Els canvis definitius i més desconeguts de la nova llei hipotecària

Aquesta aprovació definitiva per part del Ple del Congrés acaba amb un procés que ha durat més d'un any. Va ser el 3 de novembre de 2017 quan el Govern de Mariano Rajoy, amb Luis de Guindos al capdavant del Ministeri econòmic, va aprovar una normativa que no va arribar a ratificar a les Corts i va caure en sac trencat. No obstant això, els grups parlamentaris van reprendre el passat estiu les negociacions per tirar endavant un text al que el Senat ha introduït unes esmenes. Algunes han aconseguit el vistiplau definitiu del Congrés, mentre que altres han estat rebutjades.
Durant la seva intervenció en el Ple, la ministra d'Economia, Nadia Calviño, ha volgut agrair "la feina que han realitzat els grups parlamentaris durant vuit mesos per arribar a un consens en una llei tan important. Cal posar en valor el treball tècnic i polític que s'ha realitzat ", ha recalcat.
Per la seva banda, Juan Villén, responsable d'idealista / hipoteques, sosté que "el més important de la nova llei és que, per fi, hi ha certesa sobre les regles del joc en el mercat hipotecari, sense ambigüitats, i que s'afegeix transparència al procés de sol·licitud d'una hipoteca, perquè sigui el consumidor qui disposi de tota la informació i assessorament per aconseguir les condicions més adequades a les seves necessitats ".

Repassem els principals canvis que ha aprovat i frenat el Congrés i les claus que inclou la nova llei hipotecària per donar més transparència a bancs i consumidors:

1. Les últimes novetats ...

Falten tres mesos perquè entri en vigor

Una de les modificacions que ha aprovat el Congrés, a instàncies d'una esmena del Senat, és que es retarda l'arribada de la normativa. Segons estableix la disposició final setzena, els bancs tindran fins a tres mesos per aplicar-la des de la seva publicació al Butlletí Oficial de l'Estat (BOE), davant el mes que estava previst fins ara.
A més, tal com expliquen fonts del Congrés a idealista / news, per a la seva posada en marxa definitiva queden uns actes jurídics que el Govern ha de fer abans que acabi la legislatura el proper 5 de març. En concret, ha d'aprovar un reglament i un Reial decret.

El banc paga el AJD, fins i tot en els primers habitatges

El PP havia introduït una esmena per eliminar el AJD, l'impost a les hipoteques, que per llei han de pagar els bancs. La seva proposta era situar en un tipus del 0% el AJD en les compres de primer habitatge, tot i que ha estat tombada al Congrés. Per tant, independentment de l'immoble residencial, el sector financer haurà de pagar entre un 0,5% i en 1,5% de la responsabilitat hipotecària, depenent de la CCAA en la qual es trobi l'immoble.

Baixa la comissió per amortització anticipada

Aquesta és una de les novetats que ha patit més canvis en els últims mesos. La normativa que va dissenyar Luis de Guindos establia uns límits a les comissions que cobren els bancs per la cancel·lació anticipada (ja sigui parcial o total), encara que el consens polític els va tornar a rebaixar. En el cas de les hipoteques variables, el límit és del 0,25% durant els tres primers anys de vida del contracte i del 0,15% entre el tercer any i el cinquè any, segons l'article 23.
En el cas de les fixes, al Congrés la proposta del Senat per establir un límit del 4% durant els primers 10 anys i del 3% a partir d'aquest moment, tal com establia el projecte de l'anterior Govern. Per tant, el text definitiu inclou una comissió del 2% durant els primers 10 anys i un 1,5% a partir d'aquest moment, com van pactar els partits.
En el cas de la comissió per obertura la norma no estableix una limitació concreta. Només diu al respecte que "si es pacta, es meritarà una sola vegada i englobarà la totalitat de les despeses d'estudi, tramitació o concessió del préstec o altres similars".

Sense alternatives per a les assegurances

Una altra de les esmenes que ha fet enrere el Parlament és la que proposava el Partit Popular i diversos senadors del Grup Mixt en l'article 17.3, per a "substituir l'obligació que les pòlisses d'assegurança siguin de caràcter anual renovable, per l'obligació de que el prestador ofereixi la possibilitat de contractar pòlisses de caràcter temporal, permetent al client optar entre les assegurances de prima única o periòdica ". No obstant això, els bancs no estaran obligats a oferir al consumidor una alternativa.

