Què passarà amb l'habitatge post covid-19: caigudes de preus, de vendes i recuperació el 2022

amb caigudes de preus properes a el 10% i de compravendes, però avisen que per 2022 la situació podria tornar a nivells previs a l'coronavirus i que aquesta crisi no té res a veure amb la de 2008, que va portar el nostre país a un temps gris que durar anys.

De fet, Mikel Echavarren, CEO de Colliers Espanya, assenyala que, a diferència de la crisi iniciada el 2008, els promotors d'obra nova no es troben excessivament endeutats, atès que no han finançat les compres de sòl amb recursos aliens ni han obtingut altres préstecs més que els necessaris per a la promoció dels seus habitatges. "Això és un factor molt rellevant, unit al fet que la banca espanyola, estic convençut, actuarà de forma molt diferent facilitant el finançament necessari per acabar les obres i tractant de subrogar a el màxim possible els seus préstecs a promotor amb els compradors compromesos en aquestes promocions" , opina.

L'impacte de la crisi sanitària i econòmica provocada pel covid-19 en el mercat residencial ha estat directe: en el preu de l'habitatge i en les transaccions que la majoria estan aturades. Raymond Torres, director de conjuntura de Funcas, assenyala que la recuperació de el sector no serà en "V", sinó en "U". "Veurem una recuperació lenta i una part de les transaccions que desapareixen. Per què? Per la demanda. Una part de la demanda es veurà afectada per l'impacte en l'ocupació (ERTO, pèrdua de treball ...). En temps d'incertesa no es materialitzen moltes compres. D'altra banda, creiem que les compres per part d'estrangers no tornaran a el menys fins a finals d'any ", assenyala l'expert. Insisteix que la recuperació completa de l'economia es veurà en 2022 o 2023, més tard del que es pensava fa unes setmanes.
No obstant això, la crisi de l'coronavirus ha vingut a accelerar el procés d'ajust a què s'enfrontava ja el sector immobiliari, tal com recorda Rafael Gil, director d'el Servei d'Estudis de Caixa, que assegura que "l'actual conjuntura suposa una paralització abrupta , com en la majoria dels sectors econòmics ".

"L'actual crisi afecta tots els aspectes, des de la intervenció pública directa en els mercats de lloguer i hipotecari per pal·liar la situació de vulnerabilitat d'usuaris, passant per restriccions a la nova oferta (obres en curs), així com a la pròpia tasca d'empreses i professionals de sector. És altament probable que tants efectes simultanis, que trastoquen completament el normal funcionament de mercat, tinguin conseqüències palpables i duradores. La variable fonamental serà la demanda i la seva capacitat propera de recuperació, una demanda que, a més, possiblement imposi noves preferències habitacionals després d'aquesta experiència i els canvis que pugui comportar ", postil·la Gil.

De fet, un estudi elaborat per idealista apunta que durant el confinament s'han produït canvis en els interessos de l'habitatge dels espanyols. Si abans de la pandèmia el 44,1% de les recerques d'habitatge al nostre país es produïen a les capitals de província, des que es va decretar l'estat d'alarma aquest percentatge s'ha reduït fins al 38,8%.

