El Tribunal Constitucional tomba el decret català d'habitatge

El Tribunal Constitucional va declarar la setmana passada inconstitucionals i nuls diversos articles d'Decret-llei de la Generalitat en matèria d'habitatge de finals de 2019 (Decret-llei 17/2019), com el que obligava els grans forquilles a oferir un lloguer social als inquilins morosos o als okupes vulnerables. I ja s'ha fet pública la sentència íntegra en la qual l'Alt Tribunal detalla els seus arguments.

>> Consulta aquí la sentència íntegra de l'Tribunal Constitucional

En línies generals, el Constitucional sosté que part de la normativa vulnera el dret a la propietat, i que aquelles mesures que perjudiquin econòmicament als propietaris han de comportar una compensació. A més, aprova l'índex de preus de l'lloguer com a instrument informatiu perquè l'autonomia pugui enfocar les seves polítiques d'habitatge, però sense que això impedeixi a les parts (propietari i inquilí) pactar lliurement la renda de l'arrendament. També insisteix que aquest tipus de regulacions s'han de fer a través de lleis, no mitjançant la figura de l'decrets llei.

La decisió detalla que estima parcialment el recurs d'inconstitucionalitat que va presentar el Partit Popular i que els articles nuls són els següents: "2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.7, 2.10, 2.11 (incís" sense perjudici de el supòsit a què fa referència l' article 42.6 "), 2.12, 4.2, 4.5 (incís" i de l'apartat 2 de la 60 disposició addicional primera "), 5.5, 5.6, 5.7, 6.3 i 6.6 i la disposició transitòria primera de l'decret llei de Govern de la Generalitat de Catalunya 17/2019, de 23 de desembre, de mesures urgents per millorar l'accés a l'habitatge ".
Vulnera el dret a la propietat i estableix mesures desproporcionades
L'article 2.2, per exemple, tipifica l ' "incompliment de la funció social de la propietat d'un habitatge o un edifici d'habitatges que romanguin desocupats de manera permanent i injustificada per un termini de més de dos anys", mentre que l'article 2.3 defineix com a suposat d'incompliment de la funció social que "no es destini a residència habitual i permanent de persones, si és un habitatge amb protecció oficial o un habitatge reservada pel planejament urbanístic a aquesta mena de residència".

Sobre ells, el Constitucional explica que "regulen mesures coactives, no voluntàries, limitadores de el dret de propietat. Limitacions de la màxima intensitat, a més, ja que no suposen la delimitació externa de l'exercici de el dret en règim de llibertat per pures consideracions abstractes d'interès o ordre públic, sinó que constrenyen estretament a l'propietari mitjançant ordres o deures normatius -obligacions concretes de fer, com ocupar l'habitatge o oferir un lloguer social- que es posen sota la inspecció i vigilància de l'Administració i l'incompliment habilita aquesta per imposar aquesta conducta forçosament mitjançant requeriments i multes coercitives, per imposar sancions i per expropiar l'habitatge ".

Sobre els articles 2.4, 2.5, 2.7, 2.10, 2.12 i 5.5, que inclouen què passa en el cas que un propietari incompleixi el contingut de la normativa, el Constitucional recalca que "aquest incompliment, apreciat per l'Administració, dóna lloc a les reaccions exorbitants d'aquesta: requeriments per al seu compliment, execució d'aquests requeriments mitjançant multes coercitives, sancions i expropiació de el bé ". Tots aquests preceptes, a més, "contenen referències explícites als arts. 5.2 b) id), modificats pels arts. 2.2 i 2.3 (cas dels arts. 2.4, 2.5 i 2.7) oa l'obligació d'ocupar legal i efectivament l'habitatge (arts. 2.10, 2.12 i 5.5) que els vinculen a el mandat legal que hem considerat inconstitucional per no poder ser establert mitjançant decret llei, pel que han de seguir la seva mateixa sort ".
I continua aclarint que "s'ha d'estendre aquesta declaració d'inconstitucionalitat i nul·litat a l'article 6.3, per a regular l'expropiació de la propietat de l'habitatge declarant que" és causa d'interès social l'incompliment de la funció social de la propietat, relativa a l'ocupació legal i efectiva de l'habitatge perquè constitueixi la residència de les persones ".

Per identitat de raó, són inconstitucionals i nuls els articles del segon grup, que imposen als propietaris d'habitatges seu lloguer forçós (arts. 5.6 i 5.7 de Decret) definint com a suposat d'incompliment de la funció social de la propietat que "s'incompleixi l'obligació d'oferir una proposta de lloguer social abans d'interposar una demanda judicial ". Aquesta declaració d'inconstitucionalitat, prossegueix, "s'ha d'estendre, per connexió o conseqüència a la disposició transitòria primera, que disposa que" l'obligació d'oferir un lloguer social ".

