Con las cifras en la mano, no es atrevido asegurar que vivimos en un país de propietarios: el 84% de los españoles poseen una vivienda, según un estudio de este mismo año hecho por el portal Fotocasa. Una cifra muy superior a la de otros países europeos. Y es que en España quien puede se compra un piso en lugar de alquilarlo y, si bien hace pocos años la tendencia alcista de la compra se estancó, la rápida recuperación indica que la causa derivaba más de las consecuencias de la recesión económica en las familias y del limitado acceso al crédito que ofrecían las entidades bancarias, que de un posible cambio de mentalidad de los compradores.

¿Qué hacer en caso de usurpación de vivienda? 

La ocupación ilegal de una vivienda, ya sea calificada como usurpación o como allanamiento de morada, es uno de los riesgos más claros de mantener un piso desocupado, ya que una vez sucede, no es fácil conseguir que los ocupantes del inmueble salgan. En este sentido, según Cristina González, “es importante diferenciar los conceptos de allanamiento de morada y usurpación de vivienda que, aún y ser parecidos, jurídicamente tienen un significado muy diferente”.
El allanamiento de morada es el delito en el que incurre el particular que, sin habitar en la casa de otro, entra en ella de manera violenta o no con la intención de ocuparla. En cambio, estamos ante un supuesto de usurpación, o lo que es lo mismo, ante lo que comúnmente conocemos como ocupación, cuando se ocupa un inmueble, permaneciendo dentro y en contra de la voluntad de su propietario. A esto último “me estoy refiriendo, concretamente, al caso de los ocupas, que para acceder a un inmueble ajeno emplean violencia en las cosas, reventando por ejemplo una cerradura o rompiendo una ventana para así acceder a la propiedad que ocupan”. Además, es importante,  de cara a entender la diferencia entre uno y otro supuesto lo que se entiende por “morada”, ya que en el caso de allanamiento nos estamos refiriendo al domicilio particular de un propietario, y por lo tanto, se está atentando contra la intimidad.  Sin embargo,  en los supuestos de usurpación u ocupación, nos estamos refiriendo a un inmueble que a pesar de ser también de mi propiedad, no es mi domicilio habitual, sino que es por ejemplo una segunda residencia.
No es una situación fácil, reconoce González, pero remarca que “es importante que el propietario mantenga la calma y acuda a la jurisdicción civil –demostrando que es el titular del inmueble- y no entre en su propiedad, ya que podría ser denunciado a su vez por un delito de coacciones”. A partir de este momento tendrá que ser un juez el que se haga cargo de la situación.

¿Cómo hacer frente a un impago?

El principal miedo de las personas que ponen un piso en alquiler es sufrir un impago. Tener que reclamar las rentas es una tarea a la que nadie quiere hacer frente, pero aun es peor si los impagos no persisten y la única alternativa es reclamar y empezar un procedimiento de desahucio. Desde ARAG, Lois Avendaño, considera que “se trata de una medida extrema que puede ser el inicio de un periodo largo y costoso e incluso puede llegar a afectar al propietario personal y emotivamente”.
Eso sí, Avendaño reconoce que iniciar un proceso de desahucio en los impagos de alquileres es relativamente más fácil y rápido que hacerlo en los casos de hipotecas. “En caso de arrendamiento solo hay que acreditar el impago de la cuota, mientras que en las hipotecas, la ley obliga a los bancos a abrir un proceso de mediación con el cliente así como a intentar pactar una forma alternativa de pago antes de hacer efectivo el procedimiento de desahucio”, asegura.
Por este motivo, las cifras muestran una diferencia considerable entre el número de desahucios que se ejecutan sobre pisos hipotecados y los que se hacen en pisos alquilados. Según la administración de Justicia, un 90% de los desahucios que se realizan en Barcelona son sobre viviendas y locales alquilados. Lo mismo sucede en Madrid, donde el 73% de los desahucios realizados durante el primer trimestre de este año han sido ejecutados como consecuencia de procedimientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y solo el 25,5% han sido ejecuciones hipotecarias.

¿Puede negarse el propietario a que el inquilino subarriende parte del piso?

A todas luces sí, asegura Cristina González, abogada de ARAG. “La ley deja claro que el subarrendamiento de habitaciones solo será legal si se hace con el consentimiento del arrendador”, añade González. En estos casos, el propietario debería dejar constancia por escrito, en el contrato de alquiler, quién va a vivir en el inmueble.
Si el propietario no está al caso de la situación de subarrendamiento y  lo descubre posteriormente a la firma del contrato, estaría en el derecho de cancelar el contrato de alquiler pidiendo el abandono del piso.

¿Quién debe pagar los gastos de conservación y de mantenimiento del piso, el propietario o el inquilino?

En este caso, es importante diferenciar entre obras de conservación y obras de mantenimiento, ya que en el primer caso, le corresponde el pago al propietario y en el segundo al inquilino. Según Cristina Gonzalez, abogada de ARAG, “la ley lo deja claro: los propietarios deben pagar las reparaciones de conservación de la vivienda para mantener la habitabilidad de la misma, excepto que dichas obras deban realizarse por un mal uso del inquilino, que en este caso le corresponde a él”.
Sin embargo, los gastos de mantenimiento que debe asumir el inquilino son los que se corresponden al desgaste del inmueble por un uso normal del mismo.  El problema surge cuando no podemos diferenciar entre conservación o mantenimiento, por ejemplo, en el caso de las calderas, si estas se estropean por el transcurso de su vida útil, su sustitución o reparación le correspondería al propietario. En cambio, si la reparación consiste en la sustitución de un filtro o un piloto o cualquier otro elemento menor, le corresponde al inquilino.
Por todo ello, se aconseja que en el contrato queden bien claros qué gastos paga cada uno y en caso de duda, habrá que recurrir al sentido común y pactar para evitar la vía judicial.

¿Quién asume los costes de los seguros en caso de alquiler?

“Un piso de alquiler debe tener en vigor los mismos seguros del hogar que un piso en propiedad”, destaca Lois Avendaño. Por una parte, la parte propietaria debería hacerse cargo del pago de la póliza que cubre el continente del piso -su estructura- mientras que los inquilinos han de tenerlo por el contenido. De esta manera, cualquier desperfecto o desastre que pueda ocurrir: incendio, robo… quedaría cubierto por las compañías aseguradoras.