Aniquil·lació de l’oferta i nula efectivitat: els experts valoraran el límit de lloguer un any després

Doce meses han bastado para poner a prueba la ley catalana del alquiler que limita sus precios y constatar, con datos, que las consecuencias de esta norma no han sido las esperadas. Los expertos del negocio inmobiliario hablan con idealista / noticias sobre esta ley, y señalan su “nula efectividad”. Los profesionales del ‘real estate’ catalán asseguran que “ha aniquilado la oferta de pisos de alquiler en ciudades como Barcelona”, critican su algoritmo “mal construido” y la “significativa confusió a la que ha portat la distorsió de preus”.

Segons dades d’idealista, la mesura ha tingut dues conseqüències principals: un impacte casi nul a les baixades de preu, que s’ha reduït de forma similar en els grans mercats i una reducció rellevant de l’oferta.

Barcelona ha registrat durant l'any que s'ha implantat el control de preus una reducció en les seves rendes del 8,2%, una caída inferior a la registrada per Madrid (-9,3%), on els preus son lliurement pactats entre las partes. En quant a l’oferta, el número de vivendes que s’ofereixen en idealista en lloguer a la ciutat de Barcelona a comensis de setembre (al voltant de 10.900) s’ha reduït un 42% davant del parc disponible un any abans.

Aquestes dades es trauen de cap als professionals del sector, que venen com aquesta llei ha impactat negativament en el negoci residencial.

“En l’escenari més optimista, la limitació de lloguers aconseguirà que aquells que tinguin contracte de lloguer tenen els preus regulats, però els que no, sigan sense accés a la vivenda, perquè la limitació de lloguers desincentiva la generació de nova oferta. En l’escenari més probable, la limitació de preus no serà efectiva ja que es trobaran vies il·lícites per esquivarla ”, explica Anna Gener, CEO de Savills- Aguirre Newman a Barcelona.

“En definitiva; los promotores no tienen incentivos para promover nueva oferta y los propietarios no los tienen para invertir en mantenimiento o mejores, y también es probable que retiren del mercado de alquiler las viviendas para destinarlas a la venta. No es razonable que l’administració trasllada al sector privat la seva falta d’actuació durant molts anys, que ha portat a un dèficit de vivendes d’allotjament acumulat de molts anys de falta de política de vivenda pública ”, subraya Gener.

Xavier Güell, director de Barcelona de CBRE, centra les seves paraules en el negoci de la inversió residencial, siendo alguna cosa més optimista. “Los volúmenes de inversión registrados a Barcelona y área metropolitana hasta agosto en el ámbito residencial en el segmento de los grandes inversores, se sitúan en niveles de récords históricos con 400 millones de euros. Sin embrago podria existir la duda razonable sobre la possibilitat d’assolir volums fins i tot superiors de no existir les limitacions actuals ".

"La actividad inversora se concentra de manera predominante en las áreas o activos donde las limitaciones de rentas se sitúan en línea con los niveles de mercado actual. En las zonas o activos donde la limitación de renta se sitúa por debajo de mercado, no se suele. ver actividad inversora. Otro aspecto a destacar es que los inversores han elevado notablemente los niveles de exigencia en cuanto a la solvencia que deben cumplir los inquilinos para acceder al alquiler de sus inmuebles ", explica Güell.

El responsable de Colliers Internacional a Barcelona, ​​German Fernández, ha comprovat que l’índex carece d’homogeneïtat. “Dependent de l’oferta que es té en l’àmbit de l’immoble en qüestió, es pot situar per encima del preu de lloguer format lliurement per l’oferta i la demanda o, pel contrari, situar-se pel debat del preu format sense l’aplicació de la ley. Y tot esto sin tener en cuenta, en su justa medida, ni les condicions físiques de la vivenda, calitats dels materials i equipaments; ni tampoco la orientación, soleamiento, vistas y otros atributos. Així, hem trobat casos on la reducció de lloguers per metro cuadrado és d’un 35% o la paradoja de que el tope de renta per aplicació de l’índex es ubica un 10% per encima del preu que un inquilí estarà disposat a pagar ”, explica .

Fernández, a més, aporta un exemple: “precios de alquiler de inmuebles ubicados en las cercanías de Paseo de Gracia o Vía Augusta se verán reducidos por que el barrido realizado por el índice no encuentra oferta comparable. Idèntic efecte ocorre en immobles de primera línia de platja en comparació amb segons o terceres línies de costa. Y la cosa se agrava todavía más, si tracta d'una zona de regeneració urbana provinent d'antigues indústries amb parc de vivenda obsoleta com pueda ocórrer a La Sagrera o zona nord del districte 22 @ ”.

