El Banc d'Espanya subratlla que són les llars amb menys recursos els que més viuen en arrendament i els que suporten càrregues més excessives per poder fer front a la renda

El Banc d'Espanya ha realitzat una anàlisi del mercat del lloguer. Les conclusions d'aquesta radiografia mostren un panorama asfixiant per a les famílies que paguen una renda a Espanya: els preus s'han disparat un 50% de mitjana en els últims cinc anys; la precarietat laboral, especialment entre els joves, els impedeix comprar i per tant, els empeny a uns arrendaments cada vegada més cars; i les zones que més pateixen el creixement desmesurat de preus són aquelles on la demanda és alta, l'oferta limitada i l'habitatge un bé molt apreciat pels inversors que busquen altes rendibilitats. A més, el Banc d'Espanya subratlla que són les llars amb menys recursos els que més viuen de lloguer i els que suporten càrregues més excessives per poder fer front a la renda en relació als seus ingressos mitjans.
L'anàlisi del Banc d'Espanya se centra en el període 2014-2019. Crida l'atenció que l'organisme es vegi obligat a acudir a portals d'Internet per poder elaborar part de l'estudi. La manca d'estadístiques oficials que analitzin els contractes d'arrendament nous obliga a recollir les xifres de preus en Idealista. El supervisor destaca que la mostra amb què compta a través dels anuncis és àmplia i molt variada pel que fa a municipis. Així i tot, subratlla que "una de les principals limitacions que presenta l'anàlisi del mercat de l'habitatge de lloguer és l'absència d'un índex de preus oficial dels nous contractes, índex que, idealment, hauria d'ajustar els preus del lloguer per tenir en compte les característiques de l'immoble arrendat ".
L'informe opta per anar a Idealista, per tractar-se "del portal amb major cobertura del mercat del lloguer per al conjunt d'Espanya". I conclou que en els últims anys s'ha viscut "un notable dinamisme dels preus oferts del lloguer, amb un increment al voltant del 50% des del seu mínim en l'últim trimestre de 2013, fins al màxim observat al maig de 2019". El lloguer puja molt per sobre dels preus de compra, cosa que, a més, ha elevat l'interès d'adquirir immobles per destinar-los després a l'arrendament. "Durant aquest mateix període, els preus d'oferta de venda d'habitatge han crescut a un ritme significativament menor (del 6,8%), en tant que l'increment des del mínim de l'últim trimestre de 2016 ha estat del 14,5%" , destaca l'anàlisi.
Los precios medios de los alquileres suben en España un 50% en cinco años
Los precios medios de los alquileres suben en España un 50% en cinco años
La conclusió dibuixa una Espanya a dues velocitats en els lloguers: els majors creixements de preu s'observen en les grans ciutats (Barcelona, ​​Madrid i València) i en urbs amb elevada concentració turística (Màlaga, Palma, Las Palmas de Gran Canària i Santa Creu de Tenerife). Els menors augments es perceben en ciutats de l'Espanya interior, conclou l'informe.
El gràfic que inclou l'informe llança un panorama de pujades en els preus entre finals de 2013 i maig de 2019 molt pronunciades. Lideren la classificació Palma i Barcelona, ​​amb una pujada de més del 50%; seguides de Màlaga, Madrid, Las Palmas, València, totes prop del 45%; i Santa Creu de Tenerife, fregant el 40%. Després es col·loquen un ampli grup de municipis com Castelló, Sevilla, Granada, Alacant i Valladolid (entre altres), on la pujada està entre el 20% i el 30%. I una altra vintena de ciutats amb alces d'entre el 10% i el 20% en aquest mateix període.
De mitjana a tot Espanya, conclou l'informe, la pujada és del 50% en una mica més de cinc anys. La mitjana és tan elevada per l'important pes en el mercat del lloguer que tenen precisament les ciutats més encarides, ja que es tracta dels municipis amb més oferta i més demanda. A més, explica l'estudi, "aquest creixement acumulat per al conjunt d'Espanya, superior al 50%, s'explica per la rellevància en l'oferta de ciutats que no són capitals de província, situades en àrees metropolitanes de les grans ciutats o en zones costaneres amb elevat atractiu turístic, però que presenten un fort dinamisme dels preus d'oferta del lloguer ".
