L'últim Consell de Ministres de la legislatura ve amb un reial decret llei de reforma del mercat del lloguer. El nou text inclou pràcticament totes les mesures del decret anterior, com l'increment en la durada dels contractes, al que s'afegeix que la pujada de les rendes anuals queda ancorada a l'IPC o la creació d'una índex de preus de l'habitatge.

El decret necessitarà ser convalidat pel Congrés dels Diputats a través de la Diputació Permanent, ja que les Corts es dissoldran el pròxim 5 de març davant la convocatòria d'Eleccions Generals el 28 d'abril.
Resumim les propostes del nou Reial decret llei de mesures del lloguer d'habitatges i les que el Govern ha recuperat del decret anterior (RD-Llei 21/2018, de 14 de desembre), però que va ser rebutjat al gener pel Congrés dels Diputats:
Per la part de la reforma de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) que afecta els contractes:

*S'amplia el termini de pròrroga obligatòria dels contractes de lloguer de tres (3) a cinc (5) anys, i s'ampliarà la pròrroga tàcita d'un (1) a tres (3) anys per a persones físiques, en el cas que l'arrendador o l'arrendatari no manifestin la seva voluntat de no renovar-lo.
*En el cas que la part arrendadora sigui una persona jurídica seran set (7) anys de contracte obligatòria i tres (3) de tàcita.
*La pujada de la renda anual estarà lligada a l'IPC durant el temps que duri el contracte (5 anys).
*Es limita a dos (2) mesos de renda les garanties addicionals a la fiança (un mes), llevat que es tracti de contractes de llarga durada.
*En el cas que l'arrendador o l'arrendatari manifestin la seva voluntat de no renovar-lo, l'arrendador ha de comunicar a l'inquilí amb quatre (4) mesos d'antelació. Si és el llogater el que vol anar-se'n, ha d'avisar amb dos (2) mesos d'antelació.
*La potestat de recuperació de l'habitatge pel propietari per resoldre anticipadament el contracte ha de quedar recollida expressament en el contracte - com que ho necessiti per al seu habitatge habitual, dels seus fills o cònjuge si canvien les circumstàncies familiars-.
*El comprador d'un habitatge de lloguer ha de respectar el contracte vigent, estigui o no inscrit en el Registre de la Propietat.
*Si hi ha acord entre propietari i inquilí es podran realitzar obres de millora de l'habitatge sense necessitat de signar un nou contracte.
*Les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte aniran a càrrec de l'arrendador, sempre que sigui una persona jurídica.
Com a novetat es defineix un índex estatal de referència del lloguer d'habitatges, que segons afirmen font del Ministeri de Foment servirà a nivell informatiu perquè les CCAA puguin definir els seus propis índexs i aplicar-los per les seves polítiques de vivendes, enfocada a incentius fiscals.

Aquest índex s'establirà en un termini de vuit mesos i el publicarà el Ministero de Foment. Comptarà amb informació de tots els estaments: Agència Tributària, registradors, notaris, fiances registrades, portals immobiliaris, tindrà una temporalitat anual i detallarà els preus per ciutats, districtes i barris.
Aquestes mateixes fonts han descartat que l'habilitació d'aquest índex de preus suposi el primer pas per limitar el preu dels lloguers, ja que només una normativa amb rang de llei podria modificar un dereccho fonamental com és la propietat privada.

Per la part de beneficis fiscals:

S'habilita els ajuntaments la possibilitat d'establir una bonificació de fins al 95% en la quota de l'IBI per als habitatges subjectes a lloguer a preu limitat. És a dir, es tracta d'una bonificació per al particular que compta amb un habitatge de protecció oficial i que decideix posar-la en lloguer, però a un preu limitat per l'Ajuntament o la CCAA corresponent.
S'estableix l'exempció de l'impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats en la subscripció de contractes d'arrendament d'habitatge per a ús estable i permanent. És a dir, s'elimina el pagament de l'ITP per part del llogater en qualsevol CCAA.
Es treu l'habitatge turístic de la regulació de la LAU al tractar-se d'una activitat econòmica amb el qual es reforma la Llei sobre propietat horitzontal per:
Per majoria qualificada de tres cinquenes parts dels propietaris, les comunitats de veïns poden adoptar acords que limitin o condicionin l'exercici de l'activitat del lloguer turístic d'un habitatge, establint la possibilitat d'acordar una major contribució d'aquests al pagament de les despeses generals (fins a un 20% més).

