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Te contamos qué es la Inspección Técnica de Edificios, en qué consiste y qué edificios están obligados a pasarla
La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es un trámite obligatorio por el que deben pasar los edificios de cierta antigüedad en determinados casos. Se trata de la forma de garantizar su seguridad y, en este proceso, puede ser necesario acometer determinadas reformas o mejoras para alcanzar este objetivo, una responsabilidad que deberá asumir el propietario del inmueble o bien la comunidad de propietarios.
Te contamos en qué consiste la Inspección Técnica de Edificios, quién tiene que pasar la ITE y de qué forma se desarrolla, así como su precio o qué hacer ante una ITE desfavorable.
Qué es la ITE:
La Inspección Técnica de Edificios es una evaluación que debe llevarse a cabo a partir de cierto tiempo y de forma periódica en determinados edificios residenciales, de forma que se garantice su habitabilidad y seguridad en todo momento. De esta forma se garantiza que el propietario o los propietarios del edificio cumplan con su deber de rehabilitación del inmueble.
La razón de ser de la ITE es que, con el paso del tiempo, cualquier construcción puede sufrir desperfectos que comprometan su uso en las mismas condiciones que ofrecía el inmueble en un primer momento. Asimismo, se trata de vigilar y controlar ciertos aspectos clave que, legalmente, son exigibles a cualquier edificación para que pueda ser disfrutada y habitada con normalidad y sin riesgos.
En cuanto a la regulación básica de la ITE, la encontramos en el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015. También en las distintas leyes del suelo autonómicas y ordenanzas municipales, en las que se establecen marcos concretos dentro de las competencias locales en materia de urbanismo.
¿Qué edificios están obligados a pasar la ITE?
Según la Ley del Suelo de 2015, en la que se define el Informe de Evaluación de los Edificios, la Administración competente podrá requerir a los propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva para que acrediten su situación.
Este Informe se confeccionará "al menos en relación con el estado de conservación del edificio y con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, así como sobre el grado de eficiencia energética de los mismos."
¿Cuándo tiene que pasar la ITE un edificio?
Lo habitual es que los edificios situados en territorio español de tipología colectiva y uso residencial deban pasar la ITE cuando se cumplan como máximo 50 años de antigüedad del inmueble. Una vez cumplida esta primera inspección, deberá volver a realizarse al menos cada 10 años.
Estos plazos no son casuales, es decir, existen estudios que demuestran que a partir del medio siglo de vida es posible que las viviendas comiencen a mostrar signos del paso del tiempo de los que es necesario ocuparse, evitando la presencia de elementos afectados o en mal estado.
Sin embargo, las condiciones climatológicas y demás factores a nivel local pueden hacer recomendable modificar este plazo medio.
También nos encontramos con supuestos en que el plazo para pasar la primera ITE es mayor. Por ejemplo, 80 años con revisiones cada 20 años en el caso de la Ley del Suelo de Canarias, cuya fórmula replican distintas ordenanzas municipales en esta autonomía.
Eso sí, en este último caso se extiende la obligación de someterse a esta inspección a "las edificaciones de uso colectivo distinto al residencial, tales como servicios administrativos, complejos de oficinas, centros comerciales, centros docentes, hospitalarios o de servicios sociales y otros análogos de uso colectivo".
La ITE también es exigible, según la normativa estatal, en aquellos edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas con el objetivo de acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, en fecha anterior a la formalización de la petición de la ayuda.
¿Quién puede realizar la ITE?
La ITE puede llevarse a cabo tanto por parte de técnicos facultativos competentes como, en su caso, por parte de las entidades de inspección públicas.
La normativa considera 'técnico facultativo competente' a quien cuente con "cualquiera de las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para la redacción de proyectos o dirección de obras y dirección de ejecución de obras de edificación". Por tanto, puedes acudir a un arquitecto o arquitecto técnico para que realice este informe.
¿Cuánto cuesta pasar la ITE?
No existe un precio estándar para una ITE, ya que el volumen de trabajo del técnico o técnicos elegidos dependerá de muchos factores: tamaño del edificio, tipología, materiales, puntos que deben inspeccionarse... Es posible encontrar ofertas desde 100 euros para casos muy sencillos, si bien conviene no jugársela y obtener un informe profesional que no genere problemas a la hora de informar a las administraciones públicas de forma completa.
Recuerda que en algunos municipios existen acuerdos con Colegio de Arquitectos y Colegios de Arquitectos Técnicos en los que se configuran listados de profesionales cualificados para realizar este tipo de inspecciones, así como tablas de honorarios recomendados según el volumen de trabajo que implique cada ITE determinada.
¿Qué revisa el técnico en una ITE?
El Informe de Evaluación deberá identificar el bien inmueble (con su referencia catastral) y contar con el siguiente contenido mínimo y detallado:
- La evaluación del estado de conservación del edificio (estructura del edificio, elementos constructivos como barandillas o cornisas, estanqueidad de cubiertas, estado de saneamiento, fontanería y electricidad...)
- La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio
- La certificación de la eficiencia energética del edificio
Multas por no pasar la ITE
El incumplimiento con el deber de usar la ITE puede conllevar al pago de multas y sanciones que dependerán de lo que indique cada ordenanza municipal. Por ejemplo, en el caso de Madrid, si el órgano competente ordena su ejecución inmediata y se cumplen dos meses sin que se lleve a cabo, "podrá incoarse el correspondiente procedimiento sancionador, así como imponerse hasta tres multas coercitivas por importe de 1.000, 2.000 y 3.000 euros, otorgando un nuevo plazo de dos meses tras cada una de ellas."
Por encima de ello, ten en cuenta que no realizar la ITE puede suponer importantes riesgos tanto para los habitantes del edificio como para los viandantes, con las consecuentes responsabilidades legales en caso de que se produzcan daños o accidentes por culpa de defectos que deberían subsanarse.
¿Qué pasa si la ITE es desfavorable?
Una ITE desfavorable desembocará en un informe que señalará cuáles son las deficiencias existentes, así como las reformas que deben acometerse para garantizar la seguridad, accesibilidad y eficiencia del edificio.
Serán los propietarios del edificio los encargados de hacer frente a las reformas necesarias, tanto desde el punto de vista económico como en materia de contratación, ya que se trata de un deber del propietario garantizar la buena conservación de un inmueble de su propiedad en cuanto a "seguridad, salubridad, ornato público y decoro".
Es frecuente que el propio informe desemboque en una visita de la inspección y una orden de ejecución que permitirá a los propietarios acometer las reformas sin necesidad de solicitar las licencias habituales. En esta orden se establecerá un plazo (que podrá variar en función de la complejidad de las obras) para ejecutar las remodelaciones correspondientes, así como una referencia a si es necesario proyecto y/o dirección facultativa o no, etc.
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