Una llosa per a les famílies amb menys ingressos
La pujada de preus dels lloguers té especial incidència en les llars de menys recursos. Aquests són els que menys compren (davant la dificultat d'accedir al crèdit) i les que més viuen en arrendament. Però, a més, són aquestes famílies les que més percentatge dels seus ingressos han de destinar a pagar les mensualitats. Espanya es col·loca així com un dels països de l'OCDE on més sobrecàrrega financera suporten les llars de rendes baixes per poder fer front al lloguer de casa seva.
"L'estancament dels ingressos laborals d'alguns grups de llars, unit a l'augment del preu del lloguer, s'ha incrementat de forma considerable la rellevància d'aquesta despesa sobre el total d'ingressos. En concret, la mitjana de la despesa en habitatge de lloguer suposava a 2014 el 27,8% dels ingressos nets de les llars espanyoles, i el 46,9% entre les llars amb menors ingressos ", assenyala el Banc d'Espanya. Les dues ràtios són superiors a les de la mitjana de les economies de l'OCDE.
Això es tradueix en una "sobrecàrrega de la despesa de l'habitatge", és a dir, que les famílies amb menys renda dediquen al lloguer més del que poden suportar les seves finances, que sol establir-se entre el 30% i el 40% dels ingressos com màxim. "El 24,7% les llars té una despesa en habitatge de lloguer superior al 40% dels seus ingressos nets el 2014, enfront del 13,1% registrat en la mitjana de l'OCDE", subratlla l'informe. I si es miren només les llars del quintil més baix (és a dir, el 20% de les llars amb menys renda d'Espanya), l'índex de sobrecàrrega arriba al 63,9%. "Una ràtio només superada el 2014 per Grècia", destaca l'estudi.
Los precios medios de los alquileres suben en España un 50% en cinco años

L'habitatge com a instrument d'inversió
La forta pujada dels preus de lloguer, apunta el Banc d'Espanya, ha elevat el seu atractiu com a instrument d'inversió. Les mesures d'estímul econòmic aplicades pel Banc Central Europeu van incloure una baixada dels tipus d'interès a zero. Els tipus d'interès en mínims fan que els crèdits per a habitatge tinguin interessos molt baixos, però també, que l'estalvi estigui penalitzat, ja que les entitats bancàries ofereixen rendibilitats mínimes en fons. Així, el capital busca actius més rendibles, i l'habitatge s'ha alçat com a refugi, especialment en aquelles ciutats on els lloguers no deixen de pujar, com és el cas de Madrid.
"A partir de la ràtio dels preus d'oferta de lloguer i de compra d'habitatge per metre quadrat, es pot construir un indicador que aproxima la rendibilitat bruta de l'habitatge de lloguer en un mercat. Aquest indicador mostra una dinàmica similar a les ciutats de Barcelona i Madrid, el que reflecteix un increment de l'atractiu del lloguer com a instrument d'inversió entre 2013 i 2017 ", recorda l'informe.
Així i tot, apunta a una desacceleració d'aquesta tendència, especialment, a Barcelona. "Des de 2017, la rendibilitat bruta del lloguer s'estaria reduint en aquestes ciutats, i aconsegueix en l'actualitat els nivells de 2014. Aquesta dinàmica reflecteix el notable increment del preu d'oferta del lloguer superior al preu de venda fins 2017, observant-se en 2018 1 desacceleració del preu del lloguer -i fins i tot la seva estancament a Barcelona, ​​i un notable dinamisme dels preus d'oferta de venda a Madrid ".