Unes taxacions professionals i independents

L'esmena del PP que sí que ha donat suport a la Cambra és la referent a l'article 13 de la llei, relacionada amb la necessitat de seguir dotant a les taxacions hipotecàries d'una especial seguretat enfront de la resta de valoracions. Per a això, s'introdueix la referència al Reial Decret 775/1997 per a veure els professionals homologats poden realitzar aquesta taxació. I, segons el text, "la taxació es realitzarà per una societat de taxació, servei de taxació d'una entitat de crèdit i / o un professional homologat, independent del prestador o l'intermediari de crèdit immobiliari, utilitzant normes de taxació fiables i reconegudes internacionalment ".

Les hipoteques verdes, rebutjades

Tot i que el Senat havia inclòs en el text la regulació de la figura del crèdit verd, el Pla va rebutjar la proposta. La mesura anava destinada a fomentar i donar suport a la eficiència energètica i l'ús de fonts d'energia renovable en els edificis, i que buscava canalitzar el capital privat per finançar projectes d'inversió en eficiència energètica, estalvi d'aigua, i ús i emmagatzematge d'energies renovables .

2. Altres punts clau de la normativa ja previstos ...

A qui afecta aquesta llei

La llei estableix en el seu article 2 que, una vegada que entri en vigor, serà d'aplicació als contractes de nous préstecs concedits per persones físiques o jurídiques que realitzin aquesta activitat de manera professional, quan el prestatari, fiador o garant sigui una persona física i el contracte tingui per objecte la compra d'un immoble d'ús residencial (habitatge, traster, garatge ...) o bé, comprar o conservar els drets de la propietat sobre terrenys o immobles construïts o per construir, sempre que el prestatari, fiador o garant sigui un consumidor.

S'entén que l'activitat de concessió de préstecs hipotecaris es desenvolupa amb caràcter professional quan el prestador, sigui persona física o jurídica, intervingui en el mercat de serveis financers amb caràcter empresarial o professional o, fins i tot de manera ocasional, amb una finalitat exclusivament inversora.

El client ha d'acudir al notari, que ha de redactar una acta

Una altra de les claus de la normativa és que el client està obligat a acudir al notari abans de la signatura del préstec perquè aquest s'asseguri que el contingut s'ajusta a la legalitat i el consumidor pugui resoldre qualsevol dubte que pugui tenir amb el contracte que li ha lliurat el banc (i que ha de rebre almenys 10 dies abans de la signatura). En la visita, que és gratuïta per al client, aquest haurà de signar un document perquè quedi constància que entén tots els apartats. Segons exposa l'article 15, "en presència del notari, el prestatari ha de respondre a un test que tindrà per objecte concretar la documentació lliurada i la informació subministrada".

La normativa no estableix un termini concret per a acudir al notari, encara que sí recalca que "el prestatari, o qui el representi a aquests efectes, haurà de comparèixer davant el notari, perquè aquest pugui estendre l'acta, com tard el dia anterior al de la autorització de l'escriptura pública del contracte de préstec. Si no quedés acreditat documentalment el compliment en temps i forma de les obligacions previstes, el notari ha d'expressar en l'acta aquesta circumstància. En aquest cas, no podrà autoritzar l'escriptura pública de préstec ".

Obstacles per als embargaments

Com estava previst, la normativa dóna certa protecció als hipotecats que, pel motiu que sigui, no poden afrontar de forma temporal el pagament de la quota mensual. Per evitar que hi hagi un embargament, els partits han pactat que una entitat pugui activar l'anomenada clàusula de venciment anticipat per impagament del client quan la mora superi les 12 mensualitats o el 3% del préstec durant la primera meitat de vida de la hipoteca. Passat aquest termini, el límit és de 15 mensualitats o el 7% de l'import del préstec, tal com detalla l'article 24.
D'haver-se complert aquests terminis, la normativa estableix un requisit més: que el prestador hagi requerit el pagament al prestatari concedint-li un termini d'almenys un mes per al seu compliment i advertint-li que, de no ser atès, reclamarà el reemborsament total degut del préstec .
Aquesta és una de les poques novetats que tindrà efectes retroactius: és a dir, serà vàlid per a aquells préstecs anteriors a l'entrada en vigor que continguin la clàusula de venciment anticipat. Serà el deutor el que decideixi acollir-se a les noves directrius o a les que inclogui el seu contracte.

Es limita l'interès per impagament

Una altra de les limitacions de la normativa es produeix quan el client es demora en el pagament de la quota hipotecària. En aquest cas, el text és molt clar: l'interès a pagar no pot ser superior a l'interès remunetario (el que paga el client) més tres punts percentuals al llarg del període en què aquell resulte exigible ". A més, aclareix el document , "l'interès de demora només podrà meritar sobre el principal vençut i pendent de pagament".

