Radiografía de la vivienda: los precios deberían moderarse a partir de 2019

Los analistas de Bankinter han analizado el sector y han sacado varias conclusiones
Mercado Residencial: 2018, el mejor año de la década.
Los primeros meses de 2018 han mantenido la tendencia creciente de los 3 últimos años y las ventas de vivienda superarán el umbral de las 500.000 transacciones totales. Así puede deducirse de las estadísticas más
recientes, entre las que destacan: 
Las compraventas de vivienda en el primer trimestre de 2018, según el Colegio de Registadores de la Propiedad, ascendieron a 129k unidades (+14,7% con respecto a 1T17), lo que supone el mejor trimestre desde el año 2007. 
La demanda de vivienda hasta finales de abril ha superado las 180.000 unidades (+10,4% interanual) según las cifras del Consejo General del Notariado. A pesar de que existe una cierta discrepancia entre ambas fuentes, las cifras muestran una inequívoca tendencia alcista tanto en vivienda usada como nueva (incrementos de +15% y +12% respectivamente).
Este incremento de la demanda se refleja en los precios: El precio medio de la vivienda aumentó 6,2% interanual en el primer trimestre, una cifra superior a la subida de 4% estimada en el anterior informe de Bankinter. A pesar que está por encima de sus previsiones, este incremento es moderado y se debe también al ajuste a la baja que se ha producido en zonas de clara sobreoferta o a las modestas subidas que se registran en poblaciones secundarias. 
Sin embargo, el Índice de Precios de la Vivienda de Ventas Repetidas (IPVVR) del Colegio de Registradores de la Propiedad registró una subida interanual de 9,4% en el primer trimestre y acumula ya un ascenso de 25,9% desde los mínimos de 2014. Este índice recoge, con una metodología similar al S&P / CaseShiller de EE.UU., los precios de viviendas que se han vendido al menos 2 veces en los últimos 5 años, lo que ofrece una imagen más del mercado ya que refleja los precios de aquellas viviendas que prueban haber despertado más interés de los compradores al intercambiarse con frecuencia en el mercado.

Para el futuro, el mercado inmobiliario mantendrá su fase de expansión en oferta, demanda y precios durante los años 2018 y 2019.
En cuanto a la demanda, los principales motores siguen en marcha. La demanda de vivienda se encuentra en su cuarto año consecutivo de crecimiento, una etapa de expansión que se prolongará también en el año 2019, impulsada por los siguientes factores:
 Ciclo económico favorable. La economía española experimentará una leve desaceleración en 2018, pero el ciclo expansivo continuará. En Bankinter creen que el PIB crecerá un 2,8% en 2018 y 2,4% en 2019.
Este nivel de expansión favorecerá que la tasa de paro continúe reduciéndose hasta el 15% a finales de este año y el 13,1% en diciembre de 2019
Fácil acceso a la financiación. El tipo hipotecario medio parece haberse estabilizado en niveles inferiores a 2,5% y no debería aumentar de forma reseñable durante los próximos 12 meses. El BCE ha afirmado que el primer aumento de su tipo de interés de referencia (actualmente en 0%) no llegará hasta el segundo semestre de 2019 y el proceso de normalización de la política monetaria será progresiva, por lo que estimamos que el Euribor 12 meses se mantendrá en negativo durante todo el año 2018, repuntará de forma leve en 2019 y permanecerá en niveles inferiores a 0,50% hasta finales de 2020.
 Rentabilidad de la inversión en vivienda. El escenario de tipos de interés cercanos a 0% en los depósitos y la rentabilidad incluso negativa que proporciona actualmente la renta fija a corto y medio plazo seguirá
impulsando la demanda de vivienda como bien de inversión. La rentabilidad bruta por alquiler de la vivienda, que se sitúa actualmente en 4,1% según los datos del Banco de España, muestra que la inversión inmobiliaria es todavía la única alternativa que, junto a la renta variable, puede ofrecer retornos superiores a la inflación y constribuir a mantener el poder adquisitivo.
Fortaleza de la demanda extranjera. El año 2017 se cerró con 89.000 compraventas de viviendas por parte de extranjeros residentes y no residentes en España, la cifra más alta desde 2007. La demanda internacional ha registrado crecimientos anuales superiores a 10% durante desde 2013, a pesar de la incertidumbre derivada de eventos como el Brexit, por lo que esperamos que el ciclo expansivo global, los abundantes niveles de liquidez y la potencia de España como destino turístico sigan generando una demanda creciente. 
En definitiva, las perspectivas positivas para la demanda de vivienda se confirman, por lo que mantenemos nuestra estimación de una demanda de vivienda en el entorno de las 530.000 / 540.000 unidades en 2018 y estimamos una demanda en el rango 570.000 / 580.000 unidades en 2019. La demanda usada seguirá representando más de un 80% de la demanda total, pero la reactivación de la promoción inmobiliaria permitirá que las ventas de vivienda nueva sobrepasen el umbral de las 100k unidades anuales a lo largo de 2019 por primera vez desde 2012. 
Los precios siguen acelerando: ¿hacia una nueva burbuja?
La tendencia creciente de los precios es fácilmente explicable atendiendo al aumento de la demanda y la limitación de la oferta actual. La actividad promotora no está generando todavía una nueva producción que permita atender una demanda estructural cercana a 150.000 viviendas anuales. Además, hay otros factores que seguirán impulsando al alza los precios, entre los que destacamos: 
 Las grandes ciudades lideran una subida asimétrica. Madrid y Barcelona continúan acelerando el incremento del precio de la vivienda, con tasas interanuales de 10,3% y 8,2% respectivamente. El elevado peso de ambas provincias en el conjunto de España (generan el 27% de las ventas totales) y las subidas superiores a 10% en ciudades como Málaga y San Sebastián presionarán al alza el precio medio.

