El riesgo del estallido de la burbuja inmobiliaria sacude a varias economías mundiales. 

Los bancos centrales han acelerado el paso para aumentar los tipos, los intereses de los préstamos hipotecarios aumentan, lo que reduce aún más el presupuesto de las familias, que ya están sufriendo las consecuencias de una inflación disparada. Y, todo esto, sin olvidar el riesgo de recesión mundial.
“Si en este contexto, se frena la demanda, los precios de la vivienda podrían empezar a desplomarse y provocar el estadillo de la burbuja inmobiliaria en muchas economías”, afirma el último estudio de Bloomberg, que analiza las variables de riesgo más destacadas en 30 países de la OCDE: la relación entre precios de la viviendas y rentas del alquiler, la relación entre precios e ingresos de los hogares, el crecimiento real de los precios de las casas, la subida nominal (sin contar la inflación) de los precios y el aumento del crédito en términos anuales.
Los puntos calientes del mercado inmobiliario mundial
Importantes mercados residenciales como los de Canadá, EEUU o Australia, y los más cercanos, como los de Portugal, Austria, Países Bajos o Alemania están viendo como comienzan a enfriarse las expectativas para la vivienda, tanto de precios como de operaciones a corto plazo.
Los mercados de la vivienda en Nueva Zelanda, la República Checa, Australia y Canadá son los que aprecian un mayor riesgo de estallido de la burbuja inmobiliaria, y son particularmente vulnerables a la caída de los precios, según Bloomberg Economics. Portugal es el país de la zona euro en mayor riesgo, mientras que algunos datos en Austria, Alemania y los Países Bajos empiezan a ser alarmantes.
En el país vecino, hay dos indicadores que están en números rojos: el precio de la vivienda es un 56% superior a los alquileres y casi un 47% superior a los ingresos de los hogares. Teniendo en cuenta los datos trimestrales más recientes.
Mientras tanto, los valores son más bajos en España, que ocupa ahora el puesto 20, de los 30 países analizados. La vivienda es un 29,5% mayor que las rentas, mientras que estos precios superan en un 24,7% los ingresos de los hogares. La vivienda en el primer trimestre de 2022 aumentó un 6,3%, mientras que la subida nominal es del 2,2%, ambos entre los más bajos del listado.
“Es un cambio brusco, después de años de aumento de los precios impulsados por los tipos de interés bajísimos y estímulos gubernamentales, junto a los efectos de la pandemia que popularizaron el teletrabajo y la demanda de vivienda con más espacios, más grandes”, agrega el panel de expertos de Bloomberg. “El análisis muestra que 19 países tienen hoy una relación precio-alquiler y precio-ingreso de los hogares más alta que antes de la crisis financiera de 2008, una indicación de que los precios se han desviado de los fundamentales”, concretan.
En Asia, los precios de la vivienda en Corea del Sur también parecen vulnerables, según un análisis de S&P Global Ratings. Ese informe señaló que el mayor riesgo está en el crédito de los hogares en relación con el PIB nominal, la tasa de crecimiento de la deuda de los hogares y el rápido incremento de los precios de la vivienda. En otras partes de Europa, Suecia está viviendo un cambio de tendencia en la demanda de vivienda, lo que está generando preocupación en un país donde la deuda asciende al 200% de los ingresos de los hogares.
Un control rígido puede llevar a la recesión
Los analistas de Bloomberg temen una recesión económica profunda que haga más difícil la vuelta a la normalidad. “Controlar los altos precios de la vivienda es la clave de muchas políticas, ya que buscan frenar la inflación más rápida en décadas. Pero a medida que los mercados se enfrentan a la perspectiva de una recesión mundial, una desaceleración en el sector inmobiliario podría crear un efecto dominó que profundizaría la recesión”, agregan.
Y es que creen que una caída aguda de los precios de la vivienda erosionaría la riqueza de los hogares, restaría la confianza del consumidor y podría frenar el desarrollo. La construcción y el mercado de la compraventa de viviendas son sectores multiplicadores de la actividad económica en todo el mundo, como en EEUU.
Un escenario como este supondría un bloqueo de los préstamos bancarios, aumentaría el riesgo de impago de las hipotecas actuales, y ahogaría el flujo del crédito. Y recuerdan que el colapso inmobiliario de2008, que precipitó la crisis financiera, obstaculizó los sistemas bancarios, a los propios gobiernos y a los consumidores durante años.
Pero los expertos de Bloomberg ven poco probable un colapso al estilo de 2008. “Las entidades financieras han endurecido los estándares, los ahorros de los hogares aún son sólidos y muchos países todavía tienen escasez de viviendas. Los mercados laborales también son sólidos, lo que proporciona un importante amortiguador ante la crisis”, detallan.
Los bancos centrales están emitiendo sus propias advertencias. El Banco de Canadá afirmó en su revisión anual del sistema financiero que los altos niveles de deuda hipotecaria son motivo de especial preocupación a medida que aumentan las tasas de interés y más hipotecados se ven presionados para pagar sus facturas. El Informe de Estabilidad Financiera semestral de la Reserva de Nueva Zelanda declaró que la amenaza general para el sistema financiero es limitada, pero es posible una caída "aguda" en los precios de la vivienda, lo que podría reducir significativamente la riqueza y conducir a una contracción en el gasto de los consumidores.
“Si los bancos centrales actúan con demasiada agresividad, podrían sembrar las semillas de la próxima crisis”, concretan desde el panel de expertos económicos de Bloomberg.