El Butlletí Oficial de l'Estat (BOE) ha publicat ja la Llei de mesures de prevenció i lluita contra el frau fiscal, una normativa que portarà un increment impositiu de les operacions immobiliàries en l'IRPF, ITP, Impost de Successions i Donacions i en l'Impost sobre el patrimoni. Expliquem com aquesta nova normativa afectarà a les transmissions d'habitatge.

Adéu a la reducció de l'60% de l'lloguer en l'IRPF si no es va declarar en l'autoliquidació
Aquesta nova Llei acaba amb la reducció de l'60% de l'lloguer d'habitatge a la qual tenia dret el propietari, encara que no hagués inclòs en l'autoliquidació tots els ingressos. Fins ara, n'hi havia prou amb que declarés la seva existència, fins i tot en el procediment iniciat per Hisenda per regularitzar la seva situació.

No obstant això, a partir d'ara només els ingressos inclosos en l'autoliquidació es tenen en compte per a la reducció de l'60%. Així, la llei modifica l'article 23.2 de la Llei de l'IRPF, incloent la redacció: "Aquesta reducció només és aplicable sobre els rendiments nets positius que hagin estat calculats pel contribuent en una autoliquidació presentada abans que s'hagi iniciat un procediment de verificació de dades, de comprovació limitada o d'inspecció que inclogui en el seu objecte la comprovació de tals rendiments. "

És important destacar que aquest canvi ha entrat ja en vigor juntament amb la llei (des del diumenge 11 de juliol de 2021), el que significa que ha entrat en vigor a meitat de l'exercici de l'IRPF.

I els propietaris d'habitatges de lloguer tampoc tindran dret a la desgravació de l'60% si hi ha hagut rendiments erròniament calculats en l'autoliquidació i regularitzats per l'Administració. En aquest punt, José María Salcedo, soci de l'despatx Àtic Jurídic, postil·la que no hi haurà reducció de l'60% si el propietari va declarar menys ingressos o si es va deduir indegudament despeses. És a dir, perdrà només la reducció de la part d'ingressos no declarats o despeses indegudament deduïdes.

Així, el BOE ha publicat una modificació que xoca amb el Tribunal Suprem, ja que en una sentència de el 15 d'octubre de 2020 que ja vam publicar en idealista / news va considerar que el contribuent podia gaudir d'aquest benefici fiscal sobre el rendiment net obtingut de l'lloguer , encara que no declarés aquests rendiments en la seva renda corresponent.

Pactes successoris: es manté el benefici fiscal d'heretar una casa a vida si es ven 5 anys després
La Llei de lluita contra el frau fiscal aprovada estableix mantenir el benefici fiscal que suposen els pactes successoris en l'IRPF, però només si l'immoble es transmet cinc anys després de celebrar el pacte successori o de la mort de l'causant. D'aquesta manera, si es ven cinc anys després només cal tributar per l'Impost de Successions i Donacions i no en l'IRPF.

Des del despatx d'advocats Àtic Jurídic recorden que el pacte successori només pot dur-se a terme a Galícia, País Basc, Navarra, Aragó, Catalunya i Balears per part d'aquells que comptin amb el veïnatge civil, que s'adquireix per naixement o adopció o per residència durant dos anys manifestant la intenció d'acollir-se a aquesta veïnatge (o durant 10 anys sense declaració en contra). A la resta d'Espanya no és possible.

Es tracta d'una esmena que el Grup Socialista va presentar al Senat per mantenir els beneficis fiscals, ja que inicialment la llei contemplava directament la finalitat d'aquestes avantatges fiscals.

Aquesta mesura és només per a transmissions per pacte successori fetes amb posterioritat a l'entrada en vigor de la nova llei (l'11 de juliol de 2021).

A més, les transmissions realitzades mitjançant pacte successori entre les mateixes persones s'acumularan, i es consideraran una única transmissió, quan es realitzin dins el termini de tres anys.

Com queden els avantatges fiscals de l'pacte successori

La nova llei aprovada introdueix un període transitori de cinc anys en què s'eliminin aquests avantatges fiscals, que sí que podrien gaudir si la venda de la casa es produeix més de cinc anys després de subscriure el pacte successori fins i tot encara que no hagi mort el propietari original .

