Quins inquilins poden demanar una moratòria o lloguer de perdó i com afecta al propietari

El govern ha aprovat un nou paquet d'ajuts a les persones vulnerables per fer front al pagament de la renda periòdica (no local) en què resideixen regularment (publicat avui al BOE). Els aturats, els treballadors en un ERTE o amb reducció d'hores, i els autònoms que declarin que els béns vulnerables no podran ser desocupats, tenen una pròrroga dels seus arrendaments i tindran accés als microcrèdits garantits per l'estat per pagar els lloguers pendents. A més, en el cas que l'Arrendador sigui el propietari de més de 10 habitatges, l'arrendatari podrà demanar una moratòria o perdó del lloguer.

Com ja s'ha fet amb la moratòria hipotecària sobre habitatge habitual, l'executiu ara ofereix un paquet de mesures dirigides a famílies vulnerables i col·lectius que no poden fer front a les despeses necessàries per al manteniment de les seves llars en caure rendes davant la parada de gran part de l'activitat econòmica causada per la pandèmia covid-19.

El mercat del lloguer a Espanya és molt particular. Al nostre país, segons el document publicat al BOE, el 85% dels propietaris d'un habitatge de lloguer són una persona física, un petit propietari. Aquesta particularitat del mercat de lloguer fa que sigui especialment necessari per a les mesures adoptades per facilitar acords entre les parts per facilitar el pagament d'ingressos.
El govern ha insistit que garantirà l'equilibri entre les parts, la qual cosa impedeix que la vulnerabilitat dels inquilins es transfereixi a propietaris, "especialment aquells per als quals els ingressos generats del lloguer poden ser essencials".

Quines mesures s'aproven en el nou Reial decret?
Suspensió de llançaments durant sis mesos per a llars vulnerables sense alternativa d'habitatge.

Renovació dels contractes de lloguer que caduquen des de l'entrada en vigor d'aquesta regla i en el termini de dos mesos després del final de l'estat de l'alarma. L'ampliació serà de sis mesos i es mantindrà els termes i condicions del contracte vigent.

Moratòria automàtica en el pagament del seu lloguer per a aquells inquilins vulnerables l'Arrendador és un gran propietari (més de 10 immobles).

Nova línia de garanties garantides de l'estat, que cobrirà el pagament de fins a sis mesos de lloguer, per a qualsevol inquilí que estigui en situació de vulnerabilitat com a conseqüència de covid-19.

Que la gent es troba en una situació de vulnerabilitat social o econòmica que és el covid-19?
L'ajuda pot ser elegible per a les persones que en el mes anterior a la sol·licitud de moratòria es troben en:

Situació d'atur, registre de regulació temporal d'ocupació (ERTE), o ha reduït el seu dia per tenir cura.
Si ets emprenedor, o altres circumstàncies semblants, patiràs una pèrdua substancial d'ingressos. Això no aconsegueix, per tant, la totalitat de la renda dels membres de la unitat familiar.
Quins requisits s'han de complir per ser reconeguts com una persona vulnerable?
Per tal d'obtenir moratòries o ajudes en relació amb el lloguer del lloguer de l'habitatge habitual, s'ha de complir un dels punts assenyalats en el mes anterior a la sol·licitud de la moratòria, i per tant no aconseguir tots els ingressos dels membres de la llar:

Amb caràcter general, el límit de tres vegades l'indicador mensual de renda multiefectes (d'ara endavant IPREM, d'uns 1.645 euros/mes), que es podrà incrementar en 0,1 vegades l'IPREM per cada fill a càrrec o durant 65 anys a la llar (0,15 si es tracta d'un habitatge monoparental).

El límit serà aixecat quatre o cinc vegades per l'IPREM si algun dels membres de la llar té una discapacitat superior al 33% o 65%, respectivament.

Que els ingressos per lloguers, a més de les despeses i subministraments bàsics, siguin superiors o iguals al 35% dels rendiments nets percebuts per tots els membres de la llar.

Que cap dels membres de la unitat familiar tingui un habitatge o tingui en usdefruit un habitatge a Espanya. Vostè haurà de demostrar que no pot accedir a aquesta propietat per rebre les ajudes a la alquler.

