Això és el que li espera al mercat immobiliari el 2019

S'acosta el final de l'any i és temps de fer balanç del que ha passat en el sector en aquests 365 dies que ara finalitzen. Però també és el moment d'abordar les previsions i tasques que el mercat haurà d'emprendre en els propers 12 mesos.
Aquest any, com van pronosticar diferents agents del sector, ha estat el de la consolidació. Per 2019, a punt de començar, la majoria de promotors i experts consultats preveuen que serà el de la maduresa del mercat, però també el de la moderació i l'estabilització de preus.
"Aquest ha estat el millor any per al mercat de l'habitatge des que va esclatar la crisisy esperem que aquesta tendència continuï en 2019, encara que en termes més moderats", explica la directora d'Estudis i Assumptes Públics de Fotocasa, Beatriz Toribio
Des BBVA Research, l'economista Félix Lores enumera algunes xifres per il·lustrar aquest bon moment. Segons assenyala, "l'inici de la recuperació del sector immobiliari va ser alguna cosa diferent i, en aquesta ocasió, aquesta recuperació s'ha recolzat en el bon moment de l'economia, quan l'habitual era el invers: que el sector de la construcció propiciés els primers avenços de l'economia després d'una etapa de contracció ".
Així, continua Lores, "durant l'exercici a punt d'acabar el sector immobiliari ha tornat a créixer en tots els seus àmbits i la demanda pujarà al voltant del 10% respecte a l'any anterior, fet que suposarà gairebé la venda de 590.000 habitatges".
Però, a més d'aquestes bones xifres de l'exercici que ara conclou i els bons auguris per 2019, altres actors immobiliaris entenen que el proper serà l'any de "la maduresa d'un sector fonamental per a l'economia nacional", apunta Juan Velayos, conseller delegat de Neinor Homes.
També ho creu, David Botín, director general d'Áurea Homes: "Espanya ha arribat a un punt de maduresa en què no esperem grans increments de l'activitat, però sí consolidar o millorar lleugerament les xifres en el negoci de promoció d'obra nova fins situar-se una mica per sobre de les 80.000 habitatges ", apunta.
Aquest nou cicle està marcat per un protagonista que, en èpoques anteriors, no va estar tan present: el client. Ell seguirà sent l'eix al costat de la innovació i la sostenibilitat sobre les que diferents promotores ja treballen per, precisament, cobrir encara més les necessitats d'aquests futurs propietaris. Es tracta, segons apunta Juan Antonio Gómez-Pintado, president de Via Célere, "d'oferir habitatges cada vegada més ecològiques, modernes, intel·ligents i completament adaptades a les necessitats del client".

Preus

Un dels indicadors principals per mesurar la salut del sector immobiliari és el preu de les cases. Per 2019, segons els experts consultats, aquest paràmetre es mantindrà a l'alça però d'una manera més moderada.
Pel que fa als pisos de segona mà, segons l'Índex Immobiliari de Fotocasa, 2018 tancarà amb una pujada mitjana anual del preu del 7,8%, el major registre des de 2006, quan es va tancar amb un augment del 7,7 %.
"El comportament dels preus segueix sent molt desigual i el 2018 s'han marcat encara més les diferències entre territoris, amb la Comunitat de Madrid, Catalunya i les illes liderant les pujades amb increments interanuals que oscil·len entre el 10% de Catalunya i el 19 , 5% de Madrid. Aquests increments contrasten amb el comportament més moderat de la resta del país i amb els números vermells que encara registren algunes regions ", explica Toribio.
La directora d'Estudis de Fotocasa destaca, a més, que "encara que aquestes pujades percentuals recorden a les dels anys del boom, el preu mitjà de l'habitatge de segona mà segueix un 36,7% per sota dels màxims d'aquells anys i està a nivells del 2013 segons la zona. Això, unit al control del finançament ia l'estabilització cap a la qual tendeix el mercat allunyen la possibilitat d'una bombolla immobiliària ".
De cara a l'any que ve, Fotocasa sosté que aquest sector continuarà creixent a bon ritme i els preus continuaran amb la seva tendència alcista encara que s'estabilitzaran.
Totes les previsions realitzades semblen indicar que les pujades es mouran entre el 4% i el 6%.
Carlos Zamora, director residencial de Knight Frank, assenyala que "els preus se situen al voltant de 1.800 euros el metre quadrat en obra nova i uns 1.600 euros en segona mà. Per 2019 esperem que el creixement experimentat en algunes ciutats com Madrid i Barcelona es suavitzi , mentre que es consolida la recuperació en altres mercats ".
També des de la taxadora Tinsa, que maneja un increment dels preus del 5%, auguren que hi haurà una "gradual estabilització a Madrid, Barcelona i altres ciutats amb notables increments recents, i continuïtat d'encariment dins de les seves àrees urbanes, en la resta de territoris es poden registrar possibles pujades moderades ", explica Rafael Gil, director del Servei d'Estudis de Tinsa.
Des Aedas Homes, el seu conseller delegat, David Martínez, assenyala: "Esperem i desitgem uns increments saludables al voltant del 3%, 4% i 5% de mitjana nacional. Evidentment, ia causa de l'elevada heterogeneïtat del mercat, hi haurà localitzacions on augmentin a un ritme superior i altres en què les pujades seran més suaus. Des Aedas Homes defensem un creixement sostenible que faci possible un bon i correcte funcionament del mercat ".

