La nova regulació de la plusvàlua municipal aprovada “in extremis” pel Ministeri d'Hisenda el mes de novembre passat porta una desagradable sorpresa per als contribuents. En concret, el Reial decret llei 26/2021 preveu dues alternatives de càlcul de la plusvàlua municipal: una objectiva, que és la que s'ha estat usant fins ara aplicant al valor cadastral del terreny el resultat de multiplicar el coeficient previst en la llei. I una altra fórmula real que s'obté comparant els valors d'adquisició i transmissió del terreny i tributar per la diferència. Però el contribuent ha de saber que si vol usar aquest últim mètode ha de sol·licitar-lo expressament perquè si no, s'aplicarà l'altre mètode per defecte i pot sortir perdent.

I és que l'apartat 5 de l'article 107 del Text Refós de la Llei Reguladora de les Hisendes Locals (TRLRHL) estableix que la regla general de càlcul de l'impost és el sistema objectiu, amb el que el mètode “real” per a calcular la base imposable de la plusvàlua municipal després de vendre o heretar un habitatge s'activa només “a instàncies del subjecte passiu”. “Això vol dir que, si el contribuent no fa res, la fórmula de càlcul de la plusvàlua serà l'objectiva. És a dir, es multiplicarà el valor cadastral del terreny pel coeficient previst en la llei”, assenyala José María Salcedo, soci del despatx Àtic Jurídic.

El reial decret llei aprovat el mes de novembre passat modifica la manera de calcular l'impost de plusvàlua municipal per a adaptar-lo a la famosa sentència del Tribunal Constitucional que va declarar il·legal aquest tribut el passat 26 d'octubre. La normativa adapta l'impost als vaivens del mercat immobiliari, de tal manera que busca que es pagui plusvàlua només en cas que es vengui o traspassi un habitatge quan hi ha hagut un guany. Qui vengui una casa en pèrdues estarà exempt del pagament.

Així, el reial decret llei estableix dues alternatives de càlcul de l'impost:

La fórmula objectiva: en aquest cas es multiplicarà el valor cadastral de l'immoble amb uns nous coeficients. Cada any s'aprovarà uns coeficients nous que aniran contemplats, per exemple, en la llei de Pressupostos Generals de l'Estat i evolucionaran en funció del mercat immobiliari. Es tracta d'un mètode optatiu, ja que el contribuent té la possibilitat de tributar en funció de la plusvàlua real obtinguda en el moment de la transmissió de l'immoble.
La fórmula real: serà un càlcul de la diferència entre el preu de venda o traspàs i el preu de compra o adquisició de l'immoble. Si el contribuent demostra que la plusvàlua real és inferior a la resultant del mètode d'estimació objectiva, podrà aplicar la real.
El contribuent ha de sol·licitar que se li apliqui el sistema real de càlcul
El primer que cal assenyalar és que el contribuent ha de saber de quina manera ha de declarar l'impost en el municipi on es trobi l'habitatge, perquè pot ser una autoliquidació o una liquidació.

En cas que sigui l'Ajuntament el que giri la liquidació de la plusvàlua municipal, el contribuent haurà de declarar la transmissió prèviament, recordant-se de sol·licitar al consistori que calculi la base imposable segons el mètode real, si li resulta més beneficiosa. Per a això, haurà d'aportar també les escriptures d'adquisició i transmissió del terreny, així com el rebut de l'IBI de l'any de la transmissió, tal com recorda Salcedo.

En cas que sigui el propi contribuent el que estigui obligat a autoliquidar la plusvàlua, haurà de fer-ho directament segons el mètode real si és el que més li interessa.

Què passa si el contribuent oblida declarar o autoliquidar la plusvàlua conforme al mètode real de càlcul
El soci d'Àtic Jurídic recorda que, si el contribuent va oblidar sol·licitar l'aplicació del mètode real de càlcul de la plusvàlua, i era aquesta l'opció que més li interessava, no tindrà fàcil tirar-se enrere. I és que l'única manera de rectificar és fer-ho abans que hagi conclòs el termini reglamentari per a presentar la declaració o autoliquidació (30 dies hàbils en transmissions inter vivos, i 6 mesos en les mortis causa). “Si un contribuent va declarar la plusvàlua municipal, i quan li notifiquen la liquidació descobreix que li hagués sortit millor aplicar el sistema de càlcul real de l'impost, tindrà difícil tirar-se enrere. I és que, encara que recorri tal liquidació, la resposta probable serà que l'opció tributària consistent a aplicar el càlcul real de la base imposable ja no pot modificar-se perquè ja va finalitzar el termini previst en la llei per a declarar l'impost”, assenyala Salcedo.