Com demostra vostè que és un inquilí vulnerable
Demostrar a l'Arrendador que el llogater pateix de la condició de vulnerable ha de presentar:

(a) en cas de situació legal de desocupació, mitjançant certificat emès per l'entitat gestora de la prestació, que inclou l'import mensual percebut en matèria de prestacions o prestacions per desocupació.

(b) en cas de cessament en l'activitat dels autònoms, mitjançant certificat expedit per l'Agència Estatal de l'Administració Tributària o l'òrgan competent de la comunitat autònoma, si escau, sobre la base de la declaració de cessament d'activitat declarada per l'interessat.

c) nombre de persones que viuen a l'habitatge habitual: llibre de família, certificat d'empadronament relatiu a persones inscrites a la casa als sis mesos anteriors. Declaració de discapacitat, de dependència o d'incapacitat permanent.

Si algun dels documents no pot ser proporcionat, una declaració responsable, incloent-hi la justificació expressa dels motius de l'aportació dels ingressos seria suficient.

Un cop finalitzat l'estat de l'alarma i les seves extensions, tindràs un termini d'un mes per a la provisió de documents que no s'hagin proporcionat.

Des de quan i fins quan es pot sol·licitar la moratòria?

Els inquilins que es troben en situació d'infracció econòmica podran sol·licitar la moratòria des de demà a un mes després de l'entrada en vigor del RDL 11/2020, és a dir, fins al 2 de maig de 2020. Per fer-ho, han d'acompanyar la documentació que acrediti la seva situació.
Els propietaris haurien d'acceptar la moratòria de lloguer
Qualsevol inquilí en situació de vulnerabilitat econòmica pot sol·licitar la moratòria des de l'Arrendador quan l'Arrendador és una empresa o entitat pública (per exemple, EMVS) o un gran titular, entenent una persona física o jurídica que posseeix més de 10 habitatges, excloent garatges i trasters, o una superfície construïda de més de 1.500 m2. No obstant això, sempre que ja no s'hagués assolit de forma voluntària per acord entre les dues parts. Aquí us mostrem una llista d'empreses que confan o ajornen el pagament del lloguer de lloguers. 

El Reial decret estableix que aquesta moratòria sobre grans titulars pot ser un ajornament del pagament del lloguer o fins i tot el perdó total o parcial del deute arrendat. És a dir, el propietari (gran bifurcació) ha de triar les alternatives següents:

(a) una reducció del 50% en els ingressos del lloguer de la durada de l'estat d'alarma decretat pel govern i els següents pagaments mensuals si el període és insuficient en relació amb la vulnerabilitat causada per COVID-19, amb un màxim, en qualsevol cas, quatre mesos.

(b) una moratòria sobre el pagament del lloguer de renda que s'aplicarà automàticament i que afectarà el període de temps que l'estat d'alarma decreta pel govern i els següents pagaments mensuals, prorrogables a un, si aquest període és insuficient en relació amb la vulnerabilitat causada per COVID-19, sense poder superar , en cap cas, els quatre mesos.

Aquest lloguer es diferirà de la propera renda mensual. Les quotes es dividiran durant almenys tres anys, que es comptabilitzaran des del moment en què es superi la situació de vulnerabilitat, o bé a partir del límit dels quatre mesos esmentats anteriorment, i sempre dins del termini durant el qual continuï el termini de l'arrendament o qualsevol de les seves pròrrogues. L'inquilí no tindrà cap penalització i els imports diferits seran retornats a l'Arrendador sense interessos.

Quines alternatives té el propietari privat
En el cas del petit propietari, entès com el que té menys de 10 habitatges, podrà acceptar voluntàriament l'ajornament del pagament del lloguer o el perdó total o parcial del lloguer, si no s'hagués acordat res prèviament entre les parts.

El titular tindrà set dies hàbils per acceptar les condicions, però si no accepta l'ajornament o el perdó (perquè, per exemple, no podia permetre'l econòmicament tampoc), l'arrendatari vulnerable tindrà accés al programa d'ajuda al finançament regulat en el Reial decret, com l'ajuda directa o un microcrèdit de l'ICO. Per tant, perquè el propietari petit de la moratòria és opcional. 
 Com sap l'inquilí si el seu propietari és una gran forquilla o no
Des del despatx d'advocats Ashurst, assenyalen que "el lògic és pensar que l'inquilí sabrà quan aconsegueix la resposta del seu propietari a la seva petició: si li diu que no ho accepta, l'inquilí sabrà que no és un gran titular; en cas contrari haurà de respondre, oferint algunes de les alternatives del Reial decret ".

