El risc de l'esclat de la bombolla immobiliària sacseja diverses economies mundials.

Els bancs centrals han accelerat el pas per a augmentar els tipus, els interessos dels préstecs hipotecaris augmenten, la qual cosa redueix encara més el pressupost de les famílies, que ja estan sofrint les conseqüències d'una inflació disparada. I, tot això, sense oblidar el risc de recessió mundial.
“Si en aquest context, es frena la demanda, els preus de l'habitatge podrien començar a desplomar-se i provocar la butlleta d'estat de la bombolla immobiliària en moltes economies”, afirma l'últim estudi de Bloomberg, que analitza les variables de risc més destacades en 30 països de l'OCDE: la relació entre preus de l'habitatges i rendes del lloguer, la relació entre preus i ingressos de les llars, el creixement real dels preus de les cases, la pujada nominal (sense comptar la inflació) dels preus i l'augment del crèdit en termes anuals.
Els punts calents del mercat immobiliari mundial
Importants mercats residencials com els del Canadà, els EUA o Austràlia, i els més pròxims, com els de Portugal, Àustria, Països Baixos o Alemanya estan veient com comencen a refredar-se les expectatives per a l'habitatge, tant de preus com d'operacions a curt termini.
Els mercats de l'habitatge a Nova Zelanda, la República Txeca, Austràlia i el Canadà són els que aprecien un major risc d'esclat de la bombolla immobiliària, i són particularment vulnerables a la caiguda dels preus, segons Bloomberg Economics. Portugal és el país de la zona euro en major risc, mentre que algunes dades a Àustria, Alemanya i els Països Baixos comencen a ser alarmants.
Al país veí, hi ha dos indicadors que estan en números vermells: el preu de l'habitatge és un 56% superior als lloguers i gairebé un 47% superior als ingressos de les llars. Tenint en compte les dades trimestrals més recents.
Mentrestant, els valors són més baixos a Espanya, que ocupa ara el lloc 20, dels 30 països analitzats. L'habitatge és un 29,5% major que les rendes, mentre que aquests preus superen en un 24,7% els ingressos de les llars. L'habitatge en el primer trimestre de 2022 va augmentar un 6,3%, mentre que la pujada nominal és del 2,2%, tots dos entre els més baixos del llistat.
“És un canvi brusc, després d'anys d'augment dels preus impulsats pels tipus d'interès baixíssims i estímuls governamentals, al costat dels efectes de la pandèmia que van popularitzar el teletreball i la demanda d'habitatge amb més espais, més grans”, agrega el panell d'experts de Bloomberg. “L'anàlisi mostra que 19 països tenen avui una relació preu-lloguer i preu-ingresso de les llars més alta que abans de la crisi financera de 2008, una indicació que els preus s'han desviat dels fonamentals”, concreten.
A Àsia, els preus de l'habitatge a Corea del Sud també semblen vulnerables, segons una anàlisi de S&P Global Ràtings. Aquest informe va assenyalar que el major risc està en el crèdit de les llars en relació amb el PIB nominal, la taxa de creixement del deute de les llars i el ràpid increment dels preus de l'habitatge. En altres parts d'Europa, Suècia està vivint un canvi de tendència en la demanda d'habitatge, la qual cosa està generant preocupació en un país on el deute ascendeix al 200% dels ingressos de les llars.
​Un control rígid pot portar a la recessió
Els analistes de Bloomberg temen una recessió econòmica profunda que faci més difícil la volta a la normalitat. “Controlar els alts preus de l'habitatge és la clau de moltes polítiques, ja que busquen frenar la inflació més ràpida en dècades. Però a mesura que els mercats s'enfronten a la perspectiva d'una recessió mundial, una desacceleració en el sector immobiliari podria crear un efecte va dominar que aprofundiria la recessió”, agreguen.
I és que creuen que una caiguda aguda dels preus de l'habitatge erosionaria la riquesa de les llars, restaria la confiança del consumidor i podria frenar el desenvolupament. La construcció i el mercat de la compravenda d'habitatges són sectors multiplicadors de l'activitat econòmica a tot el món, com als EUA.
Un escenari com aquest suposaria un bloqueig dels préstecs bancaris, augmentaria el risc d'impagament de les hipoteques actuals, i ofegaria el flux del crèdit. I recorden que el col·lapse immobiliari de2008, que va precipitar la crisi financera, va obstaculitzar els sistemes bancaris, als propis governs i als consumidors durant anys.
Però els experts de Bloomberg veuen poc probable un col·lapse a l'estil de 2008. “Les entitats financeres han endurit els estàndards, els estalvis de les llars encara són sòlids i molts països encara tenen escassetat d'habitatges. Els mercats laborals també són sòlids, la qual cosa proporciona un important amortidor davant la crisi”, detallen.
Els bancs centrals estan emetent els seus propis advertiments. El Banc del Canadà va afirmar en la seva revisió anual del sistema financer que els alts nivells de deute hipotecari són motiu d'especial preocupació a mesura que augmenten les taxes d'interès i més hipotecats es veuen pressionats per a pagar les seves factures. L'Informe d'Estabilitat Financera semestral de la Reserva de Nova Zelanda va declarar que l'amenaça general per al sistema financer és limitada, però és possible una caiguda "aguda" en els preus de l'habitatge, la qual cosa podria reduir significativament la riquesa i conduir a una contracció en la despesa dels consumidors.
“Si els bancs centrals actuen amb massa agressivitat, podrien sembrar les llavors de la pròxima crisi”, concreten des del panell d'experts econòmics de Bloomberg.