La dificultat per accedir al crèdit i la situació econòmica i laboral fan que moltes persones que, inicialment, es decantarien per la compra d'un immoble acabin vivint del lloguer. Per a moltes d'elles, el lloguer amb opció a compra és una sortida cada vegada més comú, ja que permet invertir els diners destinats al lloguer a una possible compra. Però, ¿en què consisteix i com funciona?

En què consisteix?

El lloguer amb dret a compra és un contracte doble o mixt, compost per dos subcontractes, un lloguer i un de compravenda. Aquest permet a l'inquilí viure arrendat a l'habitatge per un temps determinat, després del qual tindrà dret a comprar-la per un preu acordat al que se li descomptaran, totalment o parcialment, les rendes del lloguer pagades fins al moment.

Segons el Tribunal Suprem, es tracta d ' "un precontracte, en principi unilateral, en virtut del qual una part concedeix a l'altra la facultat exclusiva de decidir sobre la celebració o no del contracte principal de compravenda, que haurà de realitzar-se en un termini cert i en unes determinades condicions, podent també anar acompanyat del pagament d'una prima per part de l'optant ".

Es tracta d'un tipus de contracte que pot resultar beneficiós per a ambdues parts: per a l'arrendatari perquè pot viure de lloguer mentre inverteix en una possible compra; per a l'arrendador, per la seva part, perquè, mentre l'inquilí no compra, té el seu habitatge de lloguer amb la prima com a segur.

Aquest tipus d'acords no tenen per què significar una quota de lloguer més o menys elevada que en un contracte normal, però sí que implica un major desemborsament inicial a l'haver d'aportar una prima per l'opció a compra, que sol ser molt més gran a la quantitat aportada en una fiança. A més, en el cas de la prima i al contrari del que succeeix amb les fiances, si al final l'inquilí no es decideix per la compra de l'habitatge, perdrà la totalitat d'aquesta.

Per això mateix, és molt important assegurar-se que, arribat el moment, es podrà pagar el preu de compra o optar a un crèdit. Igualment, si es té clar que aquesta és l'opció més adequada, abans de realitzar o signar el contracte cal comprovar que l'habitatge està lliure de càrrega.


Com ha de ser el contracte?

El lloguer amb opció de compra és un contracte atípic, no contemplat per la Llei i que no apareix expressament regulat en el Codi Civil, encara que estigui acceptat i reconegut en el Reglament hipotecari i en la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU). Per això mateix, és molt important que totes les condicions quedin molt ben especificades en el contracte.

Perquè aquest sigui vigent i, segons el Tribunal Suprem, és obligatori que, almenys, apareguin estipulades en ell dues condicions essencials de la compravenda: l'objecte del contracte i el preu.

És a dir, que es cedeix la decisió d'adquirir l'habitatge a l'inquilí després dels anys marcats de lloguer i el preu de venda estipulat per l'habitatge en el moment de signar el contracte, la quantitat de les quotes del lloguer i el percentatge a descomptar de la renda del lloguer, en cas que s'efectuï la compravenda. Si s'aporta una prima inicial, que és l'habitual, també haurà d'aparèixer la quantitat pactada d'aquesta.

En ser un contracte doble, és convenient que en ell es reflecteixin clarament totes les condicions relatives, l'arrendament i a la compra:

Contracte de lloguer:

  •  Termini durant el qual el llogater pot estar arrendat a l'habitatge
  •  Termini durant el qual el llogater pot exercir el seu dret a la compra
  •  Quantitat de la renda mensual del llogue
  • Qui corre amb les despeses de la comunitat o d'una possible reform

Contracte de compravenda:
  • La voluntat que l'arrendador vendrà a l'arrendatari l'habitatge si aquest es mostra interessat en la seva compra;
  • Preu de venda de l'habitatge
  •  Percentatge (fix o variable per anys) de les quotes del lloguer realitzades fins al moment de la compra a descomptar del preu de venda
  • Quantitat de la prima inicial aportada per l'arrendatari (si n'hi ha) pel dret a la compra, normalment fixada en funció d'un percentatge del preu de venda pactat



Condicions i excepcions del lloguer amb opció a compra

  1.  A l'hora de realitzar el contracte, no és imprescindible fixar una prima inicial pel dret a l'opció a compra encara que per al propietari és recomanable, ja que és una forma d'assegurar-se que l'inquilí està interessat en adquirir l'habitatge. S'ha de tenir clar que la prima i les quotes invertides en el lloguer es perdran si, arribat el moment, el llogater no exerceix l'opció a compra.
  2.  El llogater té dret a romandre arrendat en l'habitatge durant els anys que duri el contracte de lloguer, sigui quin sigui el termini establert per exercir el dret a la compra, ja que aquest subcontracte està regulat per la LAU.
  3.  El llogater pot prorrogar, si així ho consent el propietari, el contracte de lloguer, però, en aquest cas, l'opció a compra caduca per ser dos contractes diferents.
  4.  El propietari té l'obligació de mantenir el contracte i no cedir, llogar o vendre el pis a tercers durant el temps que duri aquest.
  5. El llogater té exclusivitat en la compra de l'habitatge dins el termini establert en el contracte per exercir el dret a l'opció.6. 6.
  6. La compra de l'habitatge pot donar-se molt de temps abans que acabi el termini fixat. De fet, el més habitual és que l'arrendatari es decideixi per la compra abans dels dos anys, la qual cosa és beneficiós per a ambdues parts: l'inquilí no pateix molt la fluctuació en els preus i el propietari aconsegueix desfer-se de l'habitatge.
  7. El preu de la compravenda no pot ser modificat ni per propietari, ni per inquilí. El preu del lloguer, però, sí que pot variar en funció de l'IPC, si l'amo així ho exigeix.
  8. Si el llogater es retarda en el pagament de la renda més de dos mesos perdrà l'opció a compra i, per tant, la prima aportada.
  9. El contracte es pot inscriure en el registre de la propietat perquè sigui exigible a tercers, sempre que ambdues parts estiguin d'acord i compleixin amb els requisits bàsics (que quedi especificat el preu de compra, el de la prima i el termini per exercir l'opció).
  10. A l'estar subjectes a l'impost sobre transmissions patrimonials oneroses, aquests contractes poden donar lloc a diferents situacions fiscals:
  • Si només s'especifica el termini i el preu de l'habitatge, durant el contracte d'arrendament, l'inquilí podrà deduir-se el lloguer i el propietari haurà de declarar el percebut per aquest; a més, quan es realitzi la venda, el propietari haurà de declarar aquest guany de patrimoni i, si escau, el comprador deducírsela.
  • Si, a més, el llogater paga al propietari la prima pel dret de l'opció, aquest últim haurà de declarar aquest guany encara que el primer no podrà desgravarla.

Sigui com sigui, el preu de l'opció de compra i la part dels lloguers que es descompti del preu final al exercir l'opció de compra es podran deduir en l'IRPF en concepte d'adquisició de compra habitual.