¿Cómo comprar un piso sin ahorros? Del aval estatal a las hipotecas sociales

Así lo ha reflejado un reciente estudio de la promotora Aedas Homes, en el que se constata que, si bien casi la mitad de los menores de 35 años se plantean adquirir una vivienday cuentan con capacidad de pago, el ahorro inicial del 20% del inmueble no cubierto por la financiación hipotecaria impide este objetivo. Cómo comprar un piso sin ahorros es la pregunta que se hacen muchos compradores con solvencia pero sin el capital inicial suficiente. Desde diferentes sectores ya se encuentran buscando y negociando fórmulas alternativas que se lo pongan algo más fácil a los compradores sin ahorro previo.
¿Cómo comprar un piso sin ahorros? El aval estatal es una de las medidas propuestas para responder a cómo conseguir una hipoteca sin ahorros
En España cada vez son más los jóvenes que viven de alquiler. Esta situación, a juicio de Daniel Cuervo, secretario general de APCEspaña, impide que aquellos inquilinos que quieren ser propietarios lo sean, “ya que dedican mucho esfuerzo al pago de las rentas del alquiler” y no pueden comprar una vivienda sin ahorros. Para frenar esta situación, este experto propone que los jóvenes consigan liquidez “a través de una ampliación de la financiación, que pasaría del 80% al 95%” para aquellos compradores que cumplan determinados requisitos, como contar con estabilidad laboral y que el pago de la cuota hipotecaria no exceda un tercio de sus ingresos.
Ese 15% de financiación adicional correría, explica Cuervo, a cargo del Estado. Una medida con la que, a su parecer, se favorecería “que las entidades financieras puedan ampliar esa financiación tradicional con garantías”. No obstante, desde esta organización distinguen esta propuesta de las hipotecas subprime o alto riesgo, responsables de la crisis financiera que se desató a nivel global en 2008. “Son totalmente opuestas, hablamos de financiación para jóvenes con capacidad de pago, pero no de ahorro, con estabilidad laboral y posibilidades de reparar la deuda”, matiza Cuervo. De esta forma, se podría pedir una hipoteca sin ahorros.

"Quiero comprar un piso pero no tengo ahorros" o es una de las frases más repetidas por los jóvenes. Las hipotecas sociales podrían ser la solución para comprar un piso sin ahorros.

Por el contrario, otras voces defienden que el aumento de la financiación para la compra de la primera vivienda debería recaer sobre los bancos. Esta es la postura de Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universidad de Barcelona, quien apuesta porque se comercialicen más hipotecas al 100% del valor de la vivienda. O “hipotecas sociales”, como él las denomina. Un producto, explica este docente, que estaría destinado a personas “que por formación profesional, ímpetu y capacidad de emprendimiento tienen perspectivas de ganarse mejor la vida”, por lo que serían aptos para una de estas hipotecas sin aval y sin ahorros. Del mismo podrían beneficiarse, según sus cálculos, el 75% de los jóvenes españoles.
La viabilidad de este tipo de hipotecas con las que es posible comprar un piso sin ahorros se justifica en el momento del ciclo económico en el que actualmente nos encontramos. Es por ello que, en opinión de Bernardos, las hipotecas al 100% “no son un riesgo para la banca”, ya que se firmarían en un contexto de tipos de interés muy bajos y en un país donde el precio de la vivienda sube. En este sentido, vaticina que el actual ciclo económico se dilatará durante varios años, y que a ello está ayudando “el grado de especulación del mercado, que es muy reducido”.

Los seguros de crédito hipotecario son una alternativa para los que dicen "no tengo ahorros y quiero comprar una casa". ¿Es un producto efectivo para comprar inmuebles sin dinero previo?

Desde hace meses, distintas entidades financieras y aseguradoras negocian alternativas de colaboración con las que se permita a la demanda pagar la entrada de una vivienda y responder por fin a la pregunta de cómo comprar una casa sin dinero. La extensión de los seguros de crédito hipotecario es la que más ha cuajado hasta la fecha. Esta iniciativa, según Víctor Tapia, consejero delegado de la agencia de suscripción Tyr Innovación, está destinada a hipotecas con valor máximo de 250.000 euros y a compradores menores de 45 años “con tasas de esfuerzo restrictivas”.
Aunque dependerá de cada banco y de las posibilidades reales de cada cliente, Tapia asegura que el límite máximo de financiación que permitirán estos seguros se situará “en el 95% del valor mínimo entre el valor de tasación y el valor de compra”, dejando a un lado los impuestos de la operación por lo que será casi posible comprar piso sin tener nada ahorrado. Al respecto, desde Tyr Innovación hacen hincapié en que este producto es usado de manera frecuente en países de nuestro entorno, como Alemania o Italia, a través del cual “son las entidades financieras las que asumen el coste del seguro de crédito hipotecario”. Con él, los compradores ven reducido al 15% el ahorro previo necesario para acceder a la compra de una primera residencia.
La colaboración público-privada es fundamental para comprar vivienda sin ahorros, pues los bancos deben ser responsables y asegurarse de la viabilidad del préstamo
Por su parte, desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE) recuerdan que las entidades financieras son empresas privadas, “a las que se les exige un préstamo responsable”. Esta condición supone, según el gerente de la organización, Enrique Benavides, “llevar a cabo una exigente evaluación de la solvencia de los prestatarios y evitar el sobreendeudamiento de las personas”. Es por ello que desde la AHE creen que las posibles soluciones para fomentar la compra de un piso sin ahorro previo pasan por la colaboración público-privada.
En concreto, Benavides asegura que esta negociación se materializaría en el “respaldo o complemento” por parte de las administraciones públicas a la actividad empresarial privada “con ayudas a las entidades financieras allá donde estas no pueden llegar”. Entre las mismas enumera tanto los préstamos del Estado a largo plazo “para que los jóvenes solventes puedan adelantar la entrada y los gastos impositivos del inmueble” como la cobertura estatal del exceso de morosidad del colectivo.
¿Cuánto dinero necesito para comprar un piso? Gracias a la Ley Hipotecaria, menos que antes. El IVA y el ITP siguen corriendo a cargo del comprador, pero el AJD no
Facilitar el acceso a la primera vivienda en propiedad en España tiene en la fiscalidad otro aspecto “clave”. Así lo ve Cuervo, que argumenta que recuperar ahorros fiscales en la compra de primera vivienda se convertiría en “una ayuda importante” que, si bien no supone ampliar las dotaciones presupuestarias, sí genera efectos “muy positivos” entre los potenciales compradores. En esta línea, pone como ejemplo las medidas que se llevaron a cabo durante las décadas de los años 80, 90 y 2000, “que ya no existen”.
Desde su perspectiva, apostar por las desgravaciones fiscales por la compra de primera vivienda “es una alternativa que serviría para facilitar un hogar”, como también lo sería recuperar la figura de la cuenta ahorro vivienda. Esta opinión es compartida por Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, quien recalca que la fórmula “demostró una enorme eficacia en el impulso al acceso a la primera vivienda en propiedad de muchas personas”. Para ello, estas cuentas ofrecían la posibilidad de deducir un porcentaje considerable de todas las cantidades aportadas en el IRPF durante el año impositivo “con la obligación de destinar el saldo a la compra o rehabilitación de un primer inmueble en propiedad”.