Segons Fernando Encinar, cap d'estudis d'idealista, les dades posen de manifest que "durant la quarantena són molts els espanyols que s'han adonat que viuen en una casa que no els agrada i que preferirien viure en zones menys cèntriques a canvi de disposar de més metres quadrats, major lluminositat, jardins o terrasses. A més, el bon funcionament que està tenint el teletreball en moltes empreses possiblement estigui empenyent també a molts professionals a plantejar-establir la seva residència en municipis petits allunyats dels grans nuclis urbans ".
La venta de obra nueva vs vivienda usada
Mikel Echavarren estima que habrá menores transacciones de viviendas de segunda mano, una extensión de los plazos de comercialización de obra nueva y la reducción total de las ventas de viviendas turísticas a extranjeros. “En la medida en la que se recupere el mercado, se inicie de nuevo la posibilidad de viajar entre países europeos, y se recupere la confianza en que esta pandemia ni se extienda ni vuelva a repetirse, el mercado de la vivienda volverá a los niveles de hace unos meses. Creo que para que eso ocurra al menos transcurrirán dos años desde que comencemos a salir a la calle”, subraya.  
Aunque la demanda de vivienda no se ha eliminado, porque se siguen cerrando algunas operaciones, lo cierto es que se mantiene a la espera de que el panorama de incertidumbre se despeje. “Irá aflorando a medida que todo vuelva a la normalidad”, señala Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios. Añade que las compraventas se han resentido. En obra nueva, las oficinas de venta están cerradas y no hay nexo vendedor-comprador. Y en segunda mano, la situación complica hacer visitas. Por el momento, sólo se realizan operaciones online.
Gonzalo Bernardos, economista y profesor de la Universidad de Barcelona, señala que las compraventas de viviendas bajarán cerca de un 20% este año y se recuperarán con una subida del 14% en 2021, ante la desaparición de una parte sustancial de los compradores.  
Cómo impacta la crisis en el precio de la vivienda
Gonzalo Bernardos estima que el precio de la vivienda en nuestro país bajará cerca de un 10%, pero que en Madrid y Barcelona un poco menos. ¿El motivo? Por la desaparición de gran parte de la demanda de casas (por pérdida de empleo, bajada de salario, difícil acceso a una hipoteca o autónomos que necesiten vender parte de su patrimonio para tener liquidez) y el aumento de vendedores que tienen prisa por vender. No obstante, Bernardos considera que para 2021 el precio subirá cerca de un 7%.
Las previsiones de Funcas se mantienen en esta misma línea. “No parece descabellado que los precios podrían caer a un ritmo de doble dígito interanual, porque siempre hay una correlación con el comportamiento del PIB. Si la economía registra un descenso del 5%-8% este año, los precios de la vivienda podrían retroceder en torno al 10%, porque siempre caen un poco más que el PIB”, señala Raymond Torres.
Además, hace hincapié en que hay que tener en cuenta que muchos vendedores pueden verse en la situación de necesitar liquidez y que reduzcan mucho los precios de los inmuebles, aunque el factor de ‘valor refugio’ del inmobiliario va a compensar parte de la caída (las bolsas siguen volátiles y los inversores no encuentran alternativas en bonos o depósitos, por lo que seguirá habiendo interés en las viviendas situadas principalmente en el centro de las grandes ciudades)
La venda d'obra nova vs habitatge usat
Mikel Echavarren estima que hi haurà menors transaccions d'habitatges de segona mà, una extensió dels terminis de comercialització d'obra nova i la reducció total de les vendes d'habitatges turístics a estrangers. "En la mesura en què es recuperi el mercat, s'iniciï de nou la possibilitat de viatjar entre països europeus, i es recuperi la confiança en què aquesta pandèmia ni s'estengui ni torni a repetir-se, el mercat de l'habitatge tornarà als nivells de fa uns mesos. Crec que perquè això passi a el menys transcorreran dos anys des que comencem a sortir al carrer ", subratlla.

Tot i que la demanda d'habitatge no s'ha eliminat, perquè se segueixen tancant algunes operacions, la veritat és que es manté a l'espera que el panorama d'incertesa es buidi. "Anirà aflorant a mesura que tot torni a la normalitat", assenyala Luis Corral, CEO de Fòrum Consultors Immobiliaris. Afegeix que les compravendes s'han ressentit. En obra nova, les oficines de venda estan tancades i no hi ha nexe venedor-comprador. I en segona mà, la situació complica fer visites. De moment, només es realitzen operacions en línia.

Gonzalo Bernardos, economista i professor de la Universitat de Barcelona, ​​assenyala que les compravendes d'habitatges baixaran prop d'un 20% aquest any i es recuperaran amb una pujada de l'14% el 2021, davant la desaparició d'una part substancial dels compradors.

Com impacta la crisi en el preu de l'habitatge
Gonzalo Bernardos estima que el preu de l'habitatge al nostre país baixarà prop d'un 10%, però que a Madrid i Barcelona una mica menys. El motiu? Per la desaparició de gran part de la demanda de cases (per pèrdua d'ocupació, baixada de salari, difícil accés a una hipoteca o autònoms que necessitin vendre part del seu patrimoni per tenir liquiditat) i l'augment de venedors que tenen pressa per vendre. No obstant això, Bernardos considera que per 2021 el preu pujarà prop d'un 7%.