El paper dels fons i empreses com llogateres
El Banc d'Espanya destaca que la pujada dels lloguers i per tant, del negoci vinculat a arrendar habitatge, ha fet florir nous actors en el mercat. Fons, empreses i socimis (societats cotitzades anònimes d'inversió en el mercat immobiliari) que veuen atractiu en el sector del totxo. "L'increment de la rendibilitat del lloguer i, per tant, del seu atractiu com a instrument d'inversió coincideix amb l'entrada al mercat de nous operadors. Tot i que en el conjunt d'Espanya les societats dedicades a l'arrendament d'habitatge representaven al voltant de un 10% de les cases de lloguer a 2018, davant de la gran majoria de particulars, la seva presència a les grans ciutats és més rellevant, mostrant un pes creixent en la nova oferta de lloguer. Per exemple, a la ciutat de Barcelona, ​​les persones jurídiques representaven el 2018 al voltant del 25% del mercat del lloguer residencial ", assenyala, citant dades de l'Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona, ​​de 2019.
És l'arribada d'aquests fons el que ha fet pujar els preus? El Banc d'Espanya insisteix que hi ha diversos factors, i que és complicat atribuir només a un el potent increment de preus. Cita "determinants econòmics i demogràfics que haurien contribuït a l'auge de la demanda de lloguer residencial i al seu translació a un augment significatiu dels preus en aquest mercat".
Entre les causes, destaca per exemple que tenen més tendència a llogar i no comprar aquells que estan en situació laboral més precària: aturats i treballadors amb contracte temporal. Com són dos col·lectius molt amplis a Espanya, això fa pujar la demanda, i amb això, els preus. "La combinació de baixos ingressos laborals i de risc de pèrdua d'ocupació dificultaria a un percentatge significatiu de llars (especialment, joves) amb nivells de renda i patrimoni reduïts l'accés a un préstec per a l'adquisició d'habitatge. La dificultat d'acumular l'estalvi necessari per adquirir un habitatge s'hauria incrementat, d'aquesta manera, la demanda de lloguer residencial o, per a les llars amb menys renda, la permanència en l'habitatge familiar ", apunta. És a dir: creix la demanda per viure de lloguer (per necessitat) i "l'oferta no hauria crescut al mateix ritme que la demanda".
Un altre element que pressiona a la demanda és la recerca de feina en aquelles ciutats on és més probable que n'hi hagi. "La demanda de lloguer residencial s'hauria incrementat especialment en alguns municipis que oferien millors oportunitats tant de formació com laborals", confirma l'informe. Finalment, la caiguda pronunciada dels habitatges de protecció oficial (HPO), amb preus limitats, resta alternatives al lloguer. "Des de 2013, s'ha produït igualment una caiguda significativa del nombre de nous habitatges de protecció oficial (HPO). La VPO constitueix a priori un substitutiu del lloguer en el mercat privat per a les llars de menor renda.
¿I l'habitatge turístic?
El Banc d'Espanya no vol treure conclusions rotundes sobre l'impacte dels habitatges turístics en els preus dels lloguers residencials. Encara que sí apunta algunes tendències, assegura que no hi ha una correlació provada. "Els treballs acadèmics disponibles són poc concloents en relació amb l'efecte quantitatiu del lloguer de vacances en els preus del lloguer per a primer habitatge, tot i que suggereixen que la seva magnitud depèn tant de la densitat del lloguer de vacances a la ciutat estudiada com de la demanda d'habitatge residencial ", resumeix.
"La informació disponible per a Espanya en els portals de lloguer turístic (per exemple, Airbnb) mostra una elevada concentració de l'oferta de lloguer de vacances a les grans ciutats, i en particular un major pes relatiu d'aquest respecte al lloguer residencial en els seus districtes històrics , com el districte Centre de Madrid i l'Eixample a Barcelona. Segons els portals immobiliaris, aquests districtes han experimentat notables creixements acumulats dels preus d'oferta del lloguer residencial durant aquest període ", explica. Però afegeix: "No pot inferir d'aquesta correlació una relació causal, amb incidència generalitzada, entre els preus del lloguer residencial i l'oferta del lloguer de vacances per al conjunt de l'economia".