A l'igual que els anteriors articles, l'article 6.6 versa sobre els contractes forçosos de lloguer social (és a dir, l'obligació d'oferir un contracte de lloguer social a determinats inquilins, regulant el seu termini i contingut, així com la seva condició de requisit processal per a interposar accions judicials d'execució hipotecària i desnonament), que també ha estat declarat nul.
Sí a l'índex de preus, però com a instrument informatiu
Sobre el artículo8 de el Decret-llei, que modifica diversos preceptes per obligar els agents que intervenen en el mercat de lloguer i als arrendadors a fer constar en la publicitat, en les ofertes de lloguer i en els contractes d'arrendament que subscriguin el "índex de referència de preus de lloguer ", el Constitucional ha desestimat el recurs, el que significa que avala l'índex de preus.

En concret, el tribunal estableix que "la regulació d'aquests índexs, tant l'estatal com l'autonòmic, es dirigeix ​​a possibilitar l'obtenció d'informació per les administracions públiques que els permeti conèixer l'estat i evolució de l'mercat de lloguer i, a partir de aquesta informació, dissenyar polítiques d'habitatge. No pot negar-se la possible influència d'aquests índexs com "criteris orientadors que puguin contribuir a ordenar el mercat de l'habitatge", però l'índex de referència deixa incòlume la llibertat de les parts per fixar la renda de l' arrendament en la mesura que no impedeix l'estipulació d'un preu superior o inferior a l'resultant de l'esmentat índex. l'eventual superació d'aquest índex té com a únic efecte la pèrdua de la possibilitat d'obtenir ajuts públics.

Els missatges que destaca el sector immobiliari
Des de l'Associació de Propietaris d'Habitatges de Lloguer (ASVAL) celebren aquesta resolució de Tribunal Constitucional i recorden que "estableix de manera rotunda el caràcter fonamental de Dret a la Propietat Privada, consagrat en l'article 33 de la Constitució Espanyola, de manera que no pot regular mitjançant l'instrument jurídic de l'decret llei ".

També destaca que la sentència "considera inconstitucionals aspectes tan lesius per al dret de propietat com l'obligació a grans forquilles d'habitatge de proporcionar un lloguer social, un deure que fa a l'Administració. De la mateixa manera, rebutja de manera implícita el control de preus de l'lloguer imposat pel Govern català, afegint que qualsevol índex de preus ha de ser considerat informatiu deixant "incòlume la llibertat de les parts per fixar la renda de l'arrendament".
L'associació també posa sobre la taula "la referència de l'Alt Tribunal a el dret indemnitzatori que mantenen els propietaris en el cas d'aquells aspectes no invalidats per la sentència, però que poden causar-menyscabament econòmic ·", i afirma que aquesta sentència marcarà les polítiques de habitatge a futur.

Per exemple, sosté que "estableix un precedent de cara a les reclamacions patrimonials que puguin derivar-se fruit de l'intervencionisme actual de Govern en matèria d'habitatge", i que tindrà · "una conseqüència fonamental en la seva aplicació a la resta de reials decrets-llei aprovats sobre habitatge durant la pandèmia per part de Govern central, encara que hagin estat posteriorment convalidats pel Congrés ". També parla d'un "seriós cop" a l'actual empara de l'ocupació il·legal a Catalunya, "que està suposant seriosos estralls per als propietaris, comunitats de veïns, barris i forces d'ordre públic", i considera que "aquesta sentència hauria de ser suficient per eliminar qualsevol intent intervencionista d'atacar la propietat privada en la futura Llei d'Habitatge estatal, incloent certes derives expropiatòries que en res tenen a veure amb un Estat de dret modern incardinat a la Unió Europea ".

Per la seva banda, Marta Martín, advocada de AM2 Legal, explica que, tot i que el Constitucional diu que l'índex de referència de preus de lloguer és constitucional perquè no limita el dret de propietat, no pot imposar a les parts una limitació de preus. "Sembla un clar avís a navegants que fa a el recurs interposat contra la Llei 11/2020, que és la que regula el preu màxim dels lloguers i la que sí força a les parts a pactar una renda determinada". Aquest recurs que va ser admès a tràmit la setmana passada i sobre el qual l'Alt Tribunal aviat dictarà sentència.