En concret, l'article 36 de el projecte de llei està redactat de la següent manera:

"Article 36. Transmissions a títol lucratiu.
Quan l'adquisició o la transmissió hagués estat a títol lucratiu s'aplicaran les regles de l'article anterior, prenent per import real dels valors respectius aquells que resultin de l'aplicació de les normes de l'Impost sobre Successions i Donacions, sense que puguin excedir el valor de mercat.

No obstant, en les adquisicions lucratives per causa de mort derivades de contractes o pactes successoris amb efectes de present, el beneficiari dels mateixos que transmetés, abans de l'transcurs de cinc anys des de la celebració de l'pacte successori o de la mort de l'causant si fos anterior , els béns adquirits, se subrogarà en la posició d'aquest, respecte a el valor i data d'adquisició d'aquells, quan aquest valor és inferior a l'preveu el paràgraf anterior.

En les adquisicions lucratives, a què es refereix el paràgraf c) de l'apartat 3 de l'article 33 d'aquesta Llei, el donatari se subroga en la posició de l'donant respecte dels valors i dates d'adquisició de dichos béns. "

En què consisteix el pacte successori

El pacte successori s'ha de formalitzar en escriptura pública davant notari i ha de fer-se entre parents (cònjuges, ascendents, descendents, etc.). Tot i que els acords que portin a terme poden afavorir a terceres persones alienes a la família. "Es tracta d'un acord que només podrà modificar-se o anul·lar-se per acord dels signants, a diferència de l'testament que depèn exclusivament de la voluntat de l'testador" sosté Salvador Salcedo, soci de Àtic Jurídic.

Aquesta institució permet que el "donant" pugui transmetre el seu habitatge a manera d'anticipació de l'herència futura. Així, aquesta operació queda gravada per l'impost de successions i no el de donacions, que és menys avantatjós. Cal tenir en compte que la majoria de Comunitats Autònomes tenen aprovats majors beneficis fiscals per al cas de transmissions per herència que per al de donacions. L'adquisició de béns per pacte successori s'equipara a la transmissió per herència, de manera que podrà beneficiar-se de tots aquests beneficis fiscals.

A més, el que transmet béns per pacte successori tampoc haurà de declarar el guany patrimonial a l'IRPF, a diferència del que sí passa quan transmet per donació.

Aquest és un dels grans inconvenients de la transmissió d'immobles per donació. I això, perquè el que lliura l'immoble ha de tributar pel valor que té l'immoble, com si ho hagués venut. I això, tot i no haver rebut ni un euro.

Per contra, l'article 33.3.b) de la Llei de l'IRPF considera que no hi ha guany ni pèrdua patrimonial en el cas de transmissions "mortis causa". I a ella s'assimilaria la transmissió per pacte successori.

"Per exemple, un pare pot transmetre immobles mitjançant pactes successoris als seus fills, sense haver de tributar per un guany patrimonial en el seu IRPF. Al seu torn, aquests fills podran transmetre aquests immobles, prenent com a valor d'adquisició el declarat en el pacte successori ", assenyala Salcedo.

Pel que fa a la plusvàlua municipal, l'obligat a pagar aquest impost és el que adquireix l'habitatge, però la Llei d'Hisendes Locals atorga als municipis la possibilitat d'establir bonificacions de fins al 95% de la quota íntegra de l'impost per a herències o per el pacte successori.

Canvis en la valoració d'immobles de cara a l'ITP i a l'ISyD

La base imposable d'aquests dos impostos ja no serà el valor real dels immobles, sinó el seu valor de mercat. I la normativa presumeix que aquest és el valor de referència aprovat per la Direcció General de Cadastre. Per això, serà el contribuent el que hagi de demostrar que aquest valor de referència no es correspon amb el que realment té l'immoble. S'inverteix, per tant, la càrrega de la prova, i s'imputa a contribuent, recalca José María Salcedo.

De fet, Castella-la Manxa des de 2015 ja utilitza aquest nou valor de referència per motivar els seus comprovacions de valors, és a dir, les comprovacions que fa la CA per veure si s'ha pagat correctament l'ITP per la compra d'un immoble o el ISyD per l'herència o donació d'una propietat.

