El sistema fiscal espanyol en relació amb l'habitatge és molt variat. pràcticament totes les operacions estan gravades. Per això, en aquest article volem analitzar la tributació en l'IRPF de diferents situacions relacionades amb els immobles, com són el lloguer, el subarrendament o els drets reals, com l'usufrut.

L'economista i assessor fiscal José Miguel Cop Saavedra explica com tributar en l'IRPF en les següents situacions:

Lloguer d'habitatge per part del propietari

El contribuent haurà de tributar en concepte de rendiments de capital immobiliari en la base imposable general atenent els rendiments que obtingui pel lloguer de l'habitatge.

L'import dels rendiments s'obté per la diferència entre els ingressos i despeses deduïbles. Els ingressos estan constituïts per l'import que rep el propietari en concepte de lloguer. D'altra banda, les despeses deduïbles seran totes aquelles despeses necessàries per a l'obtenció dels ingressos. Per exemple, despeses financeres per a l'adquisició de l'habitatge, amortització de l'habitatge, assegurances, ... És molt important diferenciar entre les despeses de conservació i reparació i, aquells, destinats a "millores" i ampliació dels immobles perquè l'import que es pot deduir el contribuent pot no ser la totalitat del pagament de la factura en el primer any.

A més, és possible aplicar una reducció del 60% sobre el rendiment obtingut quan l'immoble es destina com a habitatge habitual per part de l'arrendatari. Excepte en certes ocasions, com, per exemple, el lloguer de l'habitatge per temporades (DGT V0895-05) o que l'habitatge estigui llogada a una empresa que la utilitza per destinar-la a habitatge dels seus empleats.

Subarrendo de l'habitatge

En ocasions, l'arrendatari d'un habitatge decideix llogar alguna de les habitacions de l'habitatge per obtenir uns ingressos extraordinaris. En aquest cas, els rendiments obtinguts poden tenir un concepte diferent però la mateixa tributació que si es llogués l'habitatge. En conseqüència, quan l'arrendatari d'un habitatge lloga una o diverses habitacions, haurà de tributar per rendiments de capital mobiliari en l'IRPF i, igual que succeeix amb els rendiments de capital immobiliari, en aquest cas, se sumarien a la base imposable general. A més, igual que succeeix quan es lloga un habitatge, és possible deduir totes aquelles despeses que siguin necessaris per a l'obtenció d'ingressos excepte l'amortització de l'immoble d'acord amb la consulta vinculant (V0781-13).

En el cas que l'arrendatari pagui una comissió a l'arrendador de l'habitatge, aquest haurà de tributar per aquests ingressos com a rendiments de capital immobiliari.

Venda de l'immoble

En aquest cas, el propietari pot obtenir un guany o pèrdua patrimonial en l'IRPF que serà necessària conèixer l'import de compra més despeses associades (valor de l'escriptura en el cas d'una herència) per poder determinar-la.
En el cas que es tracti d'un guany patrimonial, haurà de tributar a la base imposable de l'estalvi (tributant del 19 al 23 per cent sobre l'import del guany patrimonial). A més, depenent de si compleix o no els requisits establerts en la normativa tributària, es podrà aplicar la deducció per reinversió en habitatge habitual.
D'altra banda, el propietari de l'habitatge haurà de fer front al pagament de la plusvàlua municipal quan obtingui un benefici d'acord amb l'Ajuntament en on es trobi ubicat l'immoble.

drets reals

Cada vegada és més habitual que els ciutadans tinguin drets reals d'immobles, per exemple, l'usdefruit d'un habitatge quan els pares decideixen deixar la titularitat dels immobles als seus fills.
D'una banda, quan es produeix la transmissió o extinció del dret real es pot produir un guany o pèrdua patrimonial en la declaració de la renda de l'usufructuari. En aquest cas tenim dues situacions habituals per determinar el guany o pèrdua patrimonial.

             1.Que l'immoble estigui generant rendiments de capital immobiliari per trobar-llogat. Doncs bé, a l'hora de determinar el preu d'adquisició del dret real, sempre que s'hagin deduït les amortitzacions per a la determinació del rendiment de capital immobiliari l'immoble quan estava arrendat, serà obligatori minorar l'import de les amortitzacions.
             2.Que l'immoble no estigui generant rendiments de capital immobiliari per no estar arrendat. En aquest cas, a l'hora de determinar el guany o pèrdua patrimonial en la transmissió o extinció del dret real, en el preu d'adquisició haurà de minorar l'import atenent al temps que hagi transcorregut fins a la seva venda i no s'hagi llogat i, per tant , no s'obtinguessin rendiments de capital immobiliari.

Saldos de dubtós cobrament

En ocasions, l'arrendador no percep els ingressos pels lloguers durant un període llarg de temps. En aquest cas, i sempre que es compleixin els requisits recollits en les lleis fiscals, es pot deduir com a despesa aquelles mensualitats que no hagin estat cobrades.