Les clàusules abusives, nul·les

La llei també recull entre les seves pàgines que "les condicions incorporades de manera no transparent en els contractes en perjudici dels consumidors seran nul·les de ple dret". Així, les clàusules abusives queden prohibides per llei. Una altra de les consideracions que destaca el text és que l'interès remuneratori que paga el client no podrà ser negatiu, ja que seria un perjudici per al banc (el prestador hauria de pagar interessos al prestatari).

El client només paga la taxació i les còpies que demani de les escriptures

La normativa és clara al respecte. Tal com han pactat les diferents formacions parlamentàries, "les despeses de taxació de l'immoble correspondran a prestatari i els de gestoria, al prestador, qui també assumirà el cost dels aranzels notarials de l'escriptura de préstec hipotecari i la inscripció de les garanties en el Registre de la Propietat ". Les despeses de les còpies, però, els assumirà qui les sol·liciti.
En l'article 29 de la normativa, relativa al pagament de l'Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) i Actes Jurídics Documentats (AJD), es deixa clar que "s'ha de fer de conformitat amb el que estableix la normativa tributària aplicable". En aquest sentit, el text detalla que "serà subjecte passiu l'adquirent del bé o dret, si no, les persones que insten o sol·liciten els documents notarials, o aquells en l'interès s'expedeixin".

Els productes vinculats i combinats, prohibits

Un altre dels punts més interessants de la normativa és la prohibició per a la banca de 'col·locar' al client productes com l'assegurança de llar o el de vida a canvi de concedir-li la hipoteca. En tot cas, l'oferta ha de suposar un benefici per al consumidor (per exemple, que si contracta una assegurança el banc li baixa el diferencial).
Segons estableix l'article 17 de la llei, sí estan autoritzades les "pràctiques de vendes vinculades concretes quan el prestador pugui demostrar que els productes vinculats o les categories de productes oferts, en condicions similars entre si, que no presentin per separat, ocasionen un clar benefici als prestataris, tenint degudament en compte la disponibilitat i els preus dels productes pertinents oferts en el mercat. A aquests efectes, el Banc d'Espanya pot establir mitjançant una circular criteris per a l'aplicació homogènia de les pràctiques relatives a les vendes vinculades permeses ".

Convertir una hipoteca variable en fixa, més barat

La normativa també ofereix afavoreix la subrogació i la novació dels préstecs quan tinguin per finalitat reconvertir del tipus d'interès variable en un fix. "L'objectiu és aconseguir que els prestataris puguin conèixer amb exactitud el cost que en el mitjà i llarg termini els suposarà el finançament que contracten, el que els permetrà realitzar una planificació i afavoreix la simplicitat en la redacció dels contractes i en conseqüència la transparència amb els prestataris. en tot cas, la regulació tracta de facilitar a les persones físiques el reemborsament dels seus préstecs i no generar escenaris adversos en els prestadors respecte de l'oferta de contractes de préstec a tipus fix, en els quals el risc de tipus d'interès és més gran ", recalca el text.
En el cas que es produeixi aquesta reconversió, la comissió límit és del 0,15% del capital reemborsat anticipadament durant els 3 primers anys de vigència del contracte (el projecte de De Guindos situava el límit en el 0,25%). La penalització desaparèixer a partir del quart any.

Les hipoteques multidivisa es poden reconvertir

Una altra de les claus de la nova llei és que, per primera vegada, s'incorpora a l'ordenament jurídic espanyol el dret del consumidor a convertir el préstec denominat en moneda estrangera a la moneda en què el prestatari rebi els seus ingressos o la de l'Estat membre en el qual resideixi. Per regla general, es farà servir l'euro.
En concret, el text estableix que el tipus de canvi utilitzat en la conversió serà el tipus de canvi vigent en la data en què se sol·liciti la conversió, llevat que contractualment s'estableixi una altra cosa. A més, el banc està obligat a informar el client del saldo pendent de pagament i del dret a reconvertir la moneda quan l'import difereixi en més d'un 20% respecte al que pagaria amb l'euro.

El banc haurà d'analitzar la solvència del client

Una altra de les novetats de la normativa és que el sector financer està obligat a analitzar la solvència del client abans de concedir-li la hipoteca. "El prestador haurà de consultar l'historial creditici del client acudint a la Central d'Informació de Riscos del Banc d'Espanya, així com a alguna de les entitats privades d'informació creditícia en els termes i amb els requisits i garanties previstos legislació de protecció de dades personals . En cas que el prestador concedeixi el préstec, podrà comunicar les següents dades a les oficines privades d'informació creditícia: import original, data d'inici, data de venciment, imports pendents de pagament, tipus de préstec, garanties existents i valor al que aquestes arriben, així com qualsevol altre que estableixi la persona titular del Ministeri d'Economia i Empresa ", detalla el text.