És a dir, la Hisenda autonòmica ja no farà visita ni una comprovació in situ de l'immoble venut, heretat o donat, sinó que la base imposable serà aquest valor de referència aprovat per Cadastre.

Aquest valor de mercat serà calculat a partir de preus de transaccions d'immobles, segons informació facilitada per notaris i registradors, de manera que no hi haurà necessitat de visitar l'immoble i, per tant, no hi haurà necessitat de saber l'estat de conservació, materials emprats , si està reformat o no, etc. Aquest nou valor de referència de l'Cadastre entrarà en vigor el gener del 2022, amb el que afectarà a totes les operacions que se signin a partir d'aquesta data, no abans.

Com s'ha dit, aquesta nova valoració de mercat serà el valor de referència de Cadastre i, per tant, afectarà tant a l'ITP, com a l'ISyD i a l'Impost sobre el Patrimoni. Així, el contribuent haurà de tributar per aquest valor a l'comprar, heretar o rebre un habitatge en donació.

Cada any, Cadastre, abans de l'30 d'octubre, publicarà "els elements necessaris per a la determinació de la valor de referència de cada immoble per aplicació dels citats mòduls de valor mitjà i dels factors de minoració corresponents, en la forma en què reglamentàriament es determini. " I en els 20 primers dies de desembre, es publicarà al BOE "anunci informatiu per a general coneixement dels valors de referència de cada immoble, que, al no tenir condició de dades de caràcter personal, podran ser consultats de manera permanent a través de la seu electrònica de l'Cadastre. "

José María Salcedo ressalta el curiós que és que les dades recollides abans d'octubre d'un determinat exercici, serviran per valorar immobles durant tot l'exercici següent. És a dir, podríem trobar-nos amb immobles valorats en base a dades que es van recopilar fa més d'un any. Per exemple, un immoble transmès al desembre de 2022 es valorarà amb les dades recollides abans d'octubre de 2021, amb els dubtes jurídics que això genera, pel que fa adequació a mercat d'aquesta valoració, recalca el soci de Àtic Jurídic.

Ull amb tributar d'acord amb el valor de referència en cas d'escripturar per un import superior

Salcedo recorda que una de les batalles judicials que s'ha lliurat en els últims anys és la referida a què passava quan el comprador d'un habitatge o l'hereu d'una casa tributava en l'Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) d'acord amb el valor oficial aprovat per la Comunitat Autònoma, malgrat haver escripturat per un valor superior.

Vegem-ho amb un exemple: el contribuent que compra un habitatge per 450.000 euros, però la valoració oficial de la Comunitat Autònoma corresponent és de tan sols 270.000 euros. Molts contribuents consideraven que, en aquest cas, podien tributar pel valor oficial de la Comunitat, sense exposar-se a rebre una comprovació de valors. I també, que l'article 46.3 de la Llei de l'Impost de Transmissions no era aplicable en aquests casos.

Ara amb aquesta nova llei antifrau fiscal el contribuent està obligat a tributar pel valor escripturat si és superior a la valor oficial de la Comunitat Autònoma de torn. Així, la nova redacció de l'article 10 de la Llei de l'Impost de Transmissions Patrimonials estableix que "si el valor de el bé immoble declarat pels interessats, el preu o contraprestació pactada, o tots dos són superiors al seu valor de referència, s'ha de prendre com a base imposable la major d'aquestes magnituds ".

A més, idèntica previsió s'inclou en l'Impost de Successions i Donacions (ISyD, en l'article 9).

Com impugnar el nou valor de referència de Cadastre

La nova Llei introdueix una presumpció de les denominades "iuris tantum", que consisteix en què el valor de mercat dels immobles és el valor de referència oficial aprovat per Cadastre.

Hi ha dues vies per impugnar aquest valor de referència:

Autoliquidar pel valor oficial i acte seguit sol·licitar la rectificació de l'autoliquidació, impugnant a més el valor de referència.
Autoliquidar pel valor que el contribuent consideri que té l'habitatge (sol ser el escripturat) i posteriorment recórrer la comprovació de valors que pogués arribar de l'administració autonòmica. En aquest recurs es recorrerà tant la liquidació, com el valor de referència. En aquest cas, l'Administració Tributària ha de resoldre previ informe preceptiu i vinculant de la Direcció General de Cadastre, que ratifiqui o corregeixi l'esmentat valor, a la vista de la documentació aportada.
És a dir, serà Hisenda qui sol·licitarà a Cadastre un informe per ratificar o corregir el valor de referència de l'habitatge comprada o heretada. Salcedo recorda que s'obre la porta a impugnar la negativa d'Hisenda a sol·licitar l'informe, quan aquesta negativa no estigui degudament justificada.