Frente a este escenario, el responsable de Colliers en Barcelona aporta la seva primera conclusió i conseqüència. “El algoritmo por el cual es calcula el índice está mal construido o, al menos, no cumple las funciones por las que el decreto lo incluye en su articulado, lo cual crea una significativa confusión por distorsión de precios generando consecuencias que hoy en día ya están presentes entre nosotros: disputes entre inquilinos y propietarios y una reducción del gasto en mantenimiento de viviendas ”. Com a efecte a mig pla, Fernández assegura que “verem com la retirada de moltes vivendes del mercat de lloguer i la cancel·lació de moltes de les inversions per al desenvolupament de nous projectes residencials per a lloguer (el famós build-to-rent), reduint la oferta disponible ”.

Les associacions, també valoren en negatiu
José Ramón Zurdo, director general de l’Agència Negociadora del Lloguer i abogat especialitzat en arrendaments i compraventes, explica que “Si analitzem el que ha succeït a Catalunya al mercat del lloguer vem que efectivament a les zones tensades es congelen les lloguers i fins i tot han baixat, com a conseqüència de l'aplicació de la Llei. Però al mateix temps ha caigut l'oferta de vivendes en lloguer en aquestes zones, han disminuït notablement la firma de contractes, el que ha propiciat que en aquestes zones el mercat estigui encara més tensat amb una forta demanda davant d'una cada vegada més exigua oferta . Ahora las zonas intervenidas en Cataluña son, digamos, zonas privilegiadas para unos pocos, y con mucha gente esperando conseguir piso, porque la oferta cada vez es menor ”.

Cataluña, por lo tanto, según Zurdo, “es el espejo donde tenemos que mirar, para comprender lo que sucedería si esta norma se traslada al conjunto de España. Si volem baixar els preus de les lloguers de lloguer, hi ha que augmentar l’oferta de vivendes privades. També hauria d’augmentar l’oferta de vivenda pública, per a les famílies que no poden accedir en igualtat de condicions al mercat privat ”.

Beatriz Toribio, directora general de ASVAL, opina en la línia de Zurdo. “El control de preus és una eina popularista i ineficaz. Institucions com el Fons Monetari Internacional o el Banc d’Espanya assenyala que aquesta mesura genera inseguretat jurídica. Això resulta en una reducció de l’oferta, posat que els propietaris es muestren menys disposats a alquilar i els operadors son més reals a desenvolupar una nova vivenda, empeorant el problema d’accessibilitat ”.

“La pròpia evolució dels preus del lloguer a Espanya mostra que el control de preus és una mesura injustificada, i que no és una via sortida per reduir-los. En definitiva, el control de preus no és l’eina que necessitem per millorar l’accessibilitat a la vivenda. Hi ha que apostar per mesures generen seguretat jurídica i incentivi el desenvolupament d’un veritable parc de vivenda en lloguer, sobre tot social i a preu asequible. Solo así lograremos dotar de un hogar a las familias vulnerables ”, conclou Toribio.

Iñaki Unsain, president de AEPSI, arremete contra la ley por no ser representativa ni equitativa con todas las partes del engranaje del alquiler de viviendas. “La solució ha adoptat sense tenir en compte als propietaris i ha escoltat exclusivament el Sindicat de Llogaters”. En la meva opinió es tracta d'una mesura molt negativa per al sector que provocarà una disminució radical de la inversió en habitatge per la inseguretat jurídica generada i conseqüentment desviat de la inversió a altres zones d'Espanya, tant a nivell de promotors com de petits inversors que buscan un completo a su pensión ”.

Para Monterrat Junyent, responsable de Asesoría Jurídica de API Catalunya, assegura que el balanç del primer any “no pot ser positiu, ja que ha creat una inseguretat jurídica tant per raons interpretatives com per la possible inconstitucionalitat que pot afectar”.

“Las leyes deben ser aprobadas con vocación de permanencia y los antecedentes y la forma en la que se ha gestado no hacen presuponer un largo futuro, el transcurso del tiempo será el que se encargará de evidenciar sus carencias, limitaciones los efectos negativos para el mercado. de lloguer. La limitació de la renta no és la solució per donar resposta a la necessitat habitacional a la ciutadania ni garantir el dret a una vivenda digna ”, afegit.

En quant a la seva implementació en el resta d’Espanya, Junyent alerta: “les mesures han de ser incentivadores i no coercitives, estem obligats entre tots a explorar altres vies i consensuar el model. Els extrems no son aconsellables, si realment volem la permanència de les mesures, el consens és prioritari ”.