No obstante, el incremento del precio medio hasta a 1.565 € / m2 en el conjunto de España marca una tendencia general alcista pero no refleja con precisión las divergencias que se producen en los precios de la
vivienda en función de su ubicación y calidad. De esta forma, los fuertes incrementos ya mencionados contrastan con subidas modestas en Bilbao y Valencia (+2%), cierta atonía en mercados como Zaragoza (+0,3%) y continuos ajustes a la baja en algunas ciudades de Castilla y León y Castilla-La Mancha afectadas por dinámicas de población negativas.
Repuntes en el precio de los alquileres. La creciente tendencia al alquiler (aunque todavía reducida en comparación con Europa), la escasez de oferta en las grandes ciudades y el auge de los alquileres turísiticos a través de plataformas como Airbnb han provocado que el precio de los alquileres se haya incrementado. Prueba de ello es el repunte de +4,2% en el índice Actualizador de Rentas de Contratos de Alquiler (ARCA) que acumula ya 26 meses consecutivos al alza. 
Si la fuerte demanda, una oferta limitada y las subidas del alquiler tienen continuidad en los próximos trimestres, cabe preguntarse si los precios van a seguir acelerando y se está formando una nueva burbuja inmobiliaria. En nuestra opinión, todavía no hay paralelismos evidentes con la situación anterior a 2008, y no sólo porque las cifras de construcción, ventas y precio por m2 sean todavía notablemente inferiores a las del anterior ciclo expansivo. 
Conviene tener en cuenta que el volumen de préstamos hipotecarios está aumentando en menor proporción que en el anterior ciclo expansivo. El hecho de que en 2017 un 33% de las compraventas de vivienda se realizara sin hipoteca pone de relieve unos abundanntes niveles de liquidez y una menor dependencia de la financiación bancaria. Por otra parte, el importe medio por préstamo hipotecario ha repuntado +7,7% hasta 123.000€, pero todavía se sitúa en niveles inferiores a los de 1T11, lo que supone un menor riesgo de exceso de apalancamiento tanto en las familias como en las entidades financieras.
Sin embargo, el hecho de que no existan todavía síntomas claros de una burbuja no impide pensar que los actuales incrementos de precios parecen poco sostenibles y deberían comenzar a moderarse durante 2019, por los siguientes factores:
 Legislación más restrictiva con el alquiler. El incremento de los alquileres supera el 30% en el período 2014-18 en algunas ciudades y se acerca al 50% en áreas turísticas como Palma de Mallorca. Esta subida, que impide el acceso a la vivienda a un número creciente de ciudadanos, está llevando a algunos ayuntamientos a imponer restricciones o incluso prohibir los arrendamientos turísticos en zonas centrales. Por otra parte, el nuevo Gobierno se plantea modificaciones de la legislación de arrendamientos urbanos, entre las que destacan la ampliación del contrato tipo de alquiler desde 3 a 5 años y la prórroga desde 1 hasta 3 años, vincular la subida de los alquileres al IPC e introducir incentivos fiscales a propietarios que alquilen con rentas inferiores a determinados precios de referencia fijados por las administraciones. Aunque no existe una visibilidad clara acerca de estos cambios legislativos debido al limitado margen de maniobra del Gobierno actual, una renovación menos frecuente de los contratos y ligada al IPC contribuiría a frenar el auge de los alquileres y, con ello, del precio de la vivienda.
Los ratios de accesibilidad se deterioran. El desacoplamiento entre el notable repunte de los precios de la vivienda (+6,2% a/a según el INE) y el lento crecimiento de los salarios (+0,8% nominal en tasa a/a en 1T18)
está provocando que los ratios de esfuerzo financiero para adquisición de una vivienda sean cada vez más exigentes. El porcentaje medio de la renta familiar que se destina al pago de la vivienda según el BdE
asciende ya al 34,3% (máximo desde 4T14) y el número de años de renta que hay que dedicar íntegramente al pago de una vivienda ha aumentado desde 6,9 hasta 7,2 en los últimos 12 meses.