Los préstamos más caros y menos accesibles, sumados a la incertidumbre y la pérdida de poder adquisitivo, definen la ecuación del enfriamiento en el sector

La inflación marcó el pasado mes de noviembre su nivel más bajo desde enero, colocándose en el 6,8%. Aunque la subida de los precios comienza a ralentizarse, sigue poniendo en aprietos a las familias, por lo que el Banco Central Europeo ha subido los tipos en diciembre por cuarta vez en lo que va de año, situando el general en el 2,5%. Este mecanismo de control ha puesto patas arriba el mercado financiero, que ha pasado de tener las hipotecas con los intereses más bajos de su historia a encarecer de un día para otro su oferta. Los préstamos a tipo fijo para la compra de vivienda por debajo del 2% y el Euríbor en negativo son sueños de los que hemos despertado súbitamente. De hecho, este contexto hipotecario que ya forma parte del pasado era un espejismo. «En los últimos años hemos vivido una época excepcional, así que los tipos que hay ahora nos parecen elevados, pero si miramos los datos más allá de cinco años veremos que estamos en sintonía con lo que suele ser lo normal», indica Laura Martínez, portavoz de iAhorro.
La vuelta a la realidad comienza a trasladarse a las estadísticas. Los datos sobre hipotecas concedidas sobre viviendas de los registradores todavía apuntan a un incremento del 13% interanual en octubre, pero los notarios señalan una caída del 4,9% en el mismo mes. Este desfase, fruto del tiempo que transcurre entre la firma y el registro, nos indica que muchos se han dado prisa por cerrar la operación para aprovechar los tipos bajos, y los que han venido después con intención de comprar se lo están pensando mejor. El escenario de cara al próximo ejercicio no parece prometedor. «Lógicamente, si los intereses de las hipotecas son más altos, habrá menos personas con capacidad para pagar las cuotas», recuerdan desde HelpMyCash, un aspecto al que pisos.com pone cifras. Según el portal inmobiliario, en 2023 se alcanzarán las 350.000 hipotecas concedidas, un 17% menos que en 2022.

Compraventas e hipotecas van de la mano, así que el encarecimiento de las segundas enfriará a las primeras, dado que «el 70% de las compraventas que se formalizan precisan de financiación», señala Leyre López, analista de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). No es la única razón que hará pisar el freno a los compradores, muy preocupados por la incertidumbre económica y la pérdida de poder adquisitivo. Los precios de la vivienda tampoco ayudarán a levantar las operaciones. «En 2023 tendremos una mala combinación para los que quieran comprar un inmueble: las hipotecas serán más caras y las viviendas no serán más baratas (o no mucho más)», considera Miquel Riera, experto de HelpMyCash. «Un porcentaje de las ventas se sostendrá por la demanda de inversión y de reposición, marcada por una mayor solvencia y por una menor necesidad de apoyo financiero», apunta Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de Real Estate de Intrum España y director de negocio de Solvia, que vaticina un recorte de entre el 10% y el 15% para el año que viene en las compraventas.
En un entorno en el que los ciudadanos hacen malabares con sus finanzas resulta complicado que las hipotecas continúen siendo tan dinámicas, más aún si las entidades financieras no colaboran. La última Encuesta sobre Préstamos Bancarios del Banco de España señala que durante el tercer trimestre de 2022 los criterios de concesión de préstamos y las condiciones aplicadas se endurecieron de forma generalizada, y fue en el segmento de crédito a hogares para adquisición de vivienda donde el endurecimiento habría sido más acusado. Ferrer-Bonsoms comenta que «los bancos estarían aplicando la prudencia debido al deterioro de las perspectivas económicas y de la normalización de la política monetaria». Esta mayor rigidez se lo pondrá difícil a los solicitantes con perfiles crediticios más modestos. Incluso, «si su empleo es de un sector que puede sufrir en caso de que la economía se tambalee, sus opciones de conseguir una hipoteca serán más bajas», matizan desde HelpMyCash.
La exposición al riesgo será lo que incline la balanza hacia una u otra opción. La reflexión de la AHE es clarificadora: «Los tipos fijos aportan más tranquilidad, pero son más caros, mientras que los variables son más inciertos, pero más baratos». Para los alérgicos a las sorpresas, la hipoteca fija es lo más indicado, pero no a cualquier precio, tal y como exponen desde HelpMyCash: «Una hipoteca fija en torno al 4% o más es poco competitiva». De hecho, muchos bancos las están dejando en un segundo plano, incentivando la variable, una alternativa válida para los que «creen que el Euríbor bajará dentro de pocos años y cuentan con el músculo financiero suficiente para afrontar posibles subidas», continua Riera. Teniendo en cuenta que los plazos de amortización abarcan varias décadas, acertar con lo que más conviene es puro azar. Desde iAhorro recomiendan la fija «por la estabilidad que da, pues en 30 años es muy difícil predecir que va a pasar con el Euríbor». En cualquier caso, devuelven la pelota al tejado del usuario, reconociendo que «hay perfiles más conservadores que se decantan por una hipoteca fija, aunque sea a un plazo de 10 o 15 años».