Per la part dels desnonaments, suposa una reforma de la Llei d'Enjudiciament Civil:

Un cop el jutge ordena el desnonament de l'inquilí, aquest ha d'avisar als serveis socials perquè poden actua en cas de vulnerabilitat per part del llogater i fins que se li busqui una alternativa habitacional. El desnonament s'interromprà pel termini d'un (1) mes si el propietari és un particular i es paralitzarà pel termini de tres (3) mesos si es tracta d'una persona jurídica.
Un cop el jutge ordena la demanda de desnonament, ho ha de comunicar als serveis socials d'ofici amb data i hora exacta de llançament.
D'altra banda, i pel que fa als lloguers de llars en situació de vulnerabilitat, persones amb discapacitat, menors d'edat o majors de 65 anys, en cas de defunció del titular del contracte, l'arrendament es subrogarà a la resta d'inquilins de l'habitatge .
Per a Fernando Encinar, cap d'estudis d'idealista, "el nou intent del Govern per regular el lloguer cau en el mateix error de base que el RD aprovat al desembre, que recordem que va ser tombat pel Congrés dels Diputats: en comptes d'aprovar mesures eficaces que busquin l'augment significatiu de l'oferta per moderar els preus, es fica a regular el que han de fer els propietaris. Molts d'ells, amb aquest RD, es poden veure temptats a treure els seus habitatges del lloguer i això és just el contrari del que persegueix el RD. La discriminació dels propietaris poden reduir l'oferta i augmentar els preus ".

"D'altra banda, la creació d'un informe de preus de lloguer se suma als informes ja existents, com el de idealista, que venim publicant des de 2001. El nou índex aportarà transparència al mercat però ens preocupa que pugui usar-se per establir límits al lliure mercat. ho hem viscut ja a Espanya en els anys 70 i més recentment a Berlín, on el control de preus no va moderar el lloguer sinó que l'ha disparat a nivells molt preocupants ".

"El nou RD, si finalment és aprovat per la Diputació Permanent del Congrés, discriminarà entre llogaters amb una sanejada posició econòmica i laboral i els que no. A partir d'ara, molts inquilins ho tindran més difícil a l'hora de trobar una casa de lloguer: menors de 30 anys i majors de 65, famílies en risc d'exclusió social, treballadors amb contractes temporals, famílies monoparentals, autònoms, mileuristes ... Els propietaris van a ser molt més exigents amb el perfil de l'inquilí i amb la regulació aprovada pel Govern i Podem, hi ha milers d'inquilins als quals els costarà trobar una casa de lloguer ".

El que ha quedat fora

Tot i que en els últims dies estava prevista la posada en marxa noves bonificacions de l'IBI i la possible limitació dels preus per part d'Ajuntaments i CCAA, el Govern ha descartat finalment les dues possibilitats.
Segons l'esborrany del decret que va publicar aquesta setmana el diari El País, el text que estaven negociant Govern i Podem incloïa la introducció d'un índex de preus del lloguer, com a pas previ perquè CCAA i els ajuntaments poguessin començar a controlar la pujada dels lloguers en zones tensionades.
A més, s'establia una bonificació de fins al 80% en l'IBI per a aquells propietaris que lloguessin el seu habitatge a preus que estiguessin dins dels rangs establerts en l'esmentat índex.
No obstant això, aquestes mesures han caigut en sac foradat. Pel que fa a la bonificació, concreten que mai va estar sobre la taula la bonificació de l'IBI o l'IRPF per les dificultats pel que fa a temps i forma que comportaria, ja que les polítiques d'habitatge està cedides a les comunitats autonòmiques.
Tot i això, no descarta que en un futur aquestes administracions puguin oferir incentius fiscals tant a propietaris com llogaters basant-se en aquest índex de preus estatal.