Les previsions de Funcas es mantenen en aquesta mateixa línia. "No sembla desgavellat que els preus podrien caure a un ritme de doble dígit interanual, perquè sempre hi ha una correlació amb el comportament de l'PIB. Si l'economia registra un descens de l'5% -8% aquest any, els preus de l'habitatge podrien retrocedir al voltant de l'10%, perquè sempre cauen una mica més que el PIB ", assenyala Raymond Torres.
A més, remarca que cal tenir en compte que molts venedors poden veure a la situació de necessitar liquiditat i que redueixin molt els preus dels immobles, tot i que el factor de 'valor refugi' de l'immobiliari va compensar part de la caiguda ( les borses segueixen volàtils i els inversors no troben alternatives en bons o dipòsits, de manera que seguirà havent interès en els habitatges situats principalment en el centre de les grans ciutats).

I Carlos Ruiz, director d'estudis de l'IEE, insisteix que amb el covid-19 ja no hi ha dubte que es va a produir una forta caiguda de preus de l'habitatge per la correlació amb el PIB. "Tot apunta que el descens dels preus s'alinearà amb la contracció econòmica i que pot caure de el 5% a l'10%".

Ara la pregunta és si es mantindran les caigudes a mig termini: la clau, segons Carlos Ruiz, està en la demanda i en quant canviïn les seves fonamentals. "Les famílies veuran afectades la seva renda, de manera que la recuperació immobiliària s'espera una mica més lenta que la de l'PIB", recalca.

Però l'obra nova no evolucionarà com la de segona mà. Segons Luis Corral, de Fòrum Consultors, als preus d'obra nova li afectarà menys ja que l'oferta és escassa, mentre que l'habitatge de segona mà pot deteriorar més per les necessitats particulars de venedors que els obligui a baixar preus per vendre. I el mateix pot passar amb l'habitatge de vacances, que no serà una prioritat comprar i si el venedor té urgència per desprendre de l'actiu, baixarà el preu.

Echavarren també fa distinció entre habitatge nou i usat. En la seva opinió, els promotors immobiliaris no tenen cap pressió per baixar preus. No obstant això, s'estima que quatre cinquenes parts de mercat de transaccions d'habitatge es corresponen amb les vendes d'habitatges de segona mà. "Tot i que la banca, estic convençut, que actuarà amb la màxima responsabilitat i flexibilitat davant els propietaris d'habitatges en dificultats, atès que la crisi en la qual ens endinsem és una combinació de reducció de la demanda solvent i de por a el futur, si crec que assistirem a baixades de preus en l'oferta d'habitatge de segona mà d'aquells propietaris que es vegen sotmesos a una pressió financera important ", sosté l'expert.
Per acabar, Echavarren afegeix que "ara per ara és impossible d'avaluar l'impacte en el preu mitjà de l'habitatge de segona mà. Posats a elucubrar, amb 1 milió d'aturats més és tant com retrocedir dos anys en el rellotge immobiliari, considerant que la creació d'ocupació dels dos últims ha arribat a nivells similars, i per tant podria estimar-se que la baixada de l'preu mitjà de l' habitatge de segona mà podria situar al voltant de l'10%, tornant als preus mitjans de fa dos anys ".

El mercat de lloguer es ressent
Ruiz, de l'IEE, assenyala que també veurem com es ressent el mercat de lloguer per diversos motius. "És un dels negocis que més inversió i interès estava captant i les noves operacions de comprar per llogar habitatge podrien s'alentís. A més, s'espera un fort cop per al sector turístic, el que limitarà les operacions de famílies i fons que estaven destinades a l'lloguer de vacances. Finalment, està per veure què passa amb les mesures que té previstes el Govern en matèria de control dels preus, perquè tota sobreregulació porta amb si una restricció de l'oferta i una pujada dels preus ", assenyala.

En qualsevol cas, l'expert assegura que el mercat de l'habitatge s'està autoflexibilizando de manera extraordinària i ràpida en aquestes setmanes. I, a l'marge de les ajudes anunciades per l'Estat, s'estan produint ajornaments de pagament, incentius i negociacions entre les parts (empreses o particulars amb inquilins, promotores amb compradors, etc.).

D'altra banda, Sandra Daza, directora general d'Gesvalt, subratlla que "després de l'aixecament de l'estat d'alarma l'oferta pot mantenir-se en nivells estables o fins i tot augmentar en determinades zones on s'ha incrementat per l'entrada en mercat d'habitatges destinats anteriorment a l'lloguer vacances i ara enfocades a l'lloguer tradicional, mentre que la demanda podria reduir-se respecte als nivells anteriors a l'confinament, el que podria comportar un descens dels preus en el curt termini i una recuperació progressiva en els pròxims mesos ".