Compravendes

L'any a punt de finalitzar també s'han obtingut bones xifres pel que fa a operacions de compravenda es refereix, si bé la majoria d'elles s'han efectuat sobre habitatges usats.
Segons les últimes dades de l'Estadística Registral Immobiliària, corresponents al tercer trimestre, en aquest període es van dur a terme 133.295 compravendes. En còmput interanual es van registrar 508.402 operacions, 420.699 d'elles sobre cases de segona mà. Així, a falta de conèixer el tancament de l'any, tot apunta que es fregaran les 600.000 transaccions immobiliàries.
Però, què passarà l'any que ve? Segons l'opinió de Samuel Població, director nacional d'Residencial i Sòl de CBRE, la previsió és que "la demanda d'habitatge consolidi el seu creixement en 2019, aconseguint aproximadament entre les 625.000 i 645.000 unitats venudes".
Les dades plantejats per Població coincideixen amb les aportades pel director d'Estudis de Tinsa, que pronostica una alça anual d'aquestes operacions superior al 5%, arribant a més 625.000
transaccions.
Des Societat de Taxació, el seu conseller delegat Joan Fernández-Aceytuno, incideix que "el mercat d'habitatge de segona mà segueix tenint un pes important, principalment en els segments de població que es plantegen una primera adquisició, a causa de la disfuncionalitat entre els preus de l'habitatge nou i els salaris que permetin l'accés a la mateixa ".
En aquest punt, Guillermo Llibre, conseller delegat de Housell, sosté que un dels motius principals pels quals la compravenda d'habitatges ha viscut una escalada imparable en 2018, "té a veure amb la pujada del preu dels lloguers. Com a conseqüència de això, la demanda també ha canviat: compradors de totes les edats han passat a veure l'opció de llogar com una despesa innecessària, i aposten per la compra com la millor inversió possible a llarg termini ".

Projectes

La demanda residencial seguirà creixent el proper any i, tot i que el sector respon amb avenços, en opinió del conseller delegat de Neinor Homes, "els clients segueixen tenint una oferta limitada, especialment en les àrees consolidades com Madrid i Barcelona".
L'exercici de 2018, segons les dades aportades per Félix Lords, de BBVA Research, tancarà amb al voltant de 100.000 visats d'habitatge d'obra nova, "prop d'un 25% més que el 2016.
Es tracta d'un increment important, similar al de l'any anterior. No obstant això, els nivells aquí segueixen sent relativament reduïts, i els habitatges visats el 2018 amb prou feines suposaran el 13% dels visats signats entre 2004 i 2006 ".
Lores afegeix que aquestes xifres indiquen que "hi ha terreny perquè l'activitat constructora segueixi recuperant a taxes relativament elevades, sense que això signifiqui assolir els màxims del cicle anterior".
Les previsions de Joaquín Castellví, conseller delegat de Stoneweg, suggereixen "per 2019, un afany del sector per remodelar i revitalitzar àrees madures de Barcelona, ​​Madrid i altres grans ciutats espanyoles
més que per estendre a zones noves de l'extraradi ".
Sens dubte, un dels reptes més importants de cara a l'any que ve serà aconseguir, almenys, cert equilibri entre l'oferta i la demanda. "El consens de mercat és que Espanya necessita entre 120.000 i 140.000 cases noves a l'any. Aquestes xifres de demanda són molt superiors a les 50.000 habitatges que s'estan acabant a l'any ia la concessió de visats d'obres", explica el conseller delegat de Aedas homes, i afegeix: "Preveiem que a poc a poc el sector immobiliari s'anirà aproximant a aquest punt d'equilibri respecte a la producció d'habitatge nou".
Segons l'opinió de Raúl Guerrero Juanes, director Immobiliari d'Gestilar, "la demanda continua sent solvent i estable, motiu pel qual es van a seguir produint llançaments de manera important". Tot i això, reconeix que "hi ha places en què el sòl finalista és escàs (per exemple, Madrid) i en què els llançaments existiran a curt termini, però hem de preocupar també per desenvolupar sòl no finalista i generar matèria primera sobre la qual construir els propers anys ".

Sòl

Aquest serà, com ha succeït en anys anteriors, el principal maldecap del sector: la manca de sòl. Sobretot, com apunta Velayos, "en zones clau com Madrid, Barcelona, ​​Andalusia o País Basc, totes elles amb elevada demanda". Un problema que, segons indica el conseller delegat de Neinor Homes, "se suma a la lentitud de les tramitacions de sòls des de les administracions corresponents, que ha de ser solucionat amb diàleg i enteniment per totes les parts".
Una mica més optimista, o almenys confiat, es mostra David Martínez, ja que espera que "les administracions comencin a ser conscients de la necessitat de posar en gestió matèria primera per a incrementar l'oferta d'obra nova. A més, no hi ha dubte que la gran majoria dels actors hem après que no es pot jugar amb expectatives a futur d'encariment de l'habitatge ".
No obstant això, Fernández-Aceytuno, de Societat de Taxació, veu un problema de base en la manca de sòl: les 17 lleis diferents que existeixen, "una per cada comunitat autònoma, amb una situació diferent en cadascuna d'elles. En alguns casos , s'han paralitzat promocions en marxa, en altres s'han anul·lat llicències concedides i, de vegades, terreny que estava classificat com a urbanitzable ha revertit aquesta classificació a la condició de rústic i, per tant, no edificable ".