La nova valoració d'immobles afecta també a l'Impost sobre el Patrimoni

La nova valoració d'immobles d'acord amb el valor de referència de Cadastre també afecta l'Impost sobre el Patrimoni. Així, el contribuent no només haurà de tributar per aquest valor a l'comprar, heretar o rebre en donació un habitatge, sinó que en el cas de l'impost sobre el patrimoni ha de declarar els immobles en propietat d'acord amb el valor determinat o comprovat per l'Administració a l'efecte de altres tributs. És a dir, el valor de referència determinat per Cadastre per a la valoració d'immobles en l'ITP o el ISyD. Però només en aquells immobles adquirits a partir de gener de 2022. És a dir, no tindrà caràcter retroactiu.

"Això perjudicarà aquells contribuents que tinguin immobles amb un valor d'adquisició, o cadastral, molt baix. A l'afegir-se a la comparació el valor oficial de Cadastre, es veuran obligats a tributar per aquest últim valor. I això augmentarà la tributació en l'Impost sobre el Patrimoni. És possible que alguns contribuents es vegin obligats a tributar, quan abans no havien de fer-ho ", sentencia l'advocat de Àtic Jurídic.

La comprovació de valors també li arribarà a el venedor de l'immoble

La Llei antifrau fiscal també contempla que la comprovació de valors que es notifiqui a l'comprador d'un habitatge per sota de la valor oficial també li arribi als que van vendre o van transmetre el immoble (donacions o herències).

És a dir, Hisenda aplicarà la nova valoració tant a què transmet l'habitatge, com a què l'adquireix. En el cas dels venedors, aquests hauran de pagar més IRPF perquè Hisenda considera que el valor d'escriptura no és el de mercat (és a dir, el valor de referència de Cadastre).

"A més, aquestes comprovacions de valors creuades podrien tenir també incidència en l'impost de plusvàlua municipal. Transmissions realitzades en pèrdues, i que per tant no van tributar, podrien sobrevenidamente veure obligades a tributar, com a conseqüència d'una nova valoració administrativa, imposada a venedor. Això sí, l'estimació de el recurs que, contra la valoració administrativa, presentin comprador o venedor, aprofitarà a tots dos. A el menys Hisenda fomenta la solidaritat entre tots dos, perseguits per la mateixa causa ", comenta l'advocat Salcedo.

Hisenda podrà tornar a entrar al domicili dels contribuents "per sorpresa"

La nova Llei de mesures i prevenció de lluita contra el frau també desactiva la recent sentència de Tribunal Suprem que va impedir a la Inspecció d'Hisenda entrar al domicili de l'contribuent per sorpresa, sense haver-li si més no notificat l'inici de procediment d'inspecció.

José María Salcedo recorda que una de les qüestions que el Suprem va retreure a l'Administració és la que els Jutjats del Contenciós només podien autoritzar entrades domiciliàries, "per a l'execució forçosa d'actes de l'administració pública". Per tant, si tal acte no existia, perquè la Inspecció no s'havia iniciat, l'autorització no podia concedir-se.

Doncs bé, la Llei 11/2021 recentment aprovada modifica l'article 8.6 de la Llei 29/1998, que preveu ara expressament que "Els Jutjats del Contenciós-administratiu coneixeran també de les autoritzacions per a l'entrada en domicilis i altres llocs constitucionalment protegits, que hagi estat acordada per l'Administració Tributària en el marc d'una actuació o procediment d'aplicació dels tributs encara amb caràcter previ al seu inici formal quan, requerint aquest accés el consentiment del seu titular, aquest s'hi oposi o hi hagi risc de tal oposició. "

En definitiva, la nova redacció de l'precepte ja permet la sol·licitud de l'autorització d'entrada, fins i tot amb caràcter previ a l'inici formal de procediment, recalca el soci de Àtic Jurídic.