Quan els gestors que inverteixen en borsa parlen de la inversió directa en immobles no la solen deixar ben parada. En comparació amb les accions, destaquen la seva baixa liquiditat, la inversió contínua en manteniment que requereix o la menor diversificació. Per això, sorprèn encara mQuan els gestors que inverteixen en borsa parlen de la inversió directa en immobles no la solen deixar ben parada. En comparació amb les accions, destaquen la seva baixa liquiditat, la inversió contínua en manteniment que requereix o la menor diversificació. Per això, sorprèn encara més quan se'ls escolta dir que el moment actual pot ser interessant.és quan se'ls escolta dir que el moment actual pot ser interessant.

"És una ocasió molt puntual", va respondre Álvaro Guzmán de Lázaro, conseller delegat de Azvalor Asset Management, a la pregunta d'un inversor durant la seva recent conferència anual; matisant, això sí, que veu més potencial en els seus fons.

Però per què ara? Per què els sembla interessant en aquest moment?

En realitat, el moment ideal va ser amb el mercat immobiliari a preus mínims, abans de la recuperació dels últims anys. Però, encara després de la recuperació, l'altre factor d'atracció segueix vigent: l'accés a finançament barat a molts anys. "Si es compra la casa amb una hipoteca a molt llarg termini i a tipus fix, gairebé es pot dir que l'actiu és la hipoteca. Accedir a un finançament a un horitzó molt ampli a un tipus del 1,8% - 2% fa molt atractiva aquesta opció ", explicava Guzmán de Lázaro en la seva conferència.
La situació l'ha propiciat el Banc Central Europeu (BCE), amb la seva política de tipus baixos destinada precisament a empènyer a les famílies a demanar crèdits per consumir i invertir i així reactivar el creixement econòmic. Una estratègia que es mantindrà almenys fins a 2020, després que la institució hagi congelat la seva intenció de pujar tipus per l'alentiment econòmic.
Un refredament que ja s'ha reflectit, per exemple, en l'euribor, la referència del mercat hipotecari, que ha frenat la seva escalada mensual des de mínims. En l'actualitat es mou encara en territori negatiu, a prop del -0,01%, encara que els qui tinguin la hipoteca a tipus variable i afrontin la revisió en els propers mesos veuran un augment per la comparació amb l'any previ.
El retard en la normalització dels tipus d'interès farà que les properes ofertes a tipus fix es mantinguin en nivells molt reduïts respecte a la mitjana històrica. Ara mateix, com es pot veure en el comparador d'idealista / hipoteques, a 30 anys es poden trobar preus d'entre el 2% (en ofertes vinculades amb altres productes) i el 3%, mentre a 10 anys veiem nivells d'entre l'1 , 5% i el 2%.

I no podem oblidar que comprar un habitatge per llogar a Espanya segueix oferint un bon rendiment als inversors. Tot i que es va estancar el 2018, la rendibilitat bruta de comprar una casa per destinar-la al lloguer s'ha situat a tancament de desembre en el 7,4%, segons les dades d'idealista.

Important la qualitat ... per si arriba la inflació

Aquesta operació de comprar amb deute per llogar tindria encara més sentit, des del punt de vista financer, si arriba un entorn de major inflació a mitjà i llarg termini.
Si el cost de la vida puja, per als propietaris de bons immobles serà més senzill anar pujant el lloguer com a mínim en la mateixa mesura que l'IPC. "En aquest context, que és el que pensem que passarà, pràcticament no pagues l'immoble, perquè el deute és la mateixa i la casa va generant una renda que va pujant", explicava Guzmán de Lázaro.
Perquè l'amo de l'habitatge pugui anar pujant el preu del lloguer, al ritme de l'augment del cost de la vida, és molt important que l'actiu immobiliari que es compri sigui de qualitat. "Aquest actiu et protegeix de la inflació perquè va recollint l'efecte inflacionari en el poder adquisitiu, encara que de vegades amb cert retard", remarcava Fernando Bernad, soci també de Azvalor.

A més, com millor és l'immoble, millor haurien de ser les condicions de finançament. "Els actius bons normalment es financen amb deute i els bancs estan disposats a finançar", explicava també en la seva conferència anual Francisco García Paramés, director d'inversions de Cobas AM. "Jo tinc hipoteca sobre casa meva, quan podria pagar amb els estalvis que tinc a les meves fons, però és que pràcticament no té sentit", afegia.
Si acaba arribant la inflació, serà llavors quan possiblement es comenci a tancar aquesta opció d'inversió que per ara continua oberta.