En el cas que el contribuent autoliquidés l'impost conforme al sistema objectiu i posteriorment descobrís que hauria estat millor haver-lo fet sota el mètode real de la base imposable, no podrà fer res, si ja ha finalitzat el termini previst en la llei per a autoliquidar l'impost.

A més, tots aquells que declarin o autoliquidin l'impost fora de termini, podrien igualment veure com l'Ajuntament els nega la possibilitat d'acudir al mètode real de càlcul de la base imposable.

Què poden fer els contribuents
José María Salcedo aconsella fer els càlculs necessaris abans de pagar la plusvàlua municipal i així saber quin mètode és més beneficiós. I després fer la declaració o autoliquidació de l'impost. Aquí et deixem la primera calculadora de la plusvàlua que recull tots els canvis normatius i et permet calcular l'impost conforme als dos mètodes de càlcul.

Diverses casuístiques de pagament de la plusvàlua municipal
Per exemple, el propietari d'un habitatge comprat en 2007 per 300.000 euros i que embeni en 2021 per 290.000 euros no haurà de pagar l'impost de plusvàlua municipal perquè no hi ha un guany, tot el contrari, hi ha una pèrdua.

No obstant això, quan hi hagi guany, podran aplicar-se dos mètodes diferents per a calcular la base imposable. José María Salcedo aclareix els possibles escenaris que es poden donar. Pensem, per exemple, en un habitatge adquirit en 2017 per 310.000 euros, i que s'embeni en 2021 per 350.000 euros. El valor cadastral a data de meritació és de 100.000 euros, corresponent 60.000 euros al terreny. És a dir, el valor del terreny suposa un 60% del valor cadastral total.

Si acudim a la fórmula de càlcul objectiva, la base imposable seria de 10.200 euros, resultat de multiplicar el valor cadastral del terreny, pel coeficient de la taula (60.000 euros x 0,17).

No obstant això, la base imposable obtinguda de la plusvàlua real seria el resultat d'aplicar el percentatge que suposa el terreny sobre el valor cadastral total (60%) al guany obtingut (40.000 euros). Això donaria un resultat de 24.000 euros.

Per això, en aquest exemple, el contribuent podria tributar per la base imposable obtinguda amb el mètode objectiu (10.200 euros), en lloc de l'obtinguda atenent la plusvàlua real (24.000 euros). I és que, aplicant el tipus impositiu del 30%, en el primer cas pagaria 3.060 euros (10.200 x 30%), i en el segon 7.200 euros (24.000 x 30%).

Però també pot succeir al contrari, i ser més beneficiós tributar per la plusvàlua real, que per l'objectiva.

És el cas, per exemple, d'un habitatge adquirit en 2014 per 250.000 euros i que s'embeni en 2021 per 260.000 euros. Això, en cas d'un terreny el valor del qual suposi el 20% del valor cadastral total.

Doncs bé, la plusvàlua real obtinguda seria en aquest cas de 10.000 euros. I a aquest import li aplicaríem la proporció que suposa el terreny sobre el valor cadastral total (20%). Per això, la base imposable calculada conforme a la plusvàlua real seria de tan sols 2.000 euros (10.000 x 20%).

No obstant això, la plusvàlua objectiva seria en aquest cas major. Així, al valor cadastral del terreny (20.000 euros), li aplicaríem el coeficient del 0,12. I això donaria un resultat de 2.400 euros.

Per tant, el contribuent en aquest cas podria optar per tributar conforme a la base imposable obtinguda de la plusvàlua real (2.000 euros). I pagaria el 30% de la mateixa (600 euros), mentre que si hagués tributat per la base imposable objectiva (2.400 euros), la quota a pagar seria de 720 euros.