En les últimes setmanes el mercat hipotecari i bancari ha estat revolucionat pels canvis normatius del Govern. El AJD de les noves hipoteques ho pagarà la banca, tal com va aprovar en un Reial Decret Llei l'executiu, que té a les mans la reforma de la llei hipotecària. Una normativa que també portarà canvis en els nous préstecs.

Canvis en les despeses hipotecaris

Per Real Decret Llei s'ha establert que el banc ha de pagar l'AJD de les hipoteques. Però no serà l'única despesa que assumirà. En la reforma de la llei hipotecària, l'entrada en vigor porta ja un retard de més de dos anys, es preveu que també paguin les despeses de l'escriptura, la gestoria i l'aranzel notarial, mentre que el client només haurà d'abonar la taxació de la casa que vagi a comprar i les còpies de les escriptures que sol·liciti.
El client s'estalviarà entre el 85% i el 93% de les despeses hipotecaries, segons el simulador d'idealista / hipoteques. No obstant això, aquest estalvi és mínim en comparació amb totes les despeses que cal assumir a l'hora de comprar una casa. De fet, que la banca pagui les despeses hipotecaris suposarà un estalvi per al hipotecat de l'1% i el 2% sobre el preu de compra de l'immoble. I és que adquirir una casa comporta el pagament d'impostos, com l'IVA (si és obra nova) o l'ITP (si és una casa usada), així com la notaria, el registre i la gestoria per escripturar la compravenda.
El text definitiu de la normativa segueix negociant al Congrés dels Diputats i segueix incloent canvis importants respecte al projecte que va anunciar Luis de Guindos quan estava al capdavant del Ministeri d'Economia. Per exemple, es retardarà el moment en què el banc pugui executar la hipoteca i embargar l'habitatge per impagament. És el que es coneix com la clàusula de venciment anticipat, una disposició que permet a l'entitat executar la hipoteca en el moment en què el client deixi de pagar la quota hipotecària.
D'aquesta manera, el banc només podrà activar aquesta clàusula si l'hipotecat ha deixat de pagar més de 12 quotes hipotecàries o un import equivalent al 3% del préstec durant la primera meitat de vida de la hipoteca. Passat aquest moment, el termini és de 15 mensualitats o el 7% de l'import del préstec.

La banca pagarà les despeses, però encarirà les hipoteques

A l'assumir les despeses hipotecaris, la banca haurà de repercutir aquesta mesura en el preu de les hipoteques perquè la concessió sigui rendible. Vegem-ho amb un exemple: hipoteca de 120.000 euros, a 30 anys, amb un tipus d'interès el primer any del 1,89% i un tipus d'interès posterior d'euríbor més 0,89% a Catalunya. Sense comissions d'obertura ni cancel·lació anticipada.
Per a un préstec d'aquestes condicions, la quota mensual del primer any ascendeix a 442,94 euros, ia partir del 2n any, si assumim que l'Euribor puja al 0% (des del nivell negatiu del -0,15% actual), la quota baixaria a 387,06 euros. En els primers 5 anys (es paguen més interessos que s'amortitza capital), els ingressos d'interessos per al banc (amb els quals ha de cobrir els seus costos financers, operatius i suposadament obtenir un marge de beneficis), ascendeixen a 6.158 euros.
D'altra banda, ha de pagar el banc l'AJD del préstec de l'exemple que són 2.700 euros, més notaria (792 euros), més Registre de la Propietat (384 euros), més gestoria (400 euros). En total, ha de pagar 4.276 euros en despeses per a un préstec de 120.000 euros. És a dir, si als seus ingressos (6.158 euros) li restem aquestes despeses (4.276 euros), li quedarà un marge de 1.882 euros o 376 euros a l'any, el que equival a un 0,31% de l'import del préstec. I a aquests 376 euros cal restar-les despeses operatives. Per tant, el marge dels bancs en els 5 primers anys es queda en res o en negatiu.
La banca podrà recuperar l'impacte de les despeses hipotecaries durant els següents anys de vida del préstec, però corre el risc de no guanyar res amb les hipoteques que es cancel·lin de forma anticipada o se signin a un termini curt. Per tant, previsiblement encareixen aquests préstecs per comprar casa.

Encara és possible reclamar l'AJD pagat en els últims quatre anys

El Govern ha deixat la porta oberta a que els contribuents reclamin a Hisenda el AJD pagat en els últims quatre anys. I és el Reial Decret Llei pel qual s'estableix que el banc pagui l'AJD ha modificat el subjecte passiu, però no el fet imposable, el que significa que a efectes legals sempre va haver de ser el banc el que pagués aquest impost i no l'hipotecat .
José María Salcedo, soci del despatx Àtic Jurídic, és contundent: "el Reial decret llei no va modificar la condició de subjecte passiu en el AJD dels préstecs hipotecaris, sinó que només la va aclarir". Per tant, sempre va haver de ser el banc el que pagués aquest tribut. Ara els contribuents poden reclamar a Hisenda la devolució de l'impost pagat en els últims quatre anys.
Els contribuents hauran de sol·licitar la rectificació de l'autoliquidació de l'AJD presentada en el seu dia i la devolució de l'ingrés indegut. Aquí t'expliquem com reclamar-lo.
En idealista ens barallem amb els bancs per aconseguir-te la millor hipoteca i ens ocupem de tota la paperassa. T'assessorem gratis i sense compropis. Omple la teva sol·licitud a idealista hipoteques o truca al 912.183.169.