Carmen Giménez, advocada titular de G&G Abogados, destaca que el llogater també pot conèixer a través de la inscripció de l'immoble. "Vostè pot buscar totes les propietats d'una persona a tot el nivell nacional, posant en el DNI del titular", afegeix. 

Què és el programa d'ajuts per finançar el pagament del lloguer de lloguers deguts
En el cas que l'Arrendador privat i l'inquilí vulnerable no arribin a un acord per a l'ajornament o fraccionament temporal del deute de rendes, aquest pot tenir accés al programa d'ajuda al finançament transitori per entitats bancàries amb total cobertura estatal:

L'ajut pot cobrir un import màxim de sis rendes mensuals de lloguer.
El termini de devolució serà de sis anys, el qual pot prorrogar-se excepcionalment per quatre anys i sense, en cap cas, meritant les despeses i interessos del sol·licitant
Tots els inquilins que es troben en situació de vulnerabilitat com a conseqüència de l'expansió del COVID-19 seran accessibles. Els inquilins els propietaris dels quals són grans titulars també poden accedir a aquestes ajudes.
I si la llar vulnerable no pot fer front al pagament del crèdit de les ajudes, ja sigui
Si la llar no s'ha recuperat de la seva vulnerabilitat i no pot fer front a la devolució del préstec, podran accedir a una ajuda de fins a 900 euros al mes i fins a un 100% del lloguer o, si escau, fins a un 100% del capital i interès del préstec que ha estat subscrit amb el qual s'ha satisfet el pagament del lloguer de casa habitual.

Les comunitats autònomes determinaran l'import exacte d'aquestes ajudes, dins dels límits establerts en aquest programa.

Vagi amb compte si pren la moratòria de deute o ajuda pública sense ser un inquilí vulnerable
La persona o persones que s'hagin beneficiat d'una moratòria sobre el deute requitític de la seva llar habitual i/o d'ajuts públics sense complir els requisits seran responsables dels danys i perjudicis que poguessin haver-se produït. L'import d'aquests danys no pot ser inferior al benefici indegudament obtingut per l'arrendatari per l'aplicació de la norma.
La verificació dels requisits i documents previstos per a la concessió de l'ajut podrà ser verificable per les comunitats autònomes després de la decisió de concessió de l'ajut.

En cas d'incompliment, la cancel·lació o suspensió de la concessió de l'ajut es resoldrà a partir de la data en què es produeixi l'incompliment i es sol·liciti, si escau, la devolució o devolució que procedeixi d'acord amb el Reglament de desenvolupament

Què és l'extensió d'Arrendaments
Des de l'entrada en vigor d'aquest Reial decret-llei i fins al dia en què hagin transcorregut dos mesos des de la finalització de l'estat d'alarma per COVID-19, es podrà sol·licitar una pròrroga extraordinària del termini del contracte per un període màxim de sis mesos, durant els quals es continuarà aplicant els termes i condicions establerts per a la contractació vigent.

La sol·licitud d'ampliació extraordinària serà acceptada per l'Arrendador, llevat que es regiran altres termes o condicions per acord entre les parts.

Quina és la suspensió dels desnonaments de lloguer per a llars vulnerables sense alternativa d'habitatge?
Durant l'estat de l'alarma, es suspenen tots els procediments de desnonament i les versions dels contractes de lloguer.

Quan l'estat de l'alarma acabi, si es produeix un desnonament derivat de les arrendaments d'habitatges i l'arrendatari demostra al Jutjat que es troba en situació de vulnerabilitat social o econòmica derivada de l'efecte de l'expansió del Covid-19, la qual cosa fa impossible trobar una alternativa d'habitatge per a ell i per a les persones amb què viu , se suspendrà fins que es prenguin les mesures que consideri oportunes pels serveis socials competents, durant un termini màxim de sis mesos des de l'entrada en vigor d'aquest Reial decret llei.