Aquesta alternativa de finançament per a la compra d'habitatge ha agafat impuls des que el BCE ha endurit la seva política monetària

El mercat hipotecari continua immers en la revolució que va començar amb les primeres pujades dels tipus d'interès en l'eurozona des de 2011.
Des d'el mes de juliol passat, el Banc Central Europeu (BCE) ha incrementat fins a cinc ocasions el preu del diner, fins a situar-lo en la seva reunió d'aquest 2 de febrer en el 3%, el seu nivell més alt des de novembre de 2008. Aquest gir de la política monetària de la institució té per objectiu frenar l'escalada de la inflació a la regió i garantir l'estabilitat de preus (és a dir, que la inflació es mantingui entorn del 2%), però està tenint un impacte directe en les hipoteques.
A més de provocar un ral·li de l'euríbor i, de facto, una forta pujada de les quotes per als qui tenen contractat un préstec a tipus d'interès variable, també ha restat atractiu a les hipoteques fixes, que estaven batent tots els rècords de contractació. Un escenari que ha deixat a les hipoteques mixtes com les grans beneficiades.
A pesar que no existeixen xifres oficials sobre la contractació d'aquests préstecs, ja que el Consell General del Notariat no quantifica quin tipus d'hipoteques es contracten i l'INE, segons la seva metodologia, les comptabilitza com un tipus variable (d'aquí l'auge d'aquesta mena d'hipoteques en els últims mesos), les dades de mercat sí que mostren que s'està produint un auge d'operacions.
“Les nostres operacions segueixen una tendència similar respecte al total d'Espanya i el que observem és un creixement espectacular”, afirma Juan Villén, director general d'idealista/hipoteques.
Només el mes de desembre, el nombre d'hipoteques a tipus mixt va arribar a representar el 31% de les operacions en les quals va mitjançar el bróker hipotecari d'idealista, enfront del 10% de les variables. “Això suposa un increment del nombre d'operacions del 150% respecte al nombre total d'operacions en 2021 i un increment del 400% interanual; és a dir, respecte a desembre de 2021”, insisteix Villén.
La tendència va començar en ple estiu, coincidint amb la primera pujada dels tipus d'interès per part del BCE i després que les hipoteques fixes marquessin màxims històrics, en suposar el 75,4% dels préstecs inscrits en aquest mes, segons l'INE.
Des de llavors, insisteix el director general d'idealista/hipoteques, “ha renascut el tipus mixt com la fórmula triada per moltes famílies per a obtenir finançament a preus més baixos i estables durant un període inicial d'anys, per a protegir-se de la incertesa actual”. Tal és l'interès dels consumidors per aquesta alternativa de finançament per a la compra d'habitatge que, segons Villén, “sobre la base de les hipoteques signades a través del nostre servei de bróker hipotecari en idealista, les hipoteques mixtes suposarien 3 de cada 4 hipoteques que l'estadística de l'INE enquadra com a variables”. D'aquí ve que aquesta categoria estigui guanyant terreny a la fixa dins de les dades oficials.
Un producte interessant en un context d'inflació
Convé recordar que les hipoteques mixtes estableixen un període inicial a tipus fix (normalment de 5, 10 o 15 anys) i que, passat aquest termini, passen a un tipus d'interès variable (euríbor més el diferencial que apliqui cada banc) fins a la data de venciment. Per tant, és una opció a mig camí entre la tranquil·litat que ofereix una hipoteca fixa (en la qual sempre es paga la mateixa quota, des del primer mes fins a l'últim, eliminant així el risc de volatilitat de l'euríbor) i el menor tipus d'interès de les hipoteques variables, que compensa parcialment aquesta volatilitat.
Tot això fa que siguin “un producte interessant per als consumidors en un context d'inflació", ja que “solucionen la incertesa a mitjà termini i a més donen opcionalidad/flexibilitat ja que pots optar per beneficiar-te d'un període d'estabilitat futur, donat el teu perfil de risc i expectatives”, argumenten des d'idealista/hipoteques.
A més, el fort creixement de les hipoteques mixtes és “un resultat inesperat d'aquesta nova conjuntura” que també ve recolzat per l'aposta que està fent la banca per aquest producte, l'oferta del qual és competitiva, segons recalca Villén.
“El sector financer ha centrat els seus esforços comercials a treure al mercat hipoteques mixtes amb condicions molt competitives -avui es poden trobar per sota del 2% en la part fixa- que estan tenint molta acceptació entre els consumidors que busquen assegurar la quota enfront de pujades de tipus, però que no volen assumir un tipus fix per a tota la vida del préstec al 4%”, recalca el responsable d'idealista/hipoteques. Actualment, són molt pocs els bancs comercialitzen hipoteques fixes per sota del 3%, mentre que a tipus variable les ofertes parteixen des d'euríbor + 0,50%.
En seste escenari, Villén veu probable que aquesta tendència a l'alça de les hipoteques mixtes es mantingui durant 2023, encara que “tot dependrà de l'evolució dels costos de finançament a llarg termini dels bancs. El que és clar és que els consumidors li han agafat el gust a la seguretat d'una quota hipotecària invariable, i els bancs haurien de fer l'esforç de buscar productes que satisfacin aquestes necessitats”, aclareix.
Per què la banca prefereix les hipoteques mixtes a les fixes
El que també sembla ser clar és que el sector financer està desincentivant les hipoteques fixes, com a mostra l'encariment progressiu que està aplicant a la seva oferta a mesura que s'està incrementant el seu cost de finançament per les pujades dels tipus d'interès. Una maniobra que està restant atractiu a aquest producte de cara als consumidors.
Prova d'això és que, segons les dades de l'INE, els préstecs a tipus fix han perdut 10 punts de quota de mercat en tot just cinc mesos. I, encara que continuen sent l'opció majoritària, han passat de suposar un 75,4% de les operacions al juliol a un 65,4% al novembre.
​A més de que als bancs els costa més finançar-se, el responsable d'idealista/hipoteques afirma que hi ha un altre motiu pel qual les ofertes a tipus fix estan perdent terreny enfront de les mixtes: la rendibilitat.
“La corba de tipus ara mostra que costa més finançar-se a 10 anys que a 30, la qual cosa hauria de significar que les fixes haurien de ser més barates que les mixtes. Però el problema és que, amb uns tipus fixos més alts, la probabilitat que els consumidors cancel·lin les hipoteques fixes de forma anticipada en el futur, quan els tipus baixin i els clients canviïn de banc o negociïn condicions a la baixa, és major, i la llei hipotecària actual imposa que els bancs han d'assumir els costos de desfer l'assegurança que contracten per a cobrir el risc de tipus, la qual cosa en el mercat es denominen ‘swaps’. Així, els bancs no volen incórrer en pèrdues, i no fomenten les fixes, però sí les mixtes on aquest risc és menor”, sentència Juan Villén.