir que dichos colectivos puedan adquirir una vivienda pese a no contar con los ahorros suficientes.
Pero, casi 10 meses después de que el Ejecutivo anunciara estos planes por primera vez y siete semanas después de su aprobación en Consejo de Ministros, estos avales todavía no tienen fecha para estar operativos. Según explican fuentes financieras a idealista/news, el sector bancario todavía está a la espera de que el Instituto de Crédito Oficial (ICO) termine de definir el convenio para conocer los detalles del mismo, mientras que fuentes del Ministerio de Vivienda aseguran que no se ha fijado una fecha concreta al respecto. 
A pesar de que no se ha establecido un plazo para determinar las bases de adhesión al convenio, la banca confía en que se publiquen en las próximas semanas, para que, si no hay retrasos, que los avales del ICO para la compra de vivienda puedan estar disponibles antes de verano.
Se trata del mismo calendario que maneja el ICO para otra de la línea de avales destinada a vivienda: la de 4.000 millones de euros dirigida a los promotores públicos y privados y tiene por objetivo financiar proyectos dirigidos a incrementar el parque de vivienda en alquiler social o a precio asequible, así como a mejorar el parque de vivienda social ya existente. La previsión del ICO es que estos préstamos estén operativos y empiecen a llegar a las empresas en torno al verano.
A la espera de conocer la letra pequeña del programa, Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, asegura hay tres factores que van a determinar el éxito o fracaso de los avales ICO para la compra de vivienda: “El primero, el volumen bruto disponible para financiar, pues la demanda es muy grande, y la experiencia en los planes de las comunidades autónomas es que ha sido hasta ahora claramente insuficiente. El segundo, los criterios de elegibilidad, que por lo que conocemos puede dejar fuera a mucha gente que, por edad o ingresos, tenga esa necesidad de financiación y carezca de los ahorros suficientes, y se quede fuera del programa. Y tercero, el procedimiento operativo, no olvidemos que la hipoteca es el medio para el fin que es la compra de vivienda, y si un comprador tiene que esperar semanas a una respuesta positiva, puede haber perdido la vivienda que quiere”.

Qué se sabe y qué no de los avales ICO
Esta línea de avales de 2.500 millones de euros va dirigida principalmente a jóvenes de hasta 35 años y familias con menores a su cargo y con ingresos que sean de 4,5 veces el IPREM, es decir, con rentas de hasta de 37.800 euros, que se podrá ampliar en caso de que sea una pareja o tengan menores a cargo. Según calcula el Ejecutivo, tendrá unos 50.000 beneficiarios.
Lo que también se sabe es que en términos generales el ICO avalará hasta el 20% del importe del crédito, salvo que la vivienda adquirida disponga de una calificación energética D o superior, en cuyo caso se podrá avalar hasta el 25%.
Por otro lado, el plazo para formalizar los préstamos que se acojan a esta línea de avales finalizará el 31 de diciembre de 2025, aunque está prevista una ampliación de dos años.
Además, el plazo del aval será de un máximo de 10 años desde que se formalice la operación, con independencia de la amortización del préstamo. Y que, durante dicho plazo, la vivienda deberá ser la residencia habitual de la persona avalada y su arrendamiento estará limitado a que concurran circunstancias que exijan el cambio de vivienda, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral u obtención de un empleo más ventajoso, entre otras análogas.
Otra de las claves de esta financiación es que la vivienda puede encontrarse en cualquier ciudad o pueblo de España, aunque deberá tener un importe máximo. Para definir el precio máximo de los inmuebles se tendrá en cuenta su ubicación, aunque su determinación quedará en manos de las entidades financieras.
Uno de los detalles que por ahora se desconoce y del que está pendiente el sector es el tipo de interés al que estarán sometidos los avales, que podría ser uno en concreto o bien, una horquilla, como por ejemplo ha sido el caso del programa que puso en marcha la Comunidad de Madrid a finales de 2022 con tres entidades: Santander, CaixaBank e Ibercaja.
Condiciones de acceso a los avales
La concesión de estos avales para acceder a la primera vivienda estará sujeta al cumplimiento de determinados requisitos:

• Los adquirientes de viviendas deben ser personas físicas y mayores de edad, con residencia legal en España, debiendo acreditarla de manera continua e ininterrumpida durante los dos años anteriores a la solicitud del préstamo.
• Los ingresos individuales no pueden superar los 37.800 euros brutos al año (4,5 veces el IPREM). En el caso de que la vivienda sea adquirida por dos personas, el límite de ingresos se elevará al doble. Es decir, los ingresos de los dos adquirientes no podrán superar en conjunto, la suma del límite establecido para cada uno.
• En este punto, la medida cuenta con factores de mejora en función del número de hijos y de si la familia es monoparental. Así, dicho límite se incrementará en 0,3 veces el IPREM (2.520 euros brutos anuales) por cada menor a cargo y, además, en el caso de familia monoparental el límite se podrá incrementar en un 70% adicional.
• El límite de patrimonio del avalado será máximo de 100.000 euros.
• No podrán acogerse a esta línea de avales quienes ya sean propietarios de otra vivienda con anterioridad, independientemente de la forma de adquisición de esta. No obstante, con excepción a lo anterior, sí podrán acogerse quienes cumpliendo los requisitos concurran en algunas de estas circunstancias:
  • Cuando el derecho de propiedad recaiga sobre una parte alícuota de la vivienda y esta se haya obtenido por herencia o transmisión mortis causa sin testamento.
  • Para aquellas personas que, siendo titulares de una vivienda, acrediten su no disponibilidad por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad, o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de las personas que formen parte de su unidad de convivencia.
• El aval se podrá mantener dentro de los límites establecidos en el convenio siempre que sea la vivienda habitual del beneficiario/a, con la excepción de las circunstancias mencionadas anteriormente que puedan exigir el cambio de vivienda.

De insuficientes a generadores de desigualdad
Desde que el Consejo de Ministros aprobó esta medida, se han sucedido las críticas tanto desde el ámbito económico e inmobiliario como del político.
Una de las primeras llegó del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España, que cree que estas ayudas son "insuficientes e ineficaces", ya que muchos jóvenes no cumplirán con los requisitos de solvencia necesarios para poder sacar adelante la operación.
En su opinión, “los avales ICO son una medida que es interesante, pero que, en más del 60% de los casos, no permitirá la compra real de una vivienda, pues muchos de los que pueden reunir las condiciones necesarias para obtener la ayuda pública no cumplirían con los requisitos de las entidades bancarias ni pasaría un futuro estudio de solvencia financiera para la concesión del préstamo hipotecario. Es decir, acaba siendo una medida insuficiente para que los más jóvenes puedan acceder al mercado de compra”, alertan desde el Consejo General de los COAPI en España.
Por su parte, BBVA Research también ha puesto negro sobre blanco con esta nueva financiación para la compra de vivienda. Según explica el servicio de estudios de la entidad en el último informe de previsiones económicas, la línea de avales ICO para la compra de vivienda podría terminar favoreciendo a los hogares de clase alta y obliga al sector financiero a tomar más riesgos.  
"La medida sufre de varios problemas. Por un lado, se encuentra diseñada con los mismos defectos que aquejan a otras y que pueden generar desigualdad", alerta el documento.
En concreto, afirma que al poner límites rígidos a la edad (35 años), al ingreso (37.800 euros anuales) o para solicitar el crédito (31 de diciembre de 2025), “se discrimina en contra de aquellas personas que apenas sobrepasan esas barreras. Asimismo, es muy posible que la medida termine beneficiando a jóvenes que en la actualidad ganan menos que la renta especificada, pero que en el futuro tendrán unos ingresos por encima de la media. Aunque se requieren límites al patrimonio acumulado por los compradores, no se exige lo mismo para el de los padres, lo que, nuevamente, podría terminar favoreciendo a hogares de rentas altas".
El segundo 'pero' que pone el servicio de estudios es que "no es recomendable incentivar créditos que financien el 100% del valor de la vivienda, ya que puede llevar a un incremento en la toma de riesgo de las entidades financieras". 
Por último, cree que generará un aumento de los precios y que no logrará su objetivo de facilitar el acceso a la vivienda. "Sin políticas que incrementen la oferta de vivienda, las ayudas a la compra llevarán a incrementos en precios, sin mejorar la accesibilidad de los jóvenes", concluye BBVA Research. 
También llegan rechazos a esta línea desde el partido Sumar, socio minoritario en el actual Gobierno de Pedro Sánchez. Su tesis es que la medida ya se ha desplegado en países como Reino Unido, Canadá o Australia y ha servido para "subir aún más los precios" y a que los promotores "absorban toda la ayuda", de manera que los beneficios van fundamentalmente a los bancos. Aunque los de Yolanda Díaz afirman que la vivienda tiene un "grave problema" en España, emplazan al PSOE a priorizar sus medidas en el marco de la negociación presupuestaria.
De este modo, el partido sugiere incluir elementos como la ampliación de la cobertura de la norma a las comunidades autónomas que se oponen a su aplicación, la regulación de los alquileres de temporada o el impulso de una regulación más exigente con los alquileres turísticos.
Desde el Partido Popular también han acusado al Gobierno de utilizar la vivienda y medidas como la línea de avales ICO como "propaganda electoral", y ha acusado al Ejecutivo de "copiar" con esta medida las acciones de Madrid, Andalucía y Murcia, comunidades gobernadas por el PP, en materia de vivienda. Castilla y León es otra de las CCAA que tiene activadas ayudas similares.