Gerro d'aigua freda als que veuen en l'evolució del mercat immobiliari d'Espanya les bases d'una nova bombolla. Els experts en la matèria porten temps insistint que el boom que vivim abans de la crisi no està ni se l'espera i un informe de l'agència de qualificació creditícia Standard & Poor 's ve a corroborar la seva teoria.

La firma nord-americana creu que el preu de l'habitatge encara té recorregut al mercat domèstic, encara que el seu ritme de creixement anirà a menys en els propers exercicis. En concret, estima que el preu mitjà de les cases augmentarà un 5,6% aquest any, un 4,3% el 2019, un 3,5% el 2020 i un altre 3% el 2021.
Basant-nos en el preu mitjà que mesura el Ministeri de Foment i seguint les directrius de l'agència de ràting, el m2 es situaria al voltant 1.800 euros a principis de la propera dècada. Una xifra que està molt lluny dels mínims de la crisi (a principis de 2014 el m2 es trobava per sota de 1.460 euros), però que també marcarà distàncies amb el pic del boom.

El 2007 i 2008, sense anar més lluny, el preu mitjà de les cases a Espanya superava els 2.000 euros / m2. Així, diu l'informe de l'agència, el preu es troba actualment un 24% per sota del nivell de mitjans de 2007 (quan rondava els 2.050 euros / m2) i seguirà estant més baix en 2021, després de set anys consecutius de repunts. En aquest temps, la bretxa actual es reduirà a la meitat (és a dir, fins al 12%)
Les distàncies s'amplien si tenim en compte el preu màxim de la sèrie històrica: els 2.101 euros registrats en el primer trimestre del 2008, d'acord amb Foment. En aquest cas, i suposant que el preu mitjà de les cases pugi al ritme previst per l'agència nord-americana, el m2 estarà en 2021 un 14% per sota del pic de la bombolla.

Les raons de la 'no bombolla'
Els experts del sector immobiliari porten mesos intentant explicar per què no veuen símptomes d'una nova bombolla en el mercat actual. Tot i que és evident que hi ha tensions de preus a les grans ciutats (tant en termes de lloguer com d'obra nova, la demanda en metròpolis com Madrid o Barcelona supera amb escreix l'oferta), no detecten els excessos que es van produir abans de la crisi.

I per què? Perquè les dades de mercat no miren en aquesta direcció ... almenys de moment. Si el 2006 es van dur a terme 955.000 compravendes d'habitatges, en els últims 12 mesos s'han formalitzat al voltant de 542.000. Si en aquest exercici es van arribar a concedir 1,3 milions d'hipoteques, actualment la xifra no arriba a 400.000. I si en plena bombolla s'aixecaven més de 800.000 pisos per exercici, ara es construeix 10 vegades menys.
Segons explica Fernando Encinar, cap d'estudis d'idealista, "tots els indicadors mostren que estem en un punt molt allunyat de la situació soferta fa 12-15 anys i per a mi resulta obvi que no estem en una nova bombolla. Podem tenir bombolles en el futur? Sens dubte. El risc d'un nou sobreescalfament és real en algunes ciutats en què l'estoc d'habitatges segueix caient ràpidament, amb una demanda molt forta i sense voluntat d'augmentar significativament el seu parc habitacional ".

I hi ha més raons que allunyen el risc actual que es repeteixi un moment d'excés immobiliari com el que vivim. Entre ells estan que les famílies estan menys palanquejades (només el deute relacionat amb l'habitatge s'ha reduït en uns 150.000 milions des de 2010), que destinen la menor proporció de la seva renda al pagament de deutes en dues dècades i que els bancs estan 'obligant 'al client a aportar al voltant del 20% del preu de l'habitatge per concedir les hipoteques, encara que hi ha excepcions i alguns perfils poden aconseguir préstecs de fins al 100%.
Tot això sense oblidar les raons que aportava el Banc d'Espanya fa just un any: el pes dels estrangers en les compravendes cada vegada és més gran, el mercat és molt heterogeni (el comportament de les grans ciutats difereix de les capitals més petites) i la importància del maó en el creixement econòmic segueix sent molt inferior al que existia llavors. Tampoc hi ha ajudes fiscals a la compra d'habitatge, que en el passat van servir d'incentiu per a milers d'operacions.

Des del negoci de la promoció d'habitatges també recorden que el sector cada vegada està més professionalitzat i millor gestionat, i que les empreses que han sobreviscut a la crisi i les noves que han aparegut en els últims anys tenen un 'modus operandi' que res té a veure amb la construcció massiva de cases sense determinar la demanda.
Per si no fos suficient, cal tenir en compte que el preu de l'habitatge s'està començant a desaccelerar a tot el món, una tendència que s'albiren tant S & P com el diari The Economist, que recentment ha publicat que el preu del mercat residencial es ha moderat en la meitat